OPINION. 'Des bureaux vides, des logements introuvables' (Melodie Geurts & Kristiaan Borret)

La crise du logement social en Belgique n’est plus un phénomène localisé. Elle est structurelle, durable et nationale. Près de 300 000 ménages à l’échelle nationale sont aujourd’hui en attente d’un logement social. En parallèle, des millions de mètres carrés de bureaux restent inoccupés dans nos villes. Cette coexistence n’est pas seulement un paradoxe urbain : c’est un échec collectif d’allocation des ressources.

À Bruxelles, plus d’un million de mètres carrés de bureaux étaient vacants en 2022, dont au moins 20 % potentiellement convertibles en logements. Depuis 1997, 1,7 million de m² ont déjà été réaffectés, preuve que la reconversion est techniquement faisable. Pourtant, les logements produits ciblent majoritairement des ménages à revenus moyens ou élevés. Le phénomène dépasse largement la capitale : la Wallonie compte également près d’un million de m² de bureaux vides, tandis qu’en Flandre, malgré l’absence de relevé exhaustif, la vacance est elle aussi bien réelle. La reconversion de bureaux en logements abordables reste donc une opportunité sous-exploitée à l’échelle nationale.

Transformer des bureaux en logements permet d’activer du bâti existant, souvent bien situé et bien desservi, tout en limitant l’étalement urbain. De nombreuses grandes villes européennes ont fait de cette reconversion un levier central pour revitaliser des quartiers, éviter la dégradation liée à l’inoccupation et accroître l’offre de logements sociaux dans les zones urbaines. 

Cependant, cette reconversion reste coûteuse : répondre aux normes d’habitabilité, de sécurité incendie ou de performance énergétique, l’incertitude et la durée des procédures d’obtention de permis, qui expliquent en partie la réticence du secteur privé à intégrer du logement social.

Face à l’ampleur de la crise du logement, il serait illusoire de penser que la solution repose uniquement sur l’action publique. Les contraintes budgétaires sont réelles, et la production de logements sociaux ne pourra pas être significativement accélérée sans mobiliser les acteurs privés. Cela implique un changement de logique : passer d’une incitation marginale à un cadre structurant, clair et assumé.

C’est dans cet esprit qu’une proposition d’ordonnance avait été mise sur la table par le gouvernement bruxellois en 2024. Dans le cadre de la réforme des charges d’urbanisme, le principe est clair : chaque projet de logements de plus de 3500 m², y compris la reconversion de bureaux, devra intégrer 25 % de logements sociaux. Concrètement, ces logements auraient pu être acquis à un prix encadré, inférieur au marché, tout en préservant une rentabilité raisonnable pour les développeurs. 

Si cette obligation s’applique aux nouveaux projets, elle pourra être prise en compte dans l’achat futur du bien immobilier afin que leur modèle économique reste viable. L’ordonnance n'a jamais été soumise au Parlement, mais cette proposition doit être une inspiration pour les gouvernements des autres régions et le prochain gouvernement bruxellois. 

Ce mécanisme repose sur un engagement public clair : acquisition par les sociétés de logement social ou baux de longue durée via les agences immobilières sociales (AIS) qui sécurisent les acteurs privés. Il intègre le logement social au cœur des projets immobiliers, plutôt que de le concentrer spatialement. Et il acte une réalité incontournable : l'autorité publique ne peut plus porter seule la production de logements sociaux.

Cette exigence n’est ni idéologique ni punitive. Sans obligation claire, la reconversion produit principalement des logements pour les classes moyennes et supérieures. Intégrer une part sociale dès la conception favorise la mixité, tandis qu’une obligation proportionnée, limitée aux grands projets, garantit un impact réel sans bloquer l’initiative privée.

Pour mettre en place cette solution, elle doit s’accompagner d’un cadre cohérent.

Premièrement, sécuriser les investisseurs via une promesse de rachat à prix encadrés ou des baux longue durée. Les investisseurs auraient également la possibilité d’en garder la propriété ou de vendre à des propriétaires privés ces logements sociaux moyennant accords avec les autorités régionales. Dans de tels cas, il est essentiel de garantir des baux de longue durée garantis avec les AIS ou les CPAS. 

Deuxièmement, faciliter et harmoniser les règles d’urbanisme entre régions. Pour faciliter et rendre plus facilement opérationnels les projets de réaffectation, il est important d’assurer que les normes soient plus lisibles, plus rapides à appliquer et mieux coordonnées et harmonisées entre les régions. En 2025, la France a mis en place des procédures spécifiques pour ces projets de reconversion, visant à accélérer et faciliter les procédures de permis tout en gardant intact les standards d’habitation. 

La vacance de bureaux n’est pas une anomalie temporaire. C’est une ressource urbaine dormante qui existe en parallèle à une crise sociale majeure. Si nous voulons répondre à la pénurie de logements sociaux à la hauteur de l’enjeu, nous devons assumer une responsabilité partagée : un État qui fixe des règles claires et ambitieuses, et des développeurs immobiliers pleinement intégrés à la solution. C’est à cette condition que nos villes pourront redevenir à la fois plus denses, plus mixtes et plus justes.

Melodie Geurts est fondatrice de l’ASBL Educonsent et membre du Groupe du Vendredi. Kristiaan Borret, ancien Maître Architecte de Bruxelles (BMA) de 2015 à 2025. Il a été consulté en qualité d’expert pour le rapport du Groupe du Vendredi sur l’accessibilité au logement.