Circulair complex wekt slapende Noordwijk opnieuw tot leven

Met drie wolkenkrabbers die tot de hoogste gebouwen van België behoorden was het befaamde World Trade Center lang een vaste waarde in de Brusselse skyline. Toren 3 is dat nog altijd, maar WTC-torens 1 en 2, die dateerden uit 1976 en niet meer strookten met de hedendaagse normen, zijn intussen begonnen aan een tweede leven. Dit gebeurde onder impuls van de Vlaamse overheid, die naar aanleiding van enkele aflopende huurcontracten een toekomstgerichte vastgoedstrategie uittekende om haar administratieve diensten en medewerkers – die verspreid waren over zes verschillende locaties – te groeperen in drie grote kantoorgebouwen in de Noordwijk. Dit leidde eerder al tot de renovatie van het Hendrik Consciencegebouw en de realisatie van het Herman Teirlinckgebouw, maar het klapstuk van deze grootschalige verhuisoperatie is zonder twijfel het Marie-Elisabeth Belpairegebouw, dat deel uitmaakt van het befaamde ZIN-project.

Om de transformatie van WTC-torens 1 en 2  in goede banen te leiden, schreef het Facilitair Bedrijf van de Vlaamse overheid in 2017 een aanbesteding uit waarbij architecturale kwaliteit en de creatie van ruimtelijke en maatschappelijke meerwaarde belangrijke gunningscriteria waren. Befimmo won het pleit in maart 2019 met een concept dat een stuk verder gaat dan de gevraagde kantoorfunctie en ook de stedelijke beleving in de monofunctionele Noordwijk naar een hoger niveau tilt. Naast 70.000 m² flexibele werkplekken voor circa 4800 ambtenaren van de Vlaamse overheid voorziet het ZIN-project immers ook in 5000 m² kantoorruimte voor private huurders, 14.000 m² wooneenheden, een hotel van 16.000 m², sportvoorzieningen, horecafaciliteiten, handelszaken, een panoramisch dakterras en zelfs een publiek toegankelijke serre van 1800 m² groot en 20 meter hoog op de kruising van de Simon Bolivarlaan en de Koning Albert II-laan, die zich als transparante inkompartij letterlijk en figuurlijk met open blik naar de rest van de stad richt. In totaal bestrijkt het complex een bovengrondse oppervlakte van 110.000 m².

Inventieve architecturale oplossingen

Met het ZIN-project was Befimmo niet aan zijn proefstuk toe, maar de lat lag wel hoger dan ooit. Om het vooruitstrevende concept te vertalen naar een allesomvattend ontwerp nam de ontwikkelaar allereerst Jaspers-Eyers Architects onder de arm, waarmee het al verschillende keren succesvol had samengewerkt (onder meer voor de realisatie van het Quatuor-project even verderop). In tweede instantie kwamen ook ontwerparchitecten 51N4E en l’AUC mee aan boord. “In samenspraak met ons werkten zij het architecturale basisconcept uit, waarna wij ons bekommerden over het vergunningstraject en de uitvoering”, vertelt Loïk Eyers, architect-bestuurder bij Jaspers-Eyers Architects.

“De multifunctionele insteek van het project vergde inventieve oplossingen”, zegt Gilles Bollens, senior project architect bij Jaspers-Eyers Architects. “De vloer-tot-vloerhoogtes waren immers niet aangepast aan de hedendaagse technische noden. Vandaar dat we een gelaagde indeling uitgewerkt hebben om de verschillende functies optimaal te verweven, waarbij de kantoor- en hotelverdiepingen in de ene toren en de kantoor- en woonniveaus in de andere toren elkaar voortdurend afwisselen. Zo konden we de kantoorruimtes van de Vlaamse overheid, die veertien van de 27 torenverdiepingen inpalmen, wat meer vrije hoogte toebedelen en het hotel en de appartementen, die dat niet zozeer nodig hebben en in technisch opzicht makkelijker te beheren zijn, wat minder."

"Daarnaast hadden we het idee om een grote connectie te voorzien tussen beide torens, met name door middel van een sterk beglaasd nieuwbouwvolume met veertien dubbelhoge kantoorverdiepingen. Deze laatste hebben uitzonderlijke vrije hoogtes van 5,5 à 6 meter, zodat er sprake is van een optimale natuurlijke lichtinval in het centrale gedeelte van het complex. De private kantoren zijn dan weer ondergebracht in een lager nieuwbouwvolume met vier bouwlagen op de kruising van de Antwerpsesteenweg en de Willem De Molstraat, dat de naam ZEN kreeg.”

Circulariteit en duurzaamheid ten top

Twee torengebouwen van meer dan 100 meter hoog renoveren en samenvoegen tot één multifunctioneel geheel is sowieso al een uitdagende opgave. Bovendien was het van meet af aan de bedoeling om de principes van circulair bouwen maximaal in de praktijk te brengen. “Een van de voornaamste eisen was om de afbraakwerken te beperken tot het strikt noodzakelijke en het gebouw voor het overige te ontmantelen met het oog op hergebruik, teneinde de bestaande grondstoffen maximaal te benutten”, legt Loïk Eyers uit.

“Vandaar dat we de betonnen circulatiekernen behielden, net als de funderingen en een groot deel van de ondergrondse verdiepingen. Daarrond hebben we vervolgens de nieuwe bovengrondse niveaus met aangepaste plafondhoogtes gebouwd. Zo hebben we enorm veel CO2 kunnen besparen. Voorts hebben we heel wat interieurelementen gerecupereerd om het bouwafval te minimaliseren. Een mooi voorbeeld zijn de bekledingen in de lifthallen, die dateerden uit de jaren 70, maar nog in goede staat verkeerden. Deze zijn paneel per paneel verkocht in een pop-upmarkt aan de voet van het gebouw. Op die manier hebben we nog heel wat andere bestaande materialen doorverkocht die we wisten te recupereren, maar niet noodzakelijk zelf konden hergebruiken.”

Deze doorgedreven circulaire aanpak wierp zijn vruchten af. Het complex bestaat voor 68 % uit ter plaatse hergebruikte of gerecycleerde materialen (waarvan 30.000 ton circulair beton) en 95% van de nieuwe materialen heeft een Cradle to Cradle- of gelijkwaardige certificering (beglazing en aluminium ramen, vloeren, wanden, bepleistering …). Ook qua algemene duurzaamheid scoort het ZIN-project uitstekend. Zo is het Marie-Elisabeth Belpairegebouw niet enkel het grootste circulaire kantoorgebouw van het land, maar met een E-peil van 15 ook de energiezuinigste uitvalsbasis van de Vlaamse overheid. Dit is onder meer te danken aan het geothermische klimatisatiesysteem op basis van koude-warmteopslag, dat 70 % van de verwarmings- en koelingsbehoeften dekt, en de PV-panelen op het dak en de zijgevels. Door de neutrale opbouw en demonteerbare afwerkingen kan het complex vlot aangepast worden aan de noden van morgen en is het alvast klaar voor toekomstige herinrichtingen en/of functionele wijzigingen.

Aartsmoeilijke evenwichtsoefening

Naast duurzaamheid en circulariteit waren er uiteraard nog heel wat andere eisen en aandachtspunten waar de architecten rekening mee moesten houden. In dat opzicht was het ZIN-project één grote evenwichtsoefening, geeft Gilles Bollens aan. “We moesten alle circulaire, geometrische, technische, structurele, brandtechnische en economische parameters in balans brengen. Het was niet evident om een goed compromis te vinden tussen het maximale hergebruik van bestaande structuren en materialen en de hoogwaardige kwaliteit van het nieuwe project, dat uiteraard aan alle strikte hedendaagse normen moet voldoen. Vandaar ook de keuze om de nieuwe structuren hoofdzakelijk uit te voeren in beton, vermits dat – in de context van hoogbouw – de meest gunstige verhouding tussen prijs, kwaliteit, performantie en brandweerstand kon voorleggen."

"Het idee van de gelaagde verdiepingen met variërende vloer-tot-vloerhoogtes zorgde dan weer voor extra uitdagingen op het vlak van technische coördinatie. Zo verschillen de verwarmings- en ventilatiesystemen in de appartementen danig van die in de kantoorgedeeltes. De bijbehorende leidingen en kanalen kruisen elkaar voortdurend, maar mochten niet clashen. Het was dus echt puzzelen om alle technische voorzieningen ingepast te krijgen.”

Nadat Befimmo in maart 2020 de bouw- en milieuvergunning verkreeg, ging de ontmanteling van de WTC 1- en 2-torens van start in september 2020. In juli 2021 begon het consortium TM Open Minds Bouw – bestaande uit Van Laere, BPC Group en VMA (allen deel van de CFE Groep) – aan de heropbouw en de realisatie van de nieuwbouwgedeeltes. “Aangezien we voortbouwden op bestaande structuren, doken er hier en daar wel wat verrassingen op. Zo ontdekten we bijvoorbeeld dat de ene toren in realiteit 10 centimeter minder hoog was dan de andere. Dat vormt geen bezwaar als ze los van elkaar staan – zoals oorspronkelijk het geval was – maar wel als je ze met elkaar verbindt. Dergelijke zaken hebben we dus nog moeten oplossen in volle uitvoeringsfase, uiteraard zonder aan het architecturale en structurele basisconcept te raken”, zegt Gilles Bollens.

“Desondanks zijn we erin geslaagd om het Marie-Elisabeth Belpairegebouw in december 2023 op te leveren en kon de Vlaamse overheid het in 2024 stelselmatig in gebruik nemen. Ook de 127 wooneenheden, de commerciële ruimtes, het private kantoorgedeelte en de serre zijn klaar en eind vorig jaar zijn ook de bouwkundige werken voor het hotel afgerond. We zijn erg blij met het eindresultaat, dat opvallend sterk gelijkt op de allereerste schetsen van het complex. Dat impliceert dat we alles vooraf goed uitgekiend hadden, waardoor we trouw zijn kunnen blijven aan het basisconcept, ondanks de vele uitdagingen die dit project met zich meebracht. Daar mogen we met z’n allen terecht trots op zijn”, besluit Loïk Eyers.