“Het Vesalius-project is in meerdere opzichten uniek”

Heren, het minste wat we kunnen zeggen is dat Vesalius een werk van lange adem is geweest. Kunnen jullie de aparte voorgeschiedenis van het project even toelichten?

Kristof Vanfleteren: Dat het voortraject veel meer tijd in beslag nam dan de eigenlijke uitvoering, zegt op zich al voldoende. Voor ons hebben heel wat andere ontwikkelaars hun tanden stukgebeten op dit beladen dossier. Het gros van de site behoorde toe aan vzw De Gilde Van Ambachten en Neringen, de vastgoedpoot van Groep T die alle gronden systematisch had opgekocht om op termijn zelf te kunnen uitbreiden. Door de integratie van Groep T in de KU Leuven was dit echter niet langer aan de orde en kon het patrimonium vermarkt worden. Wij kwamen op het juiste moment met een goed plan en konden de site uiteindelijk overnemen. ION was als partner van Immobel verantwoordelijk voor het conceptuele en commerciële luik, terwijl Immobel zich zelf toelegde op de financiering en de technische aspecten.

Hoe zijn jullie tot het huidige concept gekomen?

Kristof Vanfleteren: Dat is een apart verhaal. We hadden het geheel aangekocht op basis van een masterplan van BUUR, dat er heel anders uitzag dan wat nu gerealiseerd is. Zo zouden het auditorium en de cinemazalen bovengronds gebouwd worden, waardoor het ontwikkelbaar potentieel van het terrein zeer beperkt zou zijn. Dankzij de flexibiliteit van ons contract behoorde een conceptuele aanpassing gelukkig tot de mogelijkheden. We hebben het ontwerp vervolgens samen met John (Eyers, red.) geoptimaliseerd, al dienden we hierbij wel rekening te houden met een belangrijke eis van Groep T. Gezien het internationale karakter van de school, moesten er ook ontwerpers uit India, China en Ethiopië betrokken worden bij het project. Via een reeks interactieve workshops – een traject dat ruim anderhalf jaar in beslag nam – kreeg het ontwerp definitief vorm.

John, speelde het in jullie voordeel dat jullie eerder al het aanpalende Groep T-gebouw ontwierpen?

John Eyers: Onrechtstreeks wel, vooral bij de verankering van het programma in de binnenstedelijke omgeving. De bestaande situatie was helemaal niet aantrekkelijk (beklemmend, verouderd, verloederd …), dus het was een complexe oefening om het theoretische concept dat uit de workshops naar voor was gekomen om te zetten in kwalitatieve architectuur. We zijn op zoek gegaan naar referentiepunten in de omgeving, en die vonden we in de eerste plaats in het aanpalende Groep T-gebouw. Door de yin-yangfilosofie toe te passen en te extrapoleren naar het nieuwe project, kwamen we tot het allesomvattende basisidee: waar de dynamiek in het Groep T-gebouw integraal voortvloeit uit het heldere, centrale atrium, is het in het Vesalius-complex het donkerkleurige buitenatrium dat als spil fungeert. Het unieke elan van de Vesalius-site resulteert uit een combinatie van verschillende aspecten: de publieke toegankelijkheid en de focus op leefkwaliteit (zichtassen naar omringende gebouwen zoals de kapel van het Leo XIII-college, de doorwaadbaarheid van de site, volumetrische inplanting in functie van een kwalitatief binnengebied …), de integratie van diverse functies (behalve wonen en onderwijs ook cinema, kleinhandel, horeca …) en het markante gevelontwerp (geen achtergevels, driekleurig uiterlijk in plaats van dode monochrome omgeving, contrast met uniformiteit van de omliggende gebouwen met eigen identiteit …). Kortom: het project beperkt zich niet tot de site tussen de Vesaliusstraat, de Tiensestraat en de Brabanconnestraat, maar reikt een stuk verder omdat het de volledige omgeving betrekt bij zijn architecturale, visuele en functionele werking.

"Het project beperkt zich niet tot de eigenlijke site, maar reikt een stuk verder omdat het de volledige omgeving betrekt bij zijn architecturale, visuele en functionele werking"

Het Vesalius-project blinkt uit door zijn specifieke functiemix. Was dat van meet af aan het uitgangspunt, of is dat gaandeweg gegroeid?

Kristof Vanfleteren: Het was een randvoorwaarde die vooraf opgelegd was door de stad. We zijn vertrokken van een ruimtelijk structuurplan, dat stipuleerde dat de site absoluut een onderwijsfunctie moest bevatten, inclusief een gemengd complex van wonen plus handel. De grote lijnen stonden dus al vast. De verplichte onderwijsfunctie was lang de achilleshiel van het project, maar via de bouw van het ondergrondse auditorium hebben we die eis prima ingevuld.

John Eyers: De cinemazalen zijn er daarentegen pas en cours de route gekomen – op suggestie van burgemeester Louis Tobback, die wist dat Cinema ZED een uitbreiding zocht. De onderlinge interactie tussen de verschillende functies maakt dat het project mits goed beheer quasi zelfbedruipend kan zijn. Een handelaar of een bewoner die een concert op poten wil zetten, kan bijvoorbeeld het auditorium van de KU Leuven of een van de filmzalen gebruiken. En bijzonder is ook dat een belangrijk deel van de activiteit op de site zich ondergronds afspeelt, zij het zonder dat je het gevoel hebt dat je in een kelder terechtkomt. We hebben er via de riante breedte en de uitstekende integratie van de inkompartij voor gezorgd dat het erg natuurlijk aanvoelt om vanuit de Vesaliusstraat de trap naar beneden te nemen.

Het bedenken van een fraai project als Vesalius is één zaak, het concept in de praktijk brengen een andere. Wat waren de voornaamste moeilijkheden bij de realisatie van het geheel?

Karel Luyckx: Allereerst de uitvoeringssnelheid en de snelle doorlooptijd. De eerste werfvergadering vond eind augustus 2014 plaats. We zijn quasi meteen daarna gestart en hebben het geheel exact twee jaar later opgeleverd (september 2016). Wetende dat het Vesalius-project op heel wat vlakken een bouwkundig huzarenstukje was, mogen we toch wel stellen dat we uitermate efficiënt te werk zijn gegaan. Tussen oktober en december 2014 – een uiterst natte periode – hebben we 60.000 m³ grond verzet, en dat op een moeilijk bereikbare, ingesloten site. Het vereiste een minutieuze logistieke planning om alle afgegraven grond het drukke centrum van Leuven uit te krijgen. Ook de ondergrond vormde een uitdaging. Rondom de bouwput hebben we een beschoeiing met secanspalen aangebracht. Enkele meters achter de bewaarde gevels langs de Tiensestraat zijn we twaalf meter de grond ingegaan. Het spreekt voor zich dat dit op het vlak van stabiliteit een complex gegeven was. 

Droeg ook de functionele variatie bij tot de bouwkundige complexiteit van het project?

Karel Luyckx: Jazeker, vooral in combinatie met enkele niet-alledaagse constructiemethodes. Zo is het cirkelvormige auditorium omgeven door 12 meter hoge wanden uit stortbeton die we in één keer over de volledige hoogte gegoten hebben met behulp van speciale bekistingen. Daarop zijn voorgespannen I-liggers met een lengte van dertig meter en een hoogte van 1,6 meter geplaatst, die we ’s nachts tegen de rijrichting in Leuven hebben moeten binnenrijden en die we na installatie met elkaar verbonden hebben om de zijdelingse stabiliteit te garanderen. Voorts denk ik ook aan de cinemazalen, die gerealiseerd zijn volgens het box-in-boxprincipe. Ze beschikken over een dubbele schil – beton aan de buitenkant, metselwerk aan de binnenkant – met tussenliggende isolatie en een afwerking met akoestische doeken. De binnenmuren zijn gebouwd op rubberen blokken die akoestische demping creëren. Dit maakt dat de cinemazalen quasi volledig geluidsdicht zijn. Tot slot moesten we de bewaarde façades in de Tiensestraat restaureren en koppelen aan de nieuwe gevels, waarbij het dan weer de maatvastheid van de keramische panelen was die ons voor een forse uitdaging plaatste. Om elke hoek loerde dus wel een moeilijkheid.

"Een uniek concept als dit op amper 24 maanden realiseren in een drukke, binnenstedelijke omgeving met enorm veel trafiek, was een van de meest complexe opdrachten die we ooit al hebben uitgevoerd"

Gezien de strakke deadline was het allicht ook een intensief project?

Karel Luyckx: Zeker weten. De uitvoeringstermijn was bijzonder kort: drie maanden voor het ondergrondse gedeelte (grondwerken en beschoeiing), tien à elf maanden voor het bouwkundige gedeelte (20.000 m³ betonwerken, zowel onderbouw als bovenbouw) en nog eens tien maanden voor de verdere afwerking. Onze mensen zijn gemiddeld twaalf uur per dag aan de slag geweest. Er was bovendien veel nachtwerk nodig om de hinder voor de omgeving te beperken. Een uniek concept als dit op amper 24 maanden realiseren in een drukke, binnenstedelijke omgeving met enorm veel trafiek, was een van de meest complexe opdrachten die we ooit al hebben uitgevoerd.

Kristof, welke lessen hebben jullie uit dit project getrokken? Welke nieuwe inzichten neem je mee naar de toekomst?

Kristof Vanfleteren: Voor ons als ontwikkelaar is het gros van het werk gebeurd zodra de bouwvergunning in orde is. Wij staan met andere woorden in voor de uitwerking van het concept en de creatie van een maatschappelijk draagvlak. Een project van 30.000 m² in de binnenstad vergund krijgen, is niet zo evident. Toch zijn we daar relatief makkelijk in geslaagd omdat we steeds proactief gecommuniceerd hebben, de juiste partners rond ons wisten te verzamelen en gefocust hebben op het verenigen van belanghebbende stakeholders (het stadsbestuur, de universiteit, het Leuvens Historisch Genootschap dat waakte over het erfgoedaspect, mobiliteitsexperts, het plaatselijke handelscomité, een milieuvereniging die op de voormalige site speciale katjes huisvestte …). Dankzij het vlotte voortraject heeft de vergunningsaanvraag slechts vier maanden in beslag genomen. We hebben eens te meer beseft dat je in gemengde projecten de grootste toegevoegde waarde kan creëren.