Etude de cas : Tour Victoria (ex-Tour IBM), Bruxelles

Les réponses ont été données par SuReal.

La tour emblématique IBM au cœur du Quartier Nord à Bruxelles a été achetée par les développeurs DWTWN et Baltisse pour la reconvertir en une tour animée et multifonctionnelle. Le bâtiment regroupera dans un même lieu des bureaux, des espaces coworking, un hôtel, un bar sur le toit et un centre de réunion. Le socle et le toit seront accessibles au public. Le projet de 25.000 m² a été conçu de manière intégrée et durable.

En quoi le bâtiment est-il circulaire ?

L’entièreté de la structure du bâtiment sera réutilisée. A l'intérieur du bâtiment également, la réutilisation des éléments existants sera maximisée. Pour la finition du noyau du bâtiment, ainsi que pour les installations sanitaires, nous avons décidé de travailler avec des matériaux récupérés sur d'autres chantiers. Les architectes de 51N4E ont donc basé leur conception sur l'idée que certains matériaux ne seront trouvés qu'en cours de chantier et ont adapté leur conception en conséquence ; elle est flexible. Par exemple, pour la cage d'ascenseur, ils ont choisi une finition en plaques de marbre, mais n'ont déterminé que la disposition des carreaux et certaines exigences de qualité, ce qui laisse une grande liberté pour le choix des matériaux.

Pour les finitions intérieures - plancher surélevé, plafond suspendu, cloisons… - SuReal a réalisé plusieurs ACV via Totem et One Click LCA afin de déterminer les matériaux ayant le plus faible impact environnemental. Dans ce calcul le “module D” a aussi été pris en compte. Ce module calcule le potentiel de réutilisation des matériaux après la durée de vie du bâtiment, et son potentiel de démontage. Ensemble avec toute l’équipe, l’entièreté du cahier des charges a été analysé pour identifier le potentiel des matériaux les plus circulaires. De multiples mesures ont été prises en compte après une analyse pratique, financière, environnementale et selon le phasage.  

Les experts de SuReal ont également aidé les architectes à appliquer le principe des 7S, selon lequel toutes les strates ayant un cycle de vie différent doivent être séparées les unes des autres pour une flexibilité maximale.

Les informations relatives au potentiel de réutilisation des matériaux peuvent être communiquées aux futurs utilisateurs par le biais d'un passeport matériaux. Le principe du 'produit en tant que service' est également pris en compte.

Le projet est aussi remarquable par un concept énergétique sans énergie fossile - ce qui est exceptionnel sur le marché bruxellois des bureaux - avec, entre autres, un système d’échange d'énergie. C'est ainsi par exemple que la chaleur résiduelle provenant du refroidissement des bureaux peut être utilisée pour chauffer l'hôtel. SuReal a également conçu des systèmes pour fermer les cycles des eaux de pluie et des eaux grises.

Bien entendu, le confort des utilisateurs n’a jamais été perdu de vue. Les ingénieurs et architectes se sont concentré sur une bonne entrée de la lumière du jour, un confort thermique de haute qualité, une bonne qualité d'air intérieur en évitant, par exemple, les substances organiques volatiles, l'intégration de verdure dans le bâtiment, des vides pour augmenter la sensation d'espace et la création de vues de haute qualité sur le parc adjacent.

Quel a été le plus grand défi ?

Pour SuReal, il s'agissait d'un projet particulièrement intéressant grâce au contexte existant et à la mixité du programme.

Quelles leçons avez-vous tirées ?

Grace à la collaboration sur toute une série de thèmes importants, des mesures concrètes ont été conçues et mises en œuvre dans le projet, en tenant compte du contexte bruxellois spécifique dans lequel celui-ci se situe. Le plus important a été l’état d’esprit de toute l’équipe envers des solutions innovantes.

Fiche technique :

Maître d’ouvrage : DWNTWN & Baltisse

Concepteurs : 51N4E

Bureaux d’études : CES, SuReal, SPIE

Entrepreneur général : Jansen The Building Company

Timing prévu : 2022

Analyse d'experts

L'équipe d'experts de Circubuild s'est penchée sur cette étude de cas et est parvenue aux conclusions suivantes :

L'équipe responsable du projet a volontairement choisi de rénover la nouvelle tour Victoria. Dans le contexte de la construction circulaire, il s'agit évidemment d'un choix positif, qui réduit considérablement l'impact matériel du projet. Ce projet montre également qu'il n'est pas nécessaire pour autant de sacrifier la performance énergétique. Il se concentre sur un large éventail d'aspects de la construction circulaire. SuReal guide et soutient l'utilisation de matériaux recyclés et le choix de nouveaux matériaux est motivé par des analyses du cycle de vie (ACV) également réalisées par SuReal. Outre la réduction de l'impact matériel initial, le projet se concentre également sur l'utilisation circulaire des matériaux. En séparant les différentes strates fonctionnelles les unes des autres, la disposition, la façade ou les techniques peuvent être adaptées très facilement sans devoir enlever ou endommager d'autres strates. Pour les finitions intérieures, le projet va plus loin et SuReal étudie les possibilités de formules 'as a service', y compris une étude du coût total de possession (CTP). Lorsque le producteur reste propriétaire de ses produits, la reprise est garantie et le pas vers la réutilisation ou le recyclage est beaucoup plus simple à franchir. Enfin, cette gestion efficace des matériaux est également stimulée par la création de passeports matériaux.