Casestudy: Victoriatoren, Brussel

Vragen beantwoord door SuReal

DWNTWN en Baltisse kochten de voormalige IBM Tower in het hartje van de Brusselse Noordwijk om hem te herbestemmen naar een bruisende multifunctionele toren die kantoren, coworking space, een hotel, een meeting center en een rooftopbar zal herbergen. De plint en het dak worden publiek toegankelijk voor het publiek. Het project van in totaal 25.000 m² werd geconcipieerd op een geïntegreerd duurzame manier.

Circulair?

De gehele structuur van de toren wordt hergebruikt. Ook binnenin het gebouw wordt hergebruik van bestaande elementen gemaximaliseerd. Voor de afwerking van de kern van het gebouw, alsook voor het sanitair, werd besloten te werken met materialen die gerecupereerd zullen worden op andere bouwplaatsen. De architecten van 51N4E hanteerden bij het ontwerp dan ook het idee dat sommige materialen pas in de loop van de werf zullen worden gevonden en stemden hun ontwerp daarop af; het is flexibel. Zo kozen ze voor de lifthal bijvoorbeeld een afwerking in marmeren platen, maar bepaalden ze alleen het tegelverband en bepaalde kwaliteitseisen, wat een grote vrijheid laat voor de keuze van de materialen.

Voor de binnenafwerkingen – verhoogde vloer, verlaagd plafond, tussenwanden … – deed SuReal via onder andere Totem en One Click LCA verschillende LCA’s om zo de materialen met de kleinste milieu-impact te kunnen bepalen. Bij die berekeningen werd ook de module D, de hergebruikmodule, in rekening genomen, die gaat over het potentieel van demontage/hergebruik na een periode van zestig jaar. Concreet werd het hele lastenboek gescreend en heeft het team alle verbeteringen op vlak van architectuur, stabiliteit en technieken onderzocht. Concrete aanpassingen werden gedaan aan het lastenboek op basis van technische, budgettaire, praktische en milieu-impact. De experten hielpen de architecten ook bij het toepassen van het 7S-principe, dat inhoudt dat alle lagen met een andere levenscyclus van elkaar moeten gescheiden worden voor maximale flexibiliteit.

Informatie over het hergebruikpotentieel van de materialen zal worden meegedeeld aan de toekomstige gebruikers via een materialenpaspoort. Ook het principe van product as a service wordt overwogen.

Het gebouw werd voorts ook ontwikkeld met een fossielvrij energieconcept – uitzonderlijk in de Brusselse kantoormarkt – waarbij onder andere wordt ingezet op energie-uitwisseling. Zo kan de restwarmte afkomstig van de koeling van de kantoren bijvoorbeeld gebruikt worden om het hotel te verwarmen. Het projectteam bedacht ook systemen om de kringlopen van het regenwater en grijswater te sluiten.

Bij dat alles verloor het projectteam natuurlijk nooit het comfort van de gebruikers uit het oog. Het zette onder meer in op een goede daglichttoetreding, hoogwaardig thermisch comfort, een goede kwaliteit van de binnenlucht door bijvoorbeeld het voorkomen van vluchtige organische stoffen, de integratie van groen in het gebouw, vides ter verhoging van het ruimtelijke gevoel en creatie van kwalitatieve zichten naar het naastliggende park.

Grootste uitdaging?

Volgens SuReal was dit een bijzonder interessant project. De bestaande context en de mixiteit van het programma gaf mogelijkheden maar ook uitdagingen.

Lessons learned?

De samenwerking met de andere partners heeft er onder andere voor gezorgd dat er – rekening houdende met de specifieke Brusselse context waarin het project zich bevindt – voor een hele reeks aan belangrijke thema’s concrete maatregelen zijn vormgegeven en finaal geïmplementeerd in het project. De belangrijkste les is dat samenwerken met een team zorgt voor een doelgerichte en innovatieve aanpak. Zowel de projectontwikkelaars, architecten als de ingenieurs stonden open voor innovatieve ideeën.

Technische fiche:

Opdrachtgever: DWNTWN & Baltisse

Ontwerper(s): 51N4E

Studiebureau(s): CES, SuReal, SPIE 

Hoofdaannemer: Jansen The Building Company

Timing: 2022 (verwacht)

Doorlichting experts

Het expertenteam van Circubuild liet zijn licht schijnen over deze casestudy en kwam tot volgende bevindingen:

Het projectteam kiest voor de nieuwe Victoriatoren bewust voor een renovatie. In het kader van circulair bouwen is dat uiteraard een positieve keuze, die de materiaalimpact van het project sterk verlaagt. Het project toont bovendien dat het daardoor niet moet inboeten aan energieperformantie. Het zet in op een breed scala aan aspecten van circulair bouwen. Zo begeleidt SuReal de toepassing van recuperatiematerialen en wordt de keuze van nieuwe materialen gemotiveerd aan de hand van levenscyclusanalyses die ook door SuReal worden uitgevoerd. Naast het verlagen van de initiële materiaalimpact zet het project ook in op het circulair gebruik van de materialen. Door verschillende functionele lagen van elkaar te scheiden, kunnen indeling, de gevel of technieken gemakkelijker worden aangepast zonder daarvoor andere lagen te moeten verwijdeen of beschadigen. Voor de binnenafwerkingen gaat het project nog een stap verder en onderzocht SuReal de mogelijkheden van as a service-formules, onder andere door een onderzoek naar de total cost of ownership. Wanneer de producent eigenaar blijft van zijn producten, is terugname immers gegarandeerd en is de stap naar hergebruik of recyclage een pak kleiner. Zulk efficiënt materialenbeheer wordt tenslotte verder gestimuleerd door de opmaak van materialenpaspoorten.