Een klimaatrobuust woonlandschap: verdichten en herverdelen (laatste deel)

Een energieaanpak op schaal van de wijk houdt ook een schaalverkleining in ten opzichte van hoe onze energienetwerken – elektriciteit en aardgasdistributie – vandaag georganiseerd zijn. De omslag van fossiele naar hernieuwbare energie en naar lokale warmteproductie, zal een ongekende impact hebben op onze ruimte en onze landschappen. Terwijl de huidige (gecentraliseerde) energievoorziening, gebaseerd op fossiele brandstoffen of kernenergie, voor een groot deel aan het zicht onttrokken is, neemt de decentrale opwekking van hernieuwbare energie letterlijk meer ruimte in beslag en is zij veel meer verweven met onze steden en onze bebouwing. Die decentralisatie, waarin elke consument potentieel ook een producent – of een prosument – wordt, is niet onlogisch, maar houdt ook bepaalde gevaren in voor gebieden of wijken die nu al kampen met energiearmoede.  

De transformatie van ons patrimonium vergt daarom meer dan louter renovatiepremies, die uitgereikt worden onafhankelijk van de plek of de staat van de woning. Het huidige subsidiebeleid gericht op particulieren bestendigt deels onze ruimtelijke versnippering, en bemoeilijkt een collectieve aanpak en aanpak op wijkniveau, vooral bij renovatie en vernieuwbouw. Bovendien hebben de huidige subsidiesystemen ook een mattheuseffect: van de renovatiepremies en premies voor hernieuwbare installaties zoals zonnepanelen profiteren vooral degenen die het zich al kunnen permitteren. De problematiek van energiearmoede in bepaalde stadsdelen wordt er niet mee aangepakt. Verder zijn een aantal van die premies voordeliger voor bewoners van verkavelingen dan voor de bewoners van een dicht stadsweefsel: het isoleren van de buitenschil, maar ook het plaatsen van PV-panelen in de juiste oriëntatie, is makkelijker uit te voeren bij vrijstaande woningen, terwijl we net het stedelijke weefsel willen promoten als duurzamer en energie-efficiënter. Aangepaste regelgeving en financiering is één manier om selectiever te zijn in de projecten en de plekken die we willen ondersteunen, maar er kan ook een actievere ondersteuning uitgewerkt worden om gewenste, coöperatief opgezette projecten te ondersteunen.
 

"Het huidige subsidiebeleid gericht op particulieren bestendigt deels onze ruimtelijke versnippering, en bemoeilijkt een collectieve aanpak en aanpak op wijkniveau, vooral bij renovatie en vernieuwbouw. Bovendien hebben de huidige subsidiesystemen ook een mattheuseffect."

Decentrale energieproductie en -consumptie, waarbij burgers zelf meer instaan voor hun energieopwekking, -netwerk en -opslag, kunnen zonder sterk sturend overheidskader ook leiden tot maatschappelijk minder gewenste ontwikkelingen. Zo bestaat het gevaar dat sommige burgers of bedrijven die voor hun eigen energieproductie kunnen instaan, zich willen loskoppelen en niet meer meebetalen aan het grotere netwerk. Dit net wordt dan onbetaalbaar, of de kosten worden afgewenteld op sociaal zwakkeren en/of degenen die niet in staat zijn zich los te koppelen. Omdat burgers per definitie meebetalen aan de energietransitie – als consumenten via de elektriciteitsrekening, als belastingbetalers en als spaarders – pleiten anderen er dan weer voor dat burgers zich verenigen in hernieuwbare-energiecoöperaties die partners kunnen worden van overheden in energie-investeringen. Maar ook daar geldt natuurlijk dat wie van bij aanvang al geen investeringsmiddelen heeft, niet mee kan profiteren van de winsten. Decentralisering mag niet gepaard gaan met desolidarisering.

Her en der wordt er al geëxperimenteerd met het opzetten van collectieve renovaties in appartementsgebouwen, maar zelfs in geval van een juridisch verankerde structuur zoals een mede-eigendom blijkt het overtuigen van alle bewoners nog geen evidentie, laat staan dat dergelijke experimenten mogelijk zijn op schaal van een bouwblok of een wijk waar geen collectief vehikel of aanspreekpunt bestaat. De coöperatieve EnerGent probeert met het project Wijkwerf in het Gentse wel private eigenaars te verleiden tot een gelijktijdige en collectieve aanpak van hun individuele renovaties, onder meer door ondersteuning bij het ontcijferen van subsidiekanalen en het selecteren van partner-aannemers. Maar met die aanpak bereiken ze vooralsnog niet meer dan 8% van de bewoners in een buurt en bovendien gaat de collectiviteit niet veel verder dan het principe van een groepsaankoop waarin geen andere klimaat- of ruimtelijke kwesties meegenomen worden. Een gelijkaardig principe van ontzorging en groepsaankoop, maar met prefinanciering vanuit de overheid, werd toegepast in het project Dampoort Knapt Op, een initiatief waarbij enkel noodkopers ondersteund werden. Het OCMW Gent trok voor tien en later nog eens negen woningen in één bouwblok geld uit om de renovaties te prefinancieren, en krijgt dat geld terug op het moment van de verkoop van de woning. Het gaat dus niet over een subsidie, maar over een rollend fonds voor prefinanciering, waarbij de geïnvesteerde middelen na verloop van tijd terugvloeien naar het fonds om steeds nieuwe projecten te ondersteunen. Dat fonds wordt binnenkort ook opgeschaald door de oprichting van een Vlaams rollend fonds voor noodkopers. Dit Dampoort Knapt Op-initiatief bereikte op z’n minst al de juiste doelgroep, maar ook hier blijft het moeilijk om met het beperkte renovatiebudget ook andere klimaatopgaven en de woonkwaliteit, laat staan verdichting, fundamenteler aan te pakken.

Publiek versus privaat

In het buitenland is wel inspiratie te vinden voor een meer geïntegreerde renovatieaanpak op schaal van een wijk. In Granby Four Streets, een van de meest diverse, maar ook sociaal-economisch achtergestelde buurten van Liverpool, verenigden de bewoners zich na jaren van verval, leegstand en afbraak van de oorspronkelijke Victoriaanse huizen in een Community Land Trust (CLT). Met de hulp van sociale investeerders slaagde de CLT erin om huisvestingsmaatschappijen en de stad te overtuigen de eigendommen gezamenlijk te renoveren en te beheren. Een Community Land Trust is een vereniging die gronden verwerft en in bezit houdt, en er betaalbare woningen op ontwikkelt die ook collectief beheerd kunnen worden. De bewoners zijn eigenaar van de woning, maar de grond blijft in handen van de CLT en bij verkoop vloeit een deel van de meerwaarde terug naar de trust – in sommige gevallen in handen van de overheid – waardoor, volgens het principe van een rollend fonds, de middelen opnieuw ter beschikking komen van nieuwe bewoners met een bescheiden inkomen. Zo wordt betaalbaarheid op lange termijn gegarandeerd. Het bijzondere aan de CLT in Granby Four Streets is dat ze het principe niet toepassen op een nog onbebouwd terrein, maar in een bestaande, te renoveren wijk door eigenaars te verenigen. Het was uiteraard wel handig dat een deel van die wijk reeds in handen was van huisvestingsmaatschappijen, waardoor het eigendom er net iets minder versnipperd was dan in een doorsneewijk in een Vlaamse stad. Het brengt ons terug bij de grondkwestie. Wie bezit het land en heeft daarmee welke hefbomen in handen?

Om betaalbaarheid van wonen, en de nodige aanpassingen van dat woonpatrimonium ook op lange termijn te garanderen moeten we durven na te denken over een tegengewicht voor de private markt en inzetten op meer publieke huisvesting, een grotere huurmarkt en meer diverse, gemengde vormen van eigenaarschap. Als de particuliere bouwer de opdrachtgever was van het verspreide verstedelijkingspatroon, wie wordt dan de opdrachtgever van de reconversieopgave?
 

"Om betaalbaarheid van wonen, en de nodige aanpassingen van dat woonpatrimonium ook op lange termijn te garanderen moeten we durven na te denken over een tegengewicht voor de private markt en inzetten op meer publieke huisvesting, een grotere huurmarkt en meer diverse, gemengde vormen van eigenaarschap."

Opnieuw is in het buitenland misschien wel inspiratie te vinden. De Lama Mitchell Housing Developments in New York City bieden publieke woningen aan voor bescheiden tot middeninkomens. De woonontwikkeling bevindt zich op een aantrekkelijke stedelijke locatie en de huur is er gekoppeld aan het inkomen, maar net dankzij het kwaliteitsvol wonen blijven ook bewoners met een hoger inkomen er huren, wat een interessanter verdienmodel oplevert dan dat van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. In Zwitserland en Duitsland tonen voorbeelden van coöperatieve woningbouw dat het ook via collectief particulier opdrachtgeverschap en hybride vormen van eigenaarschap anders kan. Toekomstige bewoners verenigen zich om een gezamenlijk, collectief woonproject tot stand te brengen. De woningcoöperatieven schakelen goede ontwerpers in om middelhoge, compacte bouwblokken te realiseren met een hoge architecturale kwaliteit. De woningen beschikken over ruime (private) terrassen, kwaliteitsvolle publieke of semipublieke (buiten)ruimtes en tal van bijkomende, gedeelde functies zoals een fietsenstalling, een wasplaats, een sauna, een yoga- of fitnessruimte, een crèche, gastenkamers en een permanente aanwezigheid van een conciërge op buurtniveau om leveringen in ontvangst te nemen of problemen op te lossen. In die coöperatieve woonontwikkelingen is ook steeds een bepaald percentage sociale huurwoningen opgenomen. Omdat de bewoners geen eigenaar zijn van de woning en grond, maar aandeelhouder in de coöperatieve, is het veel evidenter om collectieve renovaties of investeringen in bijvoorbeeld het klimaatadaptief maken van de gedeelde tuinen te organiseren. Ook de woonmobiliteit ligt er veel hoger: wanneer een woning te groot en onaangepast wordt voor de verouderende inwoners, kan er binnen de buurt en het patrimonium van de coöperatie gezocht worden naar een meer geschikte woonst. De wooncoöperaties slagen er zo in een koppeling te maken tussen persoonlijke en collectieve voordelen en maatschappelijke winsten.

In Vlaanderen werd tot op vandaag de keuze gemaakt om vooral het private en individuele woningeigendom te stimuleren. Er blijft een fundamenteel tekort aan publieke huisvesting. Die publieke huisvesting kan verschillende vormen aannemen, gaande van een overheid die zelf bouwt op gronden in eigen bezit tot publieke kredietverlening via een rollend fonds, het inschakelen van spaarmiddelen van burgers, tot erfpachtregelingen. Er zou ook ruimte gecreëerd kunnen worden voor meer hybride eigendomsmodellen die op een coöperatieve manier beheerd worden. In Vlaanderen zijn reeds een aantal voorzichtige en kleinschalige experimenten met CLT’s en wooncoöperatieven aan de gang. Wellicht moet er ook nagedacht worden over een heuse ‘grondbelasting’ om overmatig ruimtegebruik te ontmoedigen en compacter en dichter bouwen aan te moedigen. Het pleidooi voor zo’n grondbelasting wordt in architecten- en stedenbouwkringen wel gevoerd, maar is in Vlaanderen, land van private eigenaars, een erg moeilijke discussie.
 

"Wellicht moet er ook nagedacht worden over een heuse ‘grondbelasting’ om overmatig ruimtegebruik te ontmoedigen en compacter en dichter bouwen aan te moedigen. Het pleidooi voor zo’n grondbelasting wordt in architecten- en stedenbouwkringen wel gevoerd, maar is in Vlaanderen, land van private eigenaars, een erg moeilijke discussie."

Dat de energie- en klimaattransitie niet los staan van dat eigendomsvraagstuk is duidelijk. In het maatschappelijk debat wordt het huidige systeem van individueel eigenaarschap soms al te vanzelfsprekend voortgezet, als een onontkoombare wet. In Vlaanderen blijft men geloven dat iedereen eigenaar maken van de eigen woning de beste manier is om voor welvaart te zorgen, en dat de rest dan wel volgt. Problemen op vlak van betaalbaarheid van wonen oplossen door het woonbonussysteem en huiseigenaarschap alsmaar verder uit te breiden, is wellicht niet de meest kostenefficiënte oplossing, maar bovendien zullen we er met dat individuele eigenaarsmodel ook niet in slagen om met z’n allen compacter en op een beperktere oppervlakte te gaan wonen. De discussie over klimaat en sociale rechtvaardigheid vergt een debat over wat we publiek, collectief of privaat organiseren.