BREEAM, LEED, WELL …: handleidingen voor een meetbare duurzaamheid

Steve Van den Brandt: “Ik ben intussen tien jaar actief in de markt van het duurzaam bouwen en ben als businessunitmanager ook lid van het managementteam van Encon. Ik ben verantwoordelijk voor de afdeling ‘Green Building’. Wij focussen op duurzaamheid, verduurzaming van bestaande gebouwen, nieuwe gebouwen en renovatieprojecten. Elf jaar geleden heb ik het eerste LEED-gebouw van België mee ontwikkeld voor Johnson & Johnson en tien jaar geleden heb ik het eerste logistieke BREEAM-gebouw van het land gecertificeerd voor de firma Essers. Sindsdien is de markt sterk geëvolueerd naar de diverse certificaten en de verduurzaming van bouwprojecten – tot vastgoed toe."

"Encon wil bedrijven en organisaties laten groeien door resoluut in te zetten op die duurzaamheidstransitie. In de unit waarvoor ik verantwoordelijk ben, spitsen diverse experts zich toe op duurzaamheidsadvies in de brede zin van het woord. We focussen niet enkel op energie, maar ook op diverse andere categorieën, waar we later in dit gesprek nog op zullen terugkomen.”

Hoe is de wereld van duurzaamheidscertificaten zoals BREEAM, LEED, WELL en anderen ontstaan? Welke certificaten zijn de belangrijkste en wat is hun functie?

“De doelstelling van certificaten is om duurzaamheid meetbaar en tastbaar te maken. BREEAM is Brits van origine en ontstond in 1990. Het is de meestgebruikte certifiëring. Als grondlegger van duurzaamheidscertificaten is BREEAM ontstaan vanuit de behoefte om duurzaamheid te koppelen aan gebouwen. En om duurzaamheid, dat een subjectief begrip is, objectief en meetbaar maken. Dit moest toelaten om gebouwen met elkaar te vergelijken en doelstellingen te definiëren en te controleren. Het doel van certificaten is om gebouwen specifieke eisen op te leggen, die verder gaan dan de wetgeving verplicht."

"LEED kwam acht jaar later op de markt in Amerika (1998). Het nam veel over van zijn voorganger BREEAM, maar focuste toch op een aantal andere standaarden en normeringen binnen de Amerikaanse context. Deze twee certificaten zijn samen het populairst, met ongeveer 90% dekking op de Belgische markt. BREEAM heeft momenteel meer dan 590.000 certificaten wereldwijd, LEED heeft er meer dan 129.000. De tendens is dat bedrijven met een Europese achtergrond naar BREEAM grijpen, terwijl Amerikaans georiënteerde bedrijven sneller voor LEED kiezen. Er bestaan overigens nog een aantal lokale varianten. Ik denk onder meer aan HQE in Frankrijk, Minergie in Zwitserland, Greenstar in Australië en DGNB in Duitsland. Dat zijn echter minder populaire systemen die dan ook veel minder voorkomen op de markt."

"Het WELL-systeem is opgericht omstreeks 2014 en heeft op dit ogenblik tussen de driehonderd en vierhonderd certificaten wereldwijd. Dat is dus nog veel minder dan de twee groten, al is dit certificatiesysteem wel het snelst groeiende. Waar BREEAM en LEED focussen op duurzaamheid in de breedte, richt WELL zich op het comfort en welzijn van gebruikers en medewerkers. Zeker tijdens deze coronacrisis blijkt dat het waarborgen van het langetermijncomfort van gebruikers essentieel is."

"Op dit ogenblik begeleiden we met Green Building tal van investeringsprojecten in vastgoed – goed voor een totaalbedrag van circa 1,5 miljard euro aan verduurzaming. Meer en meer van onze klanten en projectontwikkelaars gaan op zoek naar manieren om zich te differentiëren in de markt en gebruiken hiervoor een certifiëring. Tegenwoordig is één BREEAM- of één LEED-certificaat soms niet meer voldoende. In 20% van onze projecten is er reeds sprake van meerdere certificaten op hoger niveau. Zo wil men de wetgeving niet één, maar drie stappen voor zijn.”

Welke criteria worden zoal opgenomen in die certificatie?

Binnen BREEAM wordt er bijvoorbeeld in verschillende categorieën gewerkt: management, energie, water, ecologie, comfort, transport, materialen, afval, vervuiling en innovatie. In die tien categorieën heb je telkens verschillende duurzaamheidscriteria waarvoor je punten of credits kan verdienen. Je bepaalt zelf welke criteria je meeneemt. Op het einde van de doorlichting wordt de som van iedere categorie berekend en wordt deze som vermenigvuldigd met een weging. Als deze score hoog genoeg ligt, dan krijg je een certificaat. Dit certificaat kan variëren van ‘Pass’ tot ‘Outstanding’. Hoe meer criteria je toepast, hoe hoger het niveau van het certificaat kan worden.”

Als ik het goed begrijp, heeft deze certifiëring betrekking op het gebouw dat wordt bestudeerd en werd ze tot nu toe vooral toegepast op zakelijke en investeringsgebouwen. Vindt deze certifiëring ook ingang in de woningbouwmarkt?

“In oorsprong en tot op vandaag worden de certificaten inderdaad vooral toegekend aan kantoorgebouwen, industrie, retail ... De laatste twee tot drie jaar krijgen we echter ook heel wat vragen vanuit de hotel- en zorgsector. Op de residentiële markt is de certifiëring voorlopig minder populair, maar toch zitten de eerste projecten in die sector al in studiefase. Het gaat daarbij vaak over appartementsgebouwen en grotere wooneenheden in clustervorm. Ik verwacht wel dat deze markt zal groeien, al zal dat nog niet voor morgen zijn. Vooral de intentie van de toekomstige bouwheer zal deze vraag stimuleren.”

Evolueren de certificaten ook inhoudelijk?

“Iedere drie tot vijf jaar wordt elke norm geüpdatet. Dat is te wijten aan de evolutie in de wetgeving. BREEAM en LEED worden momenteel nog op vrijwillige basis toegepast. Ze zijn bovenwettelijk. Dat wil zeggen dat ze strengere eisen zullen opleggen dan de wetgeving momenteel verplicht. Maar aangezien de wetgeving op het vlak van duurzaamheid jaarlijks strenger wordt, zullen ook de certificaten verder verstrengen om hun ‘voorsprong’ op de wetgeving te kunnen behouden.”

Om welke redenen kiezen jullie opdrachtgevers op dit ogenblik voor een certifiëring? Is dat op basis van financiële gronden of gaat het toch eerder om overtuiging en morele redenen?

“Meestal is de reden van certifiëring een combinatie van beide. Bij ieder project zijn verschillende stakeholders betrokken. Je hebt aan de ene kant de gebruiker, de koper of de huurder en aan de andere kant de projectontwikkelaar en de gebouwbeheerder. Voor de projectontwikkelaar kan een certificaat de vastgoedwaarde van het gebouw aanzienlijk verhogen. De waarde van gecertificeerde gebouwen neemt tussen de 7 en 22% toe door het certificaat. Ons huidige kantoor, het ‘Infinity-gebouw’, is BREEAM Outstanding- en LEED Gold-gecertifieerd en kreeg daardoor een belangrijke meerwaarde op de markt. Op die manier kan een certificaat financieel een belangrijke meerwaarde op de vastgoedmarkt bieden. Maar ook het waardebehoud naar de toekomst toe zal veel groter zijn dan bij niet-certifiëring. Het waardeverlies zal afzwakken. Deze financiële waarderingsgevolgen door het bouwen met certificaat hebben tegenwoordig een belangrijke impact op de beoordeling door banken en financierders bij het verstrekken van groene leningen."

"Voor de beheerder en de gebruiker zijn de lagere werkings- en onderhoudskosten van het gebouw – die 8 tot 26% lager kunnen liggen – van belang. Maar ook het comfort en de levenskwaliteit van de gebruikers zullen hoger zijn. De werkefficiëntie zal omhooggaan, het ziekteverzuim omlaag. Zelfs op het vlak van hr heeft een gecertifieerd gebouw voordelen. Uit eigen ervaring weten we dat een duurzaam gebouw aantrekkelijker is voor personeel dan een minder duurzaam gebouw. Wij merken binnen ons bedrijf dat het aantal spontane sollicitaties gevoelig is verhoogd dankzij de duurzaamheid van ons gebouw en de bijbehorende uitstraling. In deze tijden van ‘war for talent’ is een duurzaam gebouw op die manier ook financieel vertaalbaar en is de meerkost van de duurzaamheid al snel terugverdiend."

"Voor alle stakeholders is de impact op hun imago niet te onderschatten. Momenteel wordt er op langere termijn gedacht. Men bouwt niet meer voor twintig jaar, maar voor veertig jaar en langer. Niet alleen de bouw- en materiaalkeuzes, maar ook de leefbaarheid moeten bijgevolg veel langer meegaan. Het is belangrijk om ook op die lange termijn een voorloper te blijven in de markt. BREEAM en LEED zijn handleidingen die ons helpen bij die keuzes. Zij definiëren wat kwalitatief bouwen is. Iedere stakeholder heeft momenteel de morele plicht om minstens een deel van die duurzaamheid mee te nemen in zijn keuzes. De combinatie van alle voorgaande voordelen verklaart het succes van de certificaten. Certificaten leiden tot ‘futureproof’ bouwen.”

Veel Belgische architectenbureaus leggen zich toe op projecten die een beperkte omvang hebben en een dito investering vereisen. Zijn de certificaten ook op dit soort kantoren en hun projecten voorzien?

“Er wordt vaak beweerd dat BREEAM en LEED bestemd zijn voor grotere projecten en multinationals. Dat was vroeger misschien zo, maar dat is verleden tijd. BREEAM of LEED moeten niet te duur of te zwaar zijn. Het certificaat blijft een keuzemenu, waarbij je zelf bepaalt welke criteria je meeneemt en welke niet. Als de certifiëring te zwaar of te duur wordt, dan leg je de lat misschien te hoog – zo kan een BREEAM Outstanding niet nodig zijn en is een BREEAM Very Good mogelijk voldoende. Ofwel heb je niet de juiste duurzaamheidscriteria gekozen. Mits de juiste keuze van ‘lathoogte’ en criteria is een certificaat ook nuttig en haalbaar voor een klein gebouw. Dat blijkt sinds de voorbije twee tot drie jaar ook uit de praktijk.”

Is het dan ook nuttig om de certificatiecriteria te volgen tijdens het ontwerp, zonder het certificaat nadien – om welke reden dan ook – aan te vragen?

“Dat is een mogelijkheid. Het certificaat is een middel, maar geen doel op zich. De manier waarop de duurzaamheidscriteria worden geïntegreerd in het gebouw is van tel. Zeker voor particulieren is het resultaat van de certifiëring belangrijker dan het certificaat zelf. Klanten zijn aanvankelijk vaak niet zeker of het eindresultaat een certificaat moet zijn. Ons advies is doorgaans om niet op het hoogste te mikken. Eerst trachten we te achterhalen wat realistisch en haalbaar is. Als blijkt dat het traject te zwaar zal zijn, dan kan je alsnog losse criteria implementeren in het ontwerp zonder dat je het certificaat aanvraagt. Natuurlijke lichtinval in het gebouw, circulariteit, de flexibiliteit van het concept …: het zijn allemaal vraagstukken die ook zonder certificaat een meerwaarde kunnen bieden voor het eindresultaat.”

Hoe ziet de toekomst van BREEAM, LEED en andere certificaten eruit?

“De belangrijkste certificaten waarover we het hebben, bestaan momenteel al meer dan twintig jaar. Er is de laatste jaren sprake van een enorme evolutie op inhoudelijk vlak. Ook al de zaken die er zitten aan te komen en die reeds beslist zijn, zoals onder andere de Green Deal – het plan van de Europese Commissie om de Europese Unie tegen 2050 klimaatneutraal te maken – motiveren om de certificaten te leren kennen en te gebruiken. In Europa wordt in dit kader 500 miljard euro vrijgemaakt voor investeringen in duurzaamheid. Allemaal feiten die erop wijzen dat het gedachtegoed rond duurzaamheid op termijn in de wetgeving zal worden opgenomen. Acties ondernemen rond duurzaamheid zal niet meer op vrijwillige basis gebeuren. Momenteel worden bedrijven nog gestimuleerd om aan duurzaamheid te doen, maar ik denk dat bedrijven die niet aan duurzaamheid doen in de toekomst gepenaliseerd zullen worden. Denk bijvoorbeeld maar aan CO2-taksen. De nood aan duurzaamheid is momenteel zeer groot."

"Binnen deze context vormen certificaten de handleidingen die ons moeten helpen om deze ambities te realiseren. Zij bieden ons de mogelijkheid om de resultaten van de duurzaamheidsingrepen meetbaar en controleerbaar te maken. Om het belang van certificaten duidelijk te maken, moet je weten dat de BREEAM-certificaten momenteel al gedeeltelijk gesubsidieerd kunnen worden in Nederland. Sterker nog: BREEAM kan hier ook reeds toegepast worden als alternatief voor specifieke wetgeving. Ook in België worden momenteel trouwens stukken uit de certificatiecriteria opgenomen in de nieuwe wetgevingen rond duurzaamheid."