Brutopia: ecologisch verantwoord, sociaal en betaalbaar wonen in de stad

Betaalbaar wonen in de hoofdstad: voor veel mensen is het een stille wens die niet te realiseren valt. Zelfs de prijzen voor de meest bescheiden woningen swingen de pan uit, waardoor jonge en minder gegoede bewoners na een lange, frustrerende zoektocht al te vaak moeten uitwijken naar een van de vele randgemeenten. Helaas liggen de prijzen ook daar over het algemeen vrij hoog. Wie als echte Brusselaar door het leven wil gaan, moet met andere woorden over een behoorlijk kapitaal beschikken. Of behoorlijk wat creativiteit, lef en ondernemerschap aan de dag leggen!

'Samen sterk' is een devies dat ook op stedelijk bouwen en wonen van toepassing kan zijn. Via collectieve projecten kan je de torenhoge aankoopsommen verder drukken en kan je je zelfs in het overbevolkte Brussel een moderne, comfortabele woonst permitteren. Een project dat de vele voordelen van dit innovatieve model perfect aantoont, is Brutopia, een avontuur dat begon in de zomer van 2008.

Centrale locatie

De initiële bezieler van het Brutopiaproject was Mark Van den Dries, die ook al participeerde in de collectieve renovatie van La Tréfilerie, een matrassenfabriek in Laken die werd omgetoverd tot een wooncomplex voor 59 gezinnen. Toen zijn nicht hem vertelde hoe moeilijk het was om in het Brusselse een betaalbare woonst te vinden, besloot hij het heft in eigen handen te nemen. Mark Van den Dries laste voor zichzelf een sabbatjaar in om een nieuw collectief bouwproject uit te werken. Uiteindelijk duurde deze sabbatical maar liefst vijf jaar…

Na een eerste contact met stekke + fraas, architecte(s)(n) en AAAArchitectures kwam het tot een vergadering met een tiental geïnteresseerden. De aanwezigen engageerden zich om met vereende krachten een stedelijke nieuwbouw uit te werken die zowel zou uitblinken in wooncomfort als in toegankelijkheid, betaalbaarheid en ecologische performantie. Een intensieve zoektocht naar geschikte sites leidde hen uiteindelijk naar een terrein in de Van Volxemlaan in Vorst. “Een erg centraal gelegen locatie, vlakbij het Brusselse Zuidstation en niet ver van het historische stadscentrum,” licht ontwerpend architect Serge Fraas toe. “Vooral het feit dat de beschikbare oppervlakte er vrij groot was, sprak ons enorm aan. Op de plaats van het Brutopiacomplex bevonden zich voorheen immers twee verloederde opslagplaatsen en twee verlaten huizen die zowel aan de Van Volxemlaan als aan de Merodelaan grensden. Dit gaf ons de mogelijkheid om op een behoorlijk grote schaal te werken, wat de betaalbaarheid van het project uiteraard alleen maar ten goede kwam. We hebben toen berekend dat we een potentiële winst van twintig procent konden boeken in vergelijking met de gangbare marktprijzen, meer bepaald door de grond gezamenlijk aan te kopen, collectief op te treden als projectontwikkelaar en de bewoners de kans te geven om hun woning zelf af te werken op basis van hun beschikbare budget (de loten zijn ‘in casco’ aangeleverd).”

Appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen

Het Brutopiacomplex huisvest in totaal tachtig bewoners. Het bevat 29 appartementen die qua oppervlakte variëren van 73 m² tot 154 m². De appartementen zijn verdeeld over twee volumes (één aan de kant van de Van Volxemlaan, één aan de kant van de Merodelaan), die van elkaar gescheiden worden door een gemeenschappelijke binnentuin. Grote ramen zorgen voor een overvloedige natuurlijke lichtinval, terwijl de bewoners via hangende terrassen aan de achterzijde optimaal kunnen genieten van hun eigen stukje groen in de binnenstad.

Op het gelijkvloers zijn er geen woningen, maar is er plaats voor drie architectenkantoren, een energieloket, een gemeenschappelijke polyvalente ruimte (kant Van Volxemlaan) en een dagcentrum voor bejaarden uit de buurt (kant Merodestraat). “Een enquête onder de toekomstige bewoners wees uit dat niemand de behoefte had om op het gelijkvloers te wonen. Ze konden dus op zoek naar externe partijen die de prefinanciering van dat gelijkvloerse niveau op zich wilden nemen. Wat de zaak echter wel een tikkeltje complex maakte, is dat de groep partijen in zijn vooruitstrevend gebouw wilde die een meerwaarde betekenen voor de buurt. Bankkantoren, pseudo-kruidenierszaken onder leiding van grote ketens, enzovoort waren dus uit den boze. Gelukkig is de verantwoordelijke werkgroep binnen de vzw Brutopia met een aantal uitstekende alternatieven op de proppen gekomen,” aldus Serge Fraas, wiens architectenkantoor zich sinds kort ook in Brutopia bevindt. Behalve de polyvalente ruimte bevat het complex ook nog andere gemeenschappelijke voorzieningen zoals een fietsenparking met tachtig plaatsen, een autostandplaats met twee gedeelde auto's, een wasplaats en een dakterras met moestuin.

Performant, ecologisch bouwconcept

Een grote troef van het Brutopiaproject is de ecologische kwaliteit van het complex. Maar liefst 27 van de 29 appartementen voldoen aan de passiefnorm. De resterende appartementen en de ruimtes op het gelijkvloers verbruiken iets meer en behoren strikt genomen tot de categorie 'zeer lage-energie'. Een betonnen basisstructuur op het gelijkvloers en het eerste niveau ondersteunt een gemengde structuur met ter plaatse gestort beton en silicaatsteen (kalkzandsteenblokken) op de verdiepingen. De gevel is bekleed met volledig recycleerbare, verticale aluminiumstroken. Deze geven het gebouw een uitermate strakke uitstraling. Achter de lichte gevelbekleding integreerden stekke + fraas, architecte(s)(n) 25 centimeter isolatie, die op zijn plaats gehouden wordt door Celit-platen. Houten schrijnwerk ondersteunt driedubbele beglazing in de appartementen en dubbele beglazing op het gelijkvloers.

Per gebouw is er één verwarmingsketel die de satellietboilers in de appartementen aanstuurt. Een ventilatiesysteem D met warmterecuperatie zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Door de optimale thermische isolatie en de hoge luchtdichtheidsgraad moeten de bewoners slecht minimaal bijverwarmen in woon- en badkamer. Thermische zonnepanelen zorgen voor de productie van een deel van het sanitaire warme water, dat opgeslagen wordt in een gemeenschappelijke boiler en van daaruit over de appartementen wordt verdeeld. Bovendien wordt het regenwater maximaal gerecupereerd. Niet enkel het hemelwater op het eigen terrein, maar ook dat op het dak van de aanpalende sportzaal (1000 m²) wordt opgevangen en hergebruikt in de tuin, de wasplaats en de appartementen. Dankzij dit performant, ecologisch bouwconcept werd Brutopia in 2009 uitgeroepen tot Voorbeeldgebouw van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Meer dan een thermisch-energetisch project

Nu het Brutopiacomplex nagenoeg volledig klaar is, blijven de (eensgezind positieve) reacties niet uit. Zo werd het project recent bekroond met de prestigieuze BLUE HOUSE/prijs. De jury stak zijn bewondering niet onder stoelen of banken: “Het feit dat Brutopia ontstaan is uit een burgerinitiatief waarbij zelf als promotor werd opgetreden, sprak ons erg aan. Brutopia is een mooi voorbeeld van duurzaam wonen met gedeelde ruimtes, een goede sociale en intergenerationele mix, multifunctionaliteit, regenwaterrecuperatie, zachte mobiliteit, enzovoort. Het project illustreert eveneens dat betaalbaar wonen in Brussel mogelijk is.”

Ook de respons van de bewoners is uitermate positief. “Ze zijn sterk onder de indruk van het akoestische comfort, heb ik me laten vertellen. Hoewel we ons hier toch aan een vrij drukke straat met veel verkeer bevinden, is daar in de appartementen niets van te merken. Het is natuurlijk zeer aangenaam dat je hier niet te maken krijgt met geluidsoverlast, wat toch een van de grootste nadelen van wonen in de stad is,” vertelt een tevreden Serge Fraas, die zelf ook bijzonder enthousiast is over het project: “We hadden voordien nog maar één klein passiefproject op onze teller staan (een uitbreiding van een boerderij in Ath), dus in eerste instantie zaten we toch met een hele hoop vragen. Gelukkig heeft studiebureau Daidalos Peutz ons uitstekend ondersteund. We zijn erg pragmatisch te werk gegaan: elke geïnvesteerde euro moest zo optimaal mogelijk gebruikt worden. Zo moest het gebouw bijvoorbeeld niet per se voor de volle honderd procent passief moest zijn. Een ander voorbeeld zijn de zonnepanelen: aanvankelijk waren ze niet voorzien omdat we het budget eerst maximaal aan isolatie wilden besteden. Toen nadien bleek dat er nog budget over was, zijn we dan toch voor de zonnepanelen gegaan. Belangrijk om aan te stippen is ook dat Brutopia meer is dan een thermisch-energetisch project. Wat minstens even belangrijk is, is dat het – onder meer door de aanwezigheid van het dienstencentrum en de mix tussen bewoners van verschillende leeftijden en origines – ook een positieve sociale impact heeft op de omgeving. Een project als Brutopia heeft een uitstekende invloed op de woonkwaliteit en de leefbaarheid in de stad, zeker omdat het de grootste horde voor het creëren van een jong, dynamisch woonbeleid in Brussel – de absurd hoge huizenprijzen – probleemloos heeft weten te overbruggen.”

Noot: Dit artikel verscheen eerder al in be.passive.