CNTR, geïntegreerde aanpak voor duurzame herbestemming van 22 kantoorgebouwen

"Door hun lange staat van dienst, zijn de gebouwen onlosmakelijk verbonden met het uitzicht van de stad. We willen deze connectie en inbedding behouden en werken aan een herontwikkeling geënt op maximaal behoud. De gebouwen lenen zich hier uitstekend toe, nu ze structureel in zeer goede staat blijken te zijn en de meesten vrij makkelijk ook andere invullingen toelaten. Behoud betekent dus niet dat we niet op zoek gaan naar vernieuwing. Op de site in Halle bijvoorbeeld, zullen we in één gebouw een kantoorfunctie behouden, terwijl het ander gebouw op de site verkocht zal worden om er een school en zorgcampus in onder te brengen. Naast inzetten op behoud, kiezen we er ook doelbewust voor om al in de oriëntatiefase op een geïntegreerde manier samen te werken met de architecten van 51N4E en het studiebureau Macobo-Stabo. We zijn ervan overtuigd dat deze samenwerking, met partners die onze visie en waarden delen, de kwaliteit van de herontwikkeling enorm ten goede komt.", vertelt partner Werner Joris van DWNTWN.

Ondanks hun verspreide locaties delen de kantoorgebouwen opvallende overeenkomsten. Het herontwikkelen van deze goed bereikbare kantoorgebouwen naar een mix van dienstverlenende functies, wonen, zorg of onderwijs biedt interessante uitdagingen op alle vlakken, voor zowel architecten als ingenieurs.

Overkoepelend studieteam

De keuze voor een overkoepelend studieteam met een gedeelde visie rond behoud en geïntegreerde projectaanpak rond reconversie, en met eerdere succesvolle samenwerkingen, is de juiste aanpak voor deze portefeuille. Bij aanvang werd er een specifieke projectaanpak uitgestippeld met als centrale doelstelling het streven naar maximaal behoud en het voldoen aan de huidige en toekomstige normeringen.

"Een succesvol reconversieproject begint met een goede matchmaking. Hoe beter het nieuwe gebruik past bij het bestaande gebouw, hoe haalbaarder het resultaat zal zijn. Je kan zeggen: gebouw zoekt gebruiker i.p.v. gebruiker zoekt gebouw. Een zeer goed begrip van het gebouw en zijn omgeving is daarvoor noodzakelijk. Voor elke potentiële gebruiker onderzoeken we de comptabiliteit van het programma met het bestaande gebouw. Een goede samenwerking met lokale besturen, actoren en organisaties is daarom noodzakelijk om te begrijpen wat de lokale noden zijn en zo een goede matchmaking te kunnen faciliteren.

Als de nodige ingrepen beperkt kunnen blijven, kan ook de kostprijs, de complexiteit van de werken en CO2-uitstoot tot het absolute minimum worden beperkt. Dat is belangrijk. Want we geloven dat een betaalbare en efficiënte reconversiestrategie dé voorwaarde is om de doelstellingen van Europa te halen om tegen 2050 het enorme bestaande gebouwenpatrimonium ‘carbon neutral’ te maken. Om dit te realiseren moeten we onze rol als architect, ingenieur en ontwikkelaar
bijsturen. Samen met Macobo-Stabo en DWNTWN hebben we een geïntegreerde samenwerking opgezet om dit mogelijk te maken.", benadrukt Johan Anrys, Zaakvoerder van 51N4E.

Verschillende urgenties

Gezien het een portefeuille betreft waarvan meerdere gebouwen in gebruik zijn, ligt de urgentie voor voorbereiding van de herontwikkeling steeds anders. Eén geïntegreerd team werkt aan de verschillende panden en dit leidt tot schaalvoordelen. Een proces van continue dialoog waarbij ieder vanuit zijn eigen expertise bijdraagt aan de visie over duurzaamheid, architectuur, economische haalbaarheid en comfort zorgt voor een maximaal rendement in de leercurve voor alle partners tijdens studie- en ontwikkelingsfase.

"Bij een eerste screening van de verschillende panden merkten we dat de basisstructuur van de gebouwen zeer degelijk is. De capaciteit van de bestaande structuur brengen we in eerste instantie in kaart op basis van de beschikbare documenten en vullen we aan met resultaten uit bijkomend onderzoek in situ. Op die manier kunnen we de impact van de programmatorisch gewenste ingrepen als bijkomende trappen of kokers duidelijk in kaart brengen en waar nodig ook bijsturen.", aldus Elisabeth Nijs, Principal Design Engineer bij Macobo-Stabo.

"De gebouwen uit deze portefeuille voldoen niet aan de huidige normen, ze hebben een minimale isolatiegraad en moeten steeds op hoge temperatuur worden verwarmd. Het komt erop aan de warmteproductie fossielvrij te maken met een maximaal behoud van de warmteafgifte, de leidingen, de structuur en preferabel ook de buitengevel. Tegen 2050 moet het Europese gebouwenpark koolstofneutraal zijn, dus wordt er een trapsgewijze aanpak voorzien, gebaseerd op de
conditiemeting en afgetoetst bij alle disciplines rond de tafel, gebeurt dit kosten- en materiaalefficiënt en uitgezet in de tijd. Met de GRO-, EPC NR- en de ESG-doelstellingen in het achterhoofd realiseren we zo een gebouw dat goed scoort op alle haalbare criteria.", vertelt Bart Couwenbergh, Coördinator Duurzaamheid bij Macobo-Stabo.

circulair op kop

"Technische installaties niet circulair? Daar gaan we niet vanuit! We brengen de conditie van de bestaande installaties in kaart en onderzoeken de mogelijkheid van hergebruik. Met het duurzame stappenplan als leidraad moet het einddoel steeds een fossielvrije warmteproductie zijn, tegelijk verliezen we het comfort en de regelgeving niet uit het oog. Met het stappenplan onderzoeken we ook hoe we de vaak verouderde infrastructuur met energie-efficiëntiewinst kunnen aanpassen aan de moderne behoeften zonder daarbij het gebouw de facto uit te kleden tot op het structurele skelet.", aldus Frank Segers, Teamleader Gebouwtechnieken & Duurzaamheid bij Macobo-Stabo.

Gezien de omvang en schaal van het CNTR project werd ook over de praktische kant van samenwerken tussen de verschillende studiepartners nagedacht. Om een korte lijn te hebben tussen projectontwikkelaar, architect en studiediensten werken alle betrokkenen enkele dagen in de week ook fysiek samen in het CNTR atelier, gelegen in SEVEN, een van de eerste reconversies naar passiefkantoor van DWNTWN in Brussel Noord.

"We merken dat kleine vragen of ideeën snel getoetst kunnen worden bij andere disciplines. Vragen die anders verloren gaan in een drukke agenda van een
online meeting of die leiden tot een wildgroei aan vergadermomenten, worden opgelost aan de koffiemachine.", besluit Elisabeth Nijs, Principal Design Engineer bij Macobo-Stabo.

De gezamenlijke kantoorplek leidt tot een nog grotere synergie tussen de verschillende partijen. Er kan direct ingespeeld worden op de wensen van mogelijke gebruikers door de continue communicatie tussen projectontwikkelaar, architect en ingenieur. En als mooie toegevoegde waarde: een echte match wordt gecreëerd tussen eindgebruiker en het projectteam, samen met een geweldige teamgeest en sense of purpose.