Herontwikkeling brownfields: “Elk terrein heeft potentieel”

Waar je op een greenfield zonder bekommernissen kan ontwikkelen, stuit je bij een brownfield op beperkingen. Veel mensen denken meteen aan bodemverontreiniging, maar andere vormen van vervuiling zoals asbest in gebouwen zijn ook mogelijk. “De definitie van een brownfield omvat meer dan enkel een verontreinigde bodem”, duidt Wouter Gevaerts, Europees directeur Bodemonderzoek en -sanering van terreinen bij Arcadis. Een integrale benadering van een brownfield is daarom aangewezen volgens hem. “Elk terrein heeft potentieel. Neem voldoende tijd om dat potentieel te ontdekken met een multidisciplinair team. Met Arcadis bekijken we na een doorlichting van het terrein welke aspecten we op welke manier aan bod laten komen: energie, water, geostabiliteit, bodemverontreiniging of gebouwverontreiniging. Breken we een gebouw volledig af, houden we de structuur intact of verwijderen we enkel asbest? Door een intelligente mix van deze factoren daalt de herontwikkelingskost van het terrein.”

Brownfields nieuw leven inblazen is meer dan ooit een boeiende piste voor België als een van de meest verstedelijkte landen in Europa, stelt Gevaerts. Vaak zijn de sites gelegen op goede locaties, dichtbij invalswegen of naast kanalen. “We moeten problematische binnenstedelijke gebieden terug in gebruik nemen. Dikwijls zijn die gebieden al het langst in gebruik en zijn de risico’s die eraan verbonden zijn navenant. Mits doordachte oplossingen kunnen we echter dat potentieel benutten.”

Onbekend maakt onbemind

Ontwikkelaars kijken nog steeds met enige terughoudendheid naar brownfields. Dat komt volgens Gevaerts omdat ze enerzijds de herontwikkelingsmogelijkheden nog niet voldoende kennen en anderzijds onvoldoende zicht hebben op de kosten en risico’s verbonden aan zo’n project. “De sanering kan voor ontwikkelaars een te grote kost lijken. Combineer die kost met een doordachte herontwikkelingsstrategie waarbij de waarde van de site optimaal blijft gedurende tientallen jaren, en dan zie je nieuwe mogelijkheden.”

Een mooi voorbeeld daarvan is het slimme hergebruik van het grondwater zoals Arcadis het toepast. Gevaerts: “De klassieke aanpak bestaat uit het oppompen en zuiveren van het grondwater. Een andere optie is recirculatie van het water, waardoor je een energiebron creëert. Herontwikkel je met een woonfunctie op de site? Dan heb je koelte in de zomer en warmte in de winter dankzij het grondwater. Het energieverbruik van de gebouwen daalt en die indirecte winst maakt de saneringskost van de site op termijn lager.”

Fasering biedt geruststelling

Het financiële plaatje is van doorslaggevend belang bij ontwikkelaars, maar vaak knelt daar het schoentje. Ze hebben geen of onvoldoende zicht op de kosten. “Als consultant gaan we in eerste instantie onzekerheden zo goed mogelijk kwantificeren om tot een kostenschatting te komen, zowel direct als indirect. De cost of ownership, zeg maar”, stelt Gevaerts. “Elke projectontwikkelaar behoedt zich voor te zware investeringen op voorhand. Cashflowmanagement is daarom van groot belang. Door een weloverwogen fasering kan de ontwikkelaar risico’s inschatten en uitgaven afwegen ten opzichte van inkomsten. Op basis daarvan kunnen mogelijke investeringen tijdelijk on hold gezet worden.”

Hokjesdenken

Bij ieder project hanteert Arcadis hetzelfde devies: bekijk met een multifunctioneel team het probleem en vermijd hokjesdenken, want elk terrein heeft potentieel. Gevaerts: “Blue Gate Antwerp is een mooi voorbeeld van dergelijke integrale aanpak. De meest verontreinigde zones hebben we laten uitgraven en zijn omgevormd tot vijver. Zo krijg je meteen ook een landschappelijke ontwikkeling van de site. Op de minder verontreinigde zones zijn gebouwen opgetrokken. Een grachtensysteem zorgt voor sanering op een natuurlijke manier, en tegelijk wordt het oppervlaktewater goed beheerd. Het resultaat? Een mooie en ecologischere omgeving die de verkoopwaarde van de gebouwen verhoogt.”