DWARSBEUK. Betonstop: bestemmingen met beperkte houdbaarheid

Er is maar één grote fout in onze wetgeving omtrent ruimtelijke ordening geslopen: de wet van de eeuwige zekerheid. De zoneringsplanologie van de gewestplannen had nooit mogen inhouden dat die bestemmingen voor eeuwig en altijd zouden vastliggen, een paar correcties niet te na gesproken. Het idee om mogelijks waardevermindering door bestemmingswijziging te vergoeden, is fataal geweest. Er zijn landen waar men vol ongeloof naar dit soort wetgeving op ruimtelijke ordening aankijkt.

Wie de geschiedenis rond stedenbouw en ruimtelijke ordening wat beter kent weet dat rond 1935 er een stedenbouwwet in de maak was die bestemmingen voor een maximale duur van vijftien jaar zou vastleggen. Wat er na die vijftien jaar gebeurt ?  Wel, de grond behoudt zijn bestemming zoals die was voor het plan werd goedgekeurd tenzij er in die vijftien jaar een vergunning is afgeleverd om de voorziene bestemming in te vullen. Zo zullen gronden, bestemd voor industrie, indien daar binnen de vijftien jaar geen vergunning werd afgeleverd voor de oprichting van een industrieel pand, hun oorspronkelijke – lees huidig gebruik, terug krijgen: een bos, een weiland, een woonkavel … wat het ook moge zijn. Het is dan aan de instanties om de behoeften te herbekijken of er nood is aan een nieuwe herbestemming.

Het idee dat de bestemmingen, zoals ze tussen 1970 en 1980 werden vastgelegd, voor eeuwig en altijd de juiste invulling van onze ruimte zouden zijn, klinkt een beetje overmoedig, toch? Wat een verschil in het denken tussen de jaren dertig en zestig van vorige eeuw.

Ondertussen zijn er veel pogingen ondernomen om beperkingen in te voeren: van de overroepen ruimtelijke structuurplannen, over de belasting op onbebouwde percelen, het vroegtijdig verval van de verkavelingsvergunningen, de aflopende bestemming van zonevreemde woningen, de lokale woonbehoeftestudies en recent de hypothetische overdraagbare bouwrechten: het zijn allemaal even lege dozen als het fameuze Zilverfonds van Johan Vande Lanotte. Niets van dat alles werkt en zal ook nooit werken.

Een decreet laten goedkeuren dat stelt dat de huidige grondbestemming volgens de plannen zal vervallen tegen 2040 zal ons uit de nood helpen. Eigenaars hebben dus nog een redelijke periode om van hun ‘rechten’ gebruik te maken, nadien is het gedaan. Afgelopen. Stop.

Tegelijk moeten ook de regels omtrent planschade geschrapt worden.

Dan krijgen de percelen de bestemming zoals die er nu bij ligt, een bebouwd of onbebouwd perceel, en dan mag het enkel verder gebruikt worden zoals de feitelijke toestand in 2040 zal zijn.De eigenaars die tegen het einde van die periode van hun bestemmingsrechten geen gebruik zullen gemaakt hebben, tja, dat is dan maar zo.

Het is niet de taak van de overheid om de waarde van de gronden te garanderen tegenover de eigenaars ervan, zeker niet als het tegen het algemeen belang is van de hele gemeenschap die er geen baat bij heeft dat dit land dichtslibt.

Overigens, de waarde van veel van die onbebouwde gronden die nu nog steeds als woongebied zijn bestemd - volgens de kenners zo’n goede 20.000 ha - zijn reeds vijftig jaar een gratis cadeau aan de eigenaars van die gronden, die er vaak nog steeds als een weide bij liggen. Al vijftig jaar hebben zij of hun erfgenamen de kans gehad om daar iets mee te doen en toch hebben ze het niet gedaan. Het is dus tijd dat de overheid daar eens een beperkte houdbaarheidsdatum op zet.

Daar zal veel politieke moed voor nodig zijn. De huidige beslissing om de planschade te vergoeden tegen reële marktprijzen is een ongeoorloofd cadeau aan een beperkt deel van de bevolking dat al jaren speculeert op een verkoopwaarde waar ze geen enkele inspanning voor heeft moeten doen. Datzelfde bedrag, en we spreken over miljarden, investeren in nuttige toepassingen van passieve energie is een veel verstandiger beslissing waar onze kinderen en kleinkinderen meer baat bij zullen hebben.

Zal dit leiden tot een verhoogde bouwactiviteit tegen 2040: jazeker. Dat is onvermijdelijk en wellicht even pijnlijk om aan te zien als een lockdown.
Maar nadien is het gedaan. Dan kan er alleen nog gebouwd worden op percelen waar al op gebouwd is. Herbestemming van de bestaande ingenomen ruimte. De rest blijft dan onaangeroerd. Mocht het blijken dat er toch open ruimte moet ingenomen worden, dan zal eerst het equivalente deel bebouwde ruimte moeten opgeruimd worden.
Betekent dat het einde van de groei ? Ik denk het niet. Groeien binnen een beperkte ruimte is ook mogelijk. Zal het ruimtelijk hergebruik duurder worden dan open ruimte aansnijden? Zeker en vast. Ook daar moeten we ons van bewust zijn. Wonen zal na 2040 door de gelimiteerde ruimte ook duurder worden. Dat zal de consequentie zijn.

Johan Rutgeerts
Architect – urbanist
Prof. Emeritus Bouwmanagement – faculteit architectuur KULeuven.