Hoewel het niet altijd gebeurt, is het volgens Karl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen toch belangrijk dat de bouwheer bij aanvang van de werken een plaatsbeschrijving opmaakt. Het is de taak van de architect om de bouwheer hierin te adviseren en te begeleiden.
Hoewel het niet altijd gebeurt, is het volgens Karl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen toch belangrijk dat de bouwheer bij aanvang van de werken een plaatsbeschrijving opmaakt. Het is de taak van de architect om de bouwheer hierin te adviseren en te begeleiden.
Wanneer moet U Uw bouwheer adviseren om een plaatsbeschrijving op te (laten) maken?
Een plaatsbeschrijving i.k.v. bouwwerken is niet wettelijk verplicht. Maar een vooruitziend en zorgvuldig bouwheer heeft oog voor de gevolgen van zijn bouwwerken. Hoe groter het risico dat er door de werken beschadigingen aan een bestaand bouwwerk kunnen worden aangebracht, hoe meer van de bouwheer mag verwachten worden dat hij voorafgaandelijk een plaatsbeschrijving opmaakt.
Door de bouwheer hier op te wijzen, voldoet U aan Uw informatieplicht. Het is te adviseren om bij voorkeur de noodzaak van een plaatsbeschrijving in de overeenkomst met Uw bouwheer op te nemen. Er kan dan geen twijfel meer zijn.
De plaatsbeschrijving is sterk aan te raden bij een verbouwing in een bestaand pand, waarbij delen intact moeten blijven. Zo ook wanneer de werken grenzen aan bestaande panden die niet mogen worden beschadigd. Een plaatsbeschrijving moet zo worden opgemaakt dat men, zo nodig, de rechter er mee kan overtuigen. De leeftijd, de slijtage, beschadigingen of gebreken zijn elementen die een rol spelen bij de waardering (door de rechter) van de eventuele schadeomvang. Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving zal al snel een feitelijk vermoeden overheersen dat het pand in goede staat was.
Verzekeraars Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) stellen het opmaken van een plaatsbeschrijving als een voorwaarde om dekking te verlenen. In een goede ABR polis is er voor de bouwheer een waarborg voorzien voor de foutloze schade aan naburige panden. Verzekeraars deden ervaring op in het regelen van schade t.g.v. bouwwerken. Vanuit die ervaring zien zij een plaatsbeschrijving als een belangrijk verdedigingsmiddel t.o.v. onrechtvaardige claims of als bewijs dat de schade inderdaad het gevolg is van de bouwwerken.
Ook de bouwheer die geen ABR onderschrijft heeft een boodschap aan de ervaring van de verzekeraars. Zonder verzekeraar ABR zal de bouwheer zijn aansprakelijkheid zelf moeten verdedigen. De plaatsbeschrijving is daarbij vaak het belangrijkste document.
De bouwheer zelf heeft dus het meeste belang bij een goed opgemaakte plaatsbeschrijving. Regelmatig wordt de uitvoering van een tegensprekelijke, voorafgaande plaatsbeschrijving contractueel toevertrouwd aan de aannemer. Ook hij heeft belang bij een goede staat van bevinding, zij het met minder betrokkenheid dan Uw bouwheer. Indien de afbraak- en of graafwerken en de ruwbouw niet aan eenzelfde aannemer werden toevertrouwd, dient voor de aanvang van elk lot een plaatsbeschrijving te worden opgemaakt. Dit in het voordeel van de bouwheer die mogelijk later moet gaan bewijzen wie van zijn aannemers de schade heeft veroorzaakt. Zo voorkomt hij dat hij van de ene naar de andere aannemer wordt doorverwezen.
Een plaatsbeschrijving kan best tegensprekelijk worden opgemaakt. Dat wil zeggen gezamenlijk door de partijen (bouwheer en buren, bouwheer en aannemer verbouwing,…) die tegengestelde belangen hebben. Het is belangrijk dat de partijen hetzelfde document ondertekenen.
Naast de aannemer kan de bouwheer ook een deurwaarder, een landmeter-expert, een vastgoedmakelaar,… de opdracht geven tot het opmaken van de plaatsbeschrijving.
Kostprijs? Afhankelijk van de opdracht, maar 500 EUR is een gangbaar tarief. Ook de architect kan die extra opdracht aanvaarden. U neemt dan wel het risico dat U bij een onvolledige plaatsbeschrijving in conflict komt met Uw bouwheer.
Er kunnen ook éénzijdige (niet-tegensprekelijke) plaatsbeschrijvingen worden opgemaakt. Deze zijn echter vaak het voorwerp van discussie bij een latere schade. Bijgevolg eerder waardeloos. Tenzij opgemaakt door een gerechtsdeurwaarder. Zijn document heeft immers wel waarde in de rechtbank.
Droogzuiging in de omgeving van een siertuin, ondermetselingswerken van de tuinmuur en een grondkeringsmuur naast een tuinpad of oprit, noodzaken vaak ook een plaatsbeschrijving van de tuin. De schadeomvang is er meestal beperkt, maar schade aan de tuin is vaak een bron van burenruzies. En laat dat nu net zijn wat een bouwheer met een plaatsbeschrijving wil voorkomen.
Maakt een plaatsbeschrijving dan geen “slapende honden wakker”? Mogelijk wel ja, maar de werken op zich doen dat ook. Een “uitgeslapen bouwheer” laat daarom een plaatsbeschrijving opmaken.
Het is aan de architect om zijn bouwheer te informeren. Kwestie van niet “de gebeten hond” te worden.
Auteur: Karl Vinck, Assiver Bouwverzekeringen
Wanneer moet U Uw bouwheer adviseren om een plaatsbeschrijving op te (laten) maken?
Een plaatsbeschrijving i.k.v. bouwwerken is niet wettelijk verplicht. Maar een vooruitziend en zorgvuldig bouwheer heeft oog voor de gevolgen van zijn bouwwerken. Hoe groter het risico dat er door de werken beschadigingen aan een bestaand bouwwerk kunnen worden aangebracht, hoe meer van de bouwheer mag verwachten worden dat hij voorafgaandelijk een plaatsbeschrijving opmaakt.
Door de bouwheer hier op te wijzen, voldoet U aan Uw informatieplicht. Het is te adviseren om bij voorkeur de noodzaak van een plaatsbeschrijving in de overeenkomst met Uw bouwheer op te nemen. Er kan dan geen twijfel meer zijn.
De plaatsbeschrijving is sterk aan te raden bij een verbouwing in een bestaand pand, waarbij delen intact moeten blijven. Zo ook wanneer de werken grenzen aan bestaande panden die niet mogen worden beschadigd. Een plaatsbeschrijving moet zo worden opgemaakt dat men, zo nodig, de rechter er mee kan overtuigen. De leeftijd, de slijtage, beschadigingen of gebreken zijn elementen die een rol spelen bij de waardering (door de rechter) van de eventuele schadeomvang. Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving zal al snel een feitelijk vermoeden overheersen dat het pand in goede staat was.
Verzekeraars Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) stellen het opmaken van een plaatsbeschrijving als een voorwaarde om dekking te verlenen. In een goede ABR polis is er voor de bouwheer een waarborg voorzien voor de foutloze schade aan naburige panden. Verzekeraars deden ervaring op in het regelen van schade t.g.v. bouwwerken. Vanuit die ervaring zien zij een plaatsbeschrijving als een belangrijk verdedigingsmiddel t.o.v. onrechtvaardige claims of als bewijs dat de schade inderdaad het gevolg is van de bouwwerken.
Ook de bouwheer die geen ABR onderschrijft heeft een boodschap aan de ervaring van de verzekeraars. Zonder verzekeraar ABR zal de bouwheer zijn aansprakelijkheid zelf moeten verdedigen. De plaatsbeschrijving is daarbij vaak het belangrijkste document.
De bouwheer zelf heeft dus het meeste belang bij een goed opgemaakte plaatsbeschrijving. Regelmatig wordt de uitvoering van een tegensprekelijke, voorafgaande plaatsbeschrijving contractueel toevertrouwd aan de aannemer. Ook hij heeft belang bij een goede staat van bevinding, zij het met minder betrokkenheid dan Uw bouwheer. Indien de afbraak- en of graafwerken en de ruwbouw niet aan eenzelfde aannemer werden toevertrouwd, dient voor de aanvang van elk lot een plaatsbeschrijving te worden opgemaakt. Dit in het voordeel van de bouwheer die mogelijk later moet gaan bewijzen wie van zijn aannemers de schade heeft veroorzaakt. Zo voorkomt hij dat hij van de ene naar de andere aannemer wordt doorverwezen.
Een plaatsbeschrijving kan best tegensprekelijk worden opgemaakt. Dat wil zeggen gezamenlijk door de partijen (bouwheer en buren, bouwheer en aannemer verbouwing,…) die tegengestelde belangen hebben. Het is belangrijk dat de partijen hetzelfde document ondertekenen.
Naast de aannemer kan de bouwheer ook een deurwaarder, een landmeter-expert, een vastgoedmakelaar,… de opdracht geven tot het opmaken van de plaatsbeschrijving.
Kostprijs? Afhankelijk van de opdracht, maar 500 EUR is een gangbaar tarief. Ook de architect kan die extra opdracht aanvaarden. U neemt dan wel het risico dat U bij een onvolledige plaatsbeschrijving in conflict komt met Uw bouwheer.
Er kunnen ook éénzijdige (niet-tegensprekelijke) plaatsbeschrijvingen worden opgemaakt. Deze zijn echter vaak het voorwerp van discussie bij een latere schade. Bijgevolg eerder waardeloos. Tenzij opgemaakt door een gerechtsdeurwaarder. Zijn document heeft immers wel waarde in de rechtbank.
Droogzuiging in de omgeving van een siertuin, ondermetselingswerken van de tuinmuur en een grondkeringsmuur naast een tuinpad of oprit, noodzaken vaak ook een plaatsbeschrijving van de tuin. De schadeomvang is er meestal beperkt, maar schade aan de tuin is vaak een bron van burenruzies. En laat dat nu net zijn wat een bouwheer met een plaatsbeschrijving wil voorkomen.
Maakt een plaatsbeschrijving dan geen “slapende honden wakker”? Mogelijk wel ja, maar de werken op zich doen dat ook. Een “uitgeslapen bouwheer” laat daarom een plaatsbeschrijving opmaken.
Het is aan de architect om zijn bouwheer te informeren. Kwestie van niet “de gebeten hond” te worden.
Auteur: Karl Vinck, Assiver Bouwverzekeringen
Gerelateerde dossiers
Onze partners