Een klimaatrobuust woonlandschap: verdichten en herverdelen (deel 3)

Onze ruimtelijke versnippering hangt samen met het feit dat onze vastgoedmarkt gedomineerd wordt door het private eigenaarsmodel, bewust aangemoedigd door het beleid de afgelopen decennia. Michiel Dehaene, professor Stedenbouw aan de Universiteit Gent, noemde de voorbije verstedelijkingsfase een periode van "cheap urbanization". In de naoorlogse periode heeft de suburbanisatiegolf dankzij de Wet De Taeye goed gewerkt om een groot deel van de bevolking op een kostenefficiënte manier woningeigenaar te maken en op die manier welvaart te creëren en te verdelen. Omdat grond in vrij grote mate beschikbaar was, kon in dit model ook de betaalbaarheid van het wonen gegarandeerd worden. Burgers werden via premies en goedkope leningen aangemoedigd een eigen huis te verwerven. Aangezien appartementsbouw uitgesloten was van deze regeling, ligt in de Wet De Taeye ook de oorsprong van ons erg versnipperde woningeigendom. De welvaartscreatie via woningbezit heeft voor een aantal naoorlogse generaties gewerkt, maar laat ons vandaag met een stevige erfenis achter.
 

"Na de oorlog heeft de suburbanisatiegolf dankzij de Wet De Taeye goed gewerkt om een groot deel van de bevolking op een kostenefficiënte manier woningeigenaar te maken. Burgers werden via premies en goedkope leningen aangemoedigd een eigen huis te verwerven. Aangezien appartementsbouw uitgesloten was van deze regeling, ligt in de Wet De Taeye ook de oorsprong van ons erg versnipperde woningeigendom."

Aan de suburbane manier van wonen zijn immers niet enkel de eerder genoemde maatschappelijke kosten verbonden, maar ook heel wat nadelen voor de bewoners zelf. Door de grote spreiding van het wonen is er te weinig kritische massa voor diensten en voorzieningen op buurtniveau – getuige de vervoersarmoede in dunbevolkte gebieden, of de vereenzaming van ouderen. Het ouder worden in de eigen woning is bovendien, vanwege de grote afstand tot zorg- en andere voorzieningen, ook steeds moeilijker te organiseren. En ten slotte is er in het huidige vastgoedsysteem nauwelijks of geen beheer of onderhoud na verkoop voorzien. Woningen zijn te vaak ontworpen voor een te korte levensduur en zijn te weinig aanpasbaar aan veranderende noden.

Terug naar de stad?

Als alternatief voor het historische antistedelijke spreiden van woningen voeren architecten, stedenbouwkundigen en ruimtelijke planners vandaag terug een pleidooi voor wonen in steden en dorpskernen die goed ontsloten zijn via openbaar vervoer en over voldoende voorzieningen beschikken. Die terugkeer naar en heropleving van de (binnen)stad is al sinds enige jaren zichtbaar in succesvolle stadsvernieuwingsprojecten, maar het aanpakken van de negatieve klimaat- en milieueffecten van onze manier van wonen vergt een versnelling in het aanpassen van onze bebouwde omgeving. Het nieuwe ruimtelijke beleid pleit terecht voor meer ruimtelijke selectiviteit door verdichting te concentreren rond knooppunten van openbaar vervoer, maar daarbij moeten we ook oog hebben voor de sociale gevolgen van die verdichtingsoperatie. Tussen nu en 2050 komen er in Vlaanderen immers 450.000 huishoudens bij die allen een plek moeten vinden op de woonmarkt. Verdichting en kernversterking zijn nodig, maar dat betekent dat de grote uitdaging voor de toekomst ligt in het voorzien van betaalbare woningen in die kernen. Wonen is immers een basisrecht, maar bouwen of verbouwen, kopen en huren worden ook steeds duurder, vooral in de steden en op goed bereikbare locaties waar de grondprijzen, onder druk van speculerende ontwikkelaars, de hoogte in gaan.
 

"De terugkeer naar en heropleving van de (binnen)stad is al sinds enige jaren zichtbaar in succesvolle stadsvernieuwingsprojecten, maar het aanpakken van de negatieve klimaat- en milieueffecten van onze manier van wonen vergt een versnelling in het aanpassen van onze bebouwde omgeving."

Bovendien ligt er naast een bouwopgave vooral ook een enorme reconversieopgave om het woonpatrimonium te vernieuwen en aan te passen aan de veranderende noden. Het huidige renovatietempo van 0,6% van het patrimonium per jaar moet minstens opgedreven worden naar 2% willen we al onze woningen op een termijn van vijftig jaar renoveren. De ambitie om de ruimtevraag in de kernen te concentreren, betekent dat we de 450.000 bijkomende woningen hoofdzakelijk zullen moeten realiseren via vervangingsnieuwbouw, het vervangen van bestaande woningen met nieuwe woningen aan een grotere dichtheid. Die uitdaging van kernversterking moeten we ook verzoenen met een omslag richting duurzame mobiliteit en een klimaatrobuuste ruimte, met veranderende gezinssamenstellingen en vergrijzing, met betaalbaarheid en met leefkwaliteit. Dat maakt van de woonopgave behalve een kwantitatieve, vooral ook een kwalitatieve uitdaging: het suburbane wonen moeten we inruilen voor meer stedelijke woonvormen waarbij we kwaliteitsvol (ver)bouwen en wonen stimuleren op de juiste plekken.

Schaalvergroting op de woningmarkt: betaalbaarheid en kwaliteit?

Het model van de vrijstaande woning is niet meer toereikend, de periode van ‘cheap urbanization’ is ten einde omdat stilaan ook de grondreserves op raken. En al zijn de grondreserves in juridische zin – het aandeel grondvoorraad dat volgens de bestemming nog aangeduid is als woongebied en dus strikt genomen bebouwbaar – nog lang niet op, we botsen op de limiet van wat maatschappelijk nog verantwoord en betaalbaar is.

Behalve de druk op de grondvoorraad, staat ook de betaalbaarheid onder druk. Een studie van denktank Minerva toont dat de jongere generatie Belgen die in armoede leven of tot de lagere middenklasse behoren, veel minder dan vroeger – de jaren 80 – de mogelijkheid hebben om een eigen woning te verwerven. Die nieuwere generaties armen en lage middenklassers zullen het, wanneer zij de pensioenleeftijd bereiken, dus nog veel moeilijker krijgen, wanneer we niet actief ingrijpen op de woonmarkt.
 

"Behalve de druk op de grondvoorraad, staat ook de betaalbaarheid onder druk. Een studie van denktank Minerva toont dat de jongere generatie Belgen die in armoede leven of tot de lagere middenklasse behoren, veel minder dan vroeger – de jaren 80 – de mogelijkheid hebben om een eigen woning te verwerven."

Om een antwoord te bieden op de dubbele uitdaging van klimaat en betaalbaarheid, om op een betere en efficiëntere manier om te gaan met de stijgende onderhouds-, beheers- en energiekosten, en om dichter, compacter en gestapelder te wonen, in steden of nabij knooppunten van openbaar vervoer, zullen we moeten inzetten op schaalvergroting in het bouwproces en op collectievere vormen van wonen. Groepswoningbouw is kostenefficiënter te bouwen dan klassieke grondgebonden woningen en kan, zoals vele architecturale innovaties getuigen, een brede waaier aan vormen aannemen die veel diverser zijn dan de generieke appartementsblokken of cohousingprojecten die we doorgaans associëren met de term ‘collectief wonen’.

Ook vanuit betaalbaarheidsoogpunt voor individuele bewoners – eigenaars, huurders, of iets daar tussenin – kunnen collectievere vormen van wonen en energievoorzieningen heel wat winsten opleveren. Schaalvergroting in de woningbouw levert eerst en vooral financiële winsten op: compactere groepswoningbouw ligt qua bouwkost per woning veel lager dan de bouwkost van een vrijstaande woning, en brengt bovendien een professionalisering in de bouwsector met zich mee. Er zijn ook energetische argumenten voor een aanpak op een grotere schaal: compactere woonvormen kennen minder energieverlies. Bovendien hebben nieuwe en vaak dure installaties voor de opwekking en verdeling van hernieuwbare energie, zoals warmtenetten of gedeelde warmtepompen, baat bij een zo groot mogelijke concentratie van afnemers om de installatie rendabel te maken. En uiteraard zijn er ook heel wat ruimtelijke winsten en nieuwe woonkwaliteiten mogelijk door op groepswoningbouw in te zetten, zoals gedeelde ruimtes en (zorg)voorzieningen, het aanbieden van deelwagens en deelfietsen, meer ruimte voor groen ...

Dat ook grond een eindige grondstof is, laat zich voelen in de vastgoedmarkt, vooral in binnensteden, waar die schaalvergroting, meer gebruikmakend van groepswoningbouw, al enige tijd aan de gang is door de schaarste en hogere kostprijs van gronden. In de steden leidt dat tot een erg eenzijdig aanbod van kleine, vaak weinig kwaliteitsvolle koopappartementen met één of twee slaapkamers, een typologie die voor ontwikkelaars de grootste opbrengst per vierkante meter oplevert. Dat heeft tot gevolg dat er in de steden een groeiende groep een te groot aandeel van zijn inkomen aan wonen moet besteden, of veel te krap woont, of in de stad niet vindt wat ze zoekt en daarom de stad maar verlaat. Ondanks het feit dat grond een schaarser wordend goed is, blijft de overheid in het – via de woonbonus – aanmoedigen van private eigendomsverwerving de weg naar welvaart zien. Het gevolg is dat de woning- en grondprijzen kunstmatig hoog zijn, terwijl het aanbod op de private huurmarkt veel te klein, van slechte kwaliteit en te duur is, en de sociale woningmarkt al helemaal ontoereikend.  
 

Ondanks het feit dat grond een schaarser wordend goed is, blijft de overheid in het – via de woonbonus – aanmoedigen van private eigendomsverwerving de weg naar welvaart zien. Het gevolg is dat de woning- en grondprijzen kunstmatig hoog zijn, terwijl het aanbod op de private huurmarkt veel te klein, van slechte kwaliteit en te duur is, en de sociale woningmarkt al helemaal ontoereikend.  

Enerzijds moet er dus meer ingezet worden op selectieve verdichting om op het klimaatvraagstuk als ruimtelijk vraagstuk een antwoord te bieden. Anderzijds is het daarbij essentieel ook de gepaste strategieën te ontwikkelen om te vermijden dat net waar we willen verdichten, in de kernen en de binnensteden, waar de schaarste van de grond zich nog sterker laat voelen, woningen voor grote groepen mensen helemaal onbetaalbaar worden.

Werken op schaal van de wijk

Dat grondvraagstuk stelt ons voor een bijkomende complexiteit. Een goed ruimtelijk beleid, waarbij we de negatieve milieu-impact van de manier waarop we wonen, werken, ons verplaatsen … willen beperken, betekent dat de grootste opgave niet ligt in nieuwbouw op nog onbebouwde terreinen, maar in renovatie en reconversie, inclusief verdichting, van wat reeds bebouwd is. En daar speelt die versnipperde eigendom ons parten wanneer we een collectievere aanpak nastreven, want hoe laat je de vele eigenaars in een bouwblok of wijk in godsnaam samenwerken?

In die bestaande bebouwde omgeving ligt een gigantische renovatieopgave, die aan een veel te traag tempo en op te kleine schaal wordt aangepakt. Zowel de energietransitie, de aanpassing van onze bebouwde omgeving aan nieuwe klimaatomstandigheden als de transitie naar nieuwe woonmodellen die ook rekening houden met veranderende gezinssamenstellingen, vergen een aanpak op grotere schaal. De focus mag niet enkel liggen op de transformatie van de individuele woning: de opgave vereist een aanpak op wijkniveau. Nieuwbouw op greenfields is vanuit duurzaamheidsoogpunt haast nergens nog een valabele optie. Net daarom is er nood aan verbeelding hoe je bestaande wijken vanuit energetisch oogpunt transformeert én er tegelijk toonbeelden van maakt voor duurzamer en kwaliteitsvoller verdicht wonen, met ruimte voor collectieve (energetische) installaties, met meer ruimte voor waterinfiltratie en -buffering, met aandacht voor groen, een duurzamer mobiliteitsgedrag, een hechter sociaal weefsel, een betere luchtkwaliteit en andere duurzaamheidsaspecten. Die duurzame transformatie van onze wijken is niet enkel een ruimtelijk en energetisch (ontwerp)vraagstuk – die zijn immers de ‘makkelijkste’ om op te lossen – maar ook en vooral een sociaal, juridisch, financieel, vastgoed- en beheersvraagstuk om eigenaars over de grenzen van percelen te laten samenwerken, en waarvoor we draagvlak moeten vinden en nieuwe beleidsstrategieën en -instrumenten moeten ontwikkelen.

Om de energietransitie en de kwaliteitsvolle verdichting van het woonweefsel te vertalen naar concrete, collectieve renovatie- en vernieuwingsprojecten op bouwblok- of wijkniveau, lanceerde LABO RUIMTE, het samenwerkingsverband tussen Team Vlaams Bouwmeester en Departement Omgeving, het concept Klimaatwijken. Door in een aantal pilootwijken een aanpak op wijkniveau te testen, zouden nieuwe financiële, juridische maar ook sociale methodes ontwikkeld kunnen worden die vervolgens ook elders toepasbaar zijn. Het (ver)bouwen aan Klimaatwijken is enerzijds een manier om de grote en abstracte taak voor de energietransitie op te delen in ‘behapbare opgaven’ op wijkniveau. De wijk is immers een schaalniveau waar mensen, bewoners of gebruikers zich mee kunnen vereenzelvigen en waar de impact van veranderingen het meest tastbaar wordt. Het is het schaalniveau waarop we die nieuwe uitdagingen het meest zichtbaar kunnen ombuigen tot nieuwe woon- en omgevingskwaliteiten, maar het is ook het schaalniveau waarop – door ontwikkelaars, gemeenten, coöperatieven … – effectief ‘gebouwd’ wordt aan onze steden en dorpen, waar we van visie naar praktijk gaan. Anderzijds drukt het concept Klimaatwijken ook de nood aan schaalvergroting en professionalisering uit die nodig is om de reconversie van ons patrimonium op het niveau van het bouwblok of de wijk aan te pakken. Een negentiende-eeuwse stadswoning verbruikt doorgaans minder energie en stoot minder CO₂ uit dan een vrijstaande woning in een verafgelegen verkaveling. Vandaar de ambitie om niet louter het bestaande te ‘renoveren’, maar ook te werken aan kwaliteitsvolle verdichting op de juiste plekken, en aan een meer collectieve organisatie waarbij ook open ruimte, gedeelde hernieuwbare energiebronnen en warmtenetten, deelwagens en -fietsen een plaats krijgen.