Hi! Site: voormalige gebouwen koffiefabrikant herleven als maak-, werk- en recreatieplek

Het ruikt hier naar Douwe Egberts. Tot een kleine acht jaar geleden was dat voor de inwoners van Grimbergen en deelgemeente Strombeek-Bever niet slechts een bekende slogan, maar dagelijkse kost. Sinds midden jaren zeventig ontwaakten zij iedere ochtend met de geur van vers gebrande koffie, afkomstig van de plaatselijke fabriek van Douwe Egberts aan het knooppunt van de Brusselse Ring en de A12. Begin 2017 besloot de koffiefabrikant echter de activiteiten op de site stil te leggen en verdween het parfum van koffiebonen voorgoed uit de Brusselse Noordrand.

Kort daarna kocht Global Estate Group de site om ze te herontwikkelen. Met Arenal, een indoor sportclub waar padel, tennis, voetbal en padbol kan gespeeld worden en je ook kan klimmen en trampolinespringen, een productiefaciliteit van HelloFresh en een kleiner gebouw dat de gemeente inmiddels verhuurde als feestzaal met de naam Den Douwe, was de herbestemming van de  site toen al begonnen. Global Estate Group voegde daar nog kantoren, een eventlocatie en ruimte voor kmo-units aan toe. Arenal, HelloFresh en de gemeente huren hun pand vandaag van de ontwikkelaar.

Het project werd Hi! Site gedoopt, een naam die enerzijds verwijst naar de wat verheven ligging van de site en anderzijds moet benadrukken dat gezien het brede palet aan functies zowat iedereen er welkom is. Al die functies – productie, werken en recreatie – kregen onderdak in de bestaande gebouwen; er kwamen ook geen nieuwe volumes bij en er werd zelfs in beperkte mate afgebroken.

Lang voortraject

“Toen we de site in 2017 kochten, hadden we er nog geen concrete plannen mee”, begint Philippe Demeere, projectmanager bij Global Estate Group, te vertellen. “We hadden ook verschillende vragen. Mochten we de bestaande gebouwen afbreken? Konden we nieuwe volumes realiseren? Mocht de site voor meer dan louter industriële doeleinden gebruikt worden? Toen we ons licht opstaken bij de gemeente Grimbergen, troffen we een geïnteresseerde partner en leek het antwoord op die vragen in eerste instantie ja te worden. Volgens het planningskader mocht de site echter uitsluitend worden gebruikt door één groot industrieel bedrijf, bleek kort daarna. Hoewel we er flexibel instonden, was dat nu ook niet waar we in eerste instantie aan dachten. Toen we ons vervolgens tot de provinciale overheid richtten met de vraag of dat planningskader kon worden aangepast, bleek dat zij er anders over dacht dan de gemeente Grimbergen en de optie overwoog om van de site terug open ruimte te maken zodat twee landbouwkouters die grensden aan het terrein weer met elkaar verbonden zouden worden. Om iets te doen aan die patstelling en alle neuzen in dezelfde richting te krijgen, stelde het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid daarop PLUSOFFICE aan. Uit het ontwerpend onderzoek van dat architectenbureau zijn dan randvoorwaarden gekomen waaronder een aanpassing van het planningskader kon gebeuren. Randvoorwaarden waarin zowel de provinciale overheid, de gemeente Grimbergen als Global Estate Group zich kon vinden.”

Ward Verbakel, projectarchitect namens PLUSOFFICE, verduidelijkt die randvoorwaarden. “Zowel productie, werk als recreatie kon een plek krijgen in het project, maar de site moest ook voor een groot stuk onthard worden, er moest voorrang worden gegeven aan zachte mobiliteit en het herbestemmingsontwerp, waar wij voor zouden zorgen, moest stevig inzetten op hergebruik.”

“Vervolgens heeft de gemeente Grimbergen een RUP opgemaakt en hebben wij met Global Estate Group een masterplan ontworpen”, gaat hij voort. “Arenal, HelloFresh en de feestzaal konden gewoon blijven in de gebouwen waar ze zaten. Om gehoor te geven aan de voorwaarde in te zetten op hergebruik, besloten we ook de twee andere volumes, het voormalige kantoorgebouw en de silotoren met aanpalend gebouw, te behouden. Samen met de ontwikkelaar en OPCO, inmiddels aangesteld door die eerste om het kantoorgebouw te exploiteren, bekeken we hoe we die konden invullen.”

Het resultaat van die denkoefening: de open vloeren van het kantoorgebouw werden opgedeeld in verschillende – aanpasbare – ruimtes om aan verschillende bedrijven te verhuren, het gelijkvloers werd omgetoverd tot verhuurbare coworkingruimte en tot een eventlocatie en de indeling van het gebouw naast de silo werd hertekend om het te kunnen verhuren aan verschillende kmo’s. De silotoren zelf staat vandaag nog leeg, maar het is de bedoeling dat ook die in de toekomst nog een specifieke invulling krijgt.

Atypische ontwikkeling

“Het kantoorgebouw, Hi! Werk genaamd, omvat zo’n 10.000 m² vloeroppervlakte”, vertelt Maarten Van Gool van OPCO. “Vandaag de dag vind je nog moeilijk één huurder voor zo’n groot kantoorgebouw. Het is daarom dat we besloten het gebouw op te delen in ruimtes van 80 tot 200 m² die we afzonderlijk zouden verhuren. Nog voor we die keuze hadden gemaakt, begonnen we het gelijkvloers al te verhuren voor events. En de ruimtes erboven voor tijdelijke activiteiten.”

“Dat is zo bijzonder aan dit project,” gaat Philippe Demeere voort, “dat we niet eerst een plan maakten, maar de gebouwen die nog geen invulling hadden toen we de site kochten stapsgewijs ontwikkelen. We begonnen met de eventlocatie, zonder al goed en wel te weten wat we met de rest van het gebouw zouden doen en met de silotoren en het aanpalende gebouw. De ontwikkeling gebeurt dus traag en gestaag en is een proces van lange adem. Zo moeten we dus nog bekijken wat we met de silotoren gaan doen – waar overigens nog altijd de geur van koffie hangt – en zijn nog niet alle kantoorruimtes en kmo-units verhuurd. We willen in dat proces ook gerust bekijken wat werkt en wat niet. Die manier van werken is voor ons toch even wennen (lacht). En ze houdt ook een zeker financieel risico in. Het is echt wel atypisch dat er op de site al dingen gebeuren terwijl we over de invulling van andere gebouwen nog aan het nadenken zijn.”

Bijzonder aan de kmo’s die een plek kregen in het gebouw naast de silotoren, dat Hi! Maak werd gedoopt, is dat ze gestapeld werden. “Je vindt een aantal kmo-units in de kelder, op het gelijkvloers en op de twee verdiepingen daarboven. Dat is toch vrij uniek in België”, stelt Philippe Demeere. “De kmo’s delen een laad- en loskade. Uiteraard voorzagen we daarom naast een personenlift ook een goederenlift in het gebouw.”

Vier strategieën voor meer ruimtelijk rendement toegepast

In zijn ontwerp paste PLUSOFFICE met de zegen van Global Estate Group en OPCO alle vier de strategieën toe die het Departement Omgeving opstelde om het rendement van de gebouwde omgeving te vergoten: tijdelijk ruimtegebruik, hergebruik, intensivering en verweving.

“Heel typerend voor ons ontwerp, is het evolutieve karakter ervan”, stelt Ward Verbakel. “We hebben niet meteen voor de eeuwigheid ontworpen. Zo kunnen de kantoorruimtes door het gebruik van demonteerbare wanden makkelijk een andere vorm of invulling krijgen. En de nieuwe vluchtwegen en extra toegangen voor het gebouw creëerden we met stellingen die later weer kunnen worden weggehaald dan wel een permanent karakter kunnen krijgen. Ook het verhuren van delen van het kantoorgebouw voor tijdelijke activiteiten waar Maarten over sprak, past in dat tijdelijke ruimtegebruik.”

“Het inzetten op hergebruik beperkte zich niet tot het reactiveren van de bestaande gebouwen”, stipuleert de architect. “Met silicaatstenen van tussenwanden die afgebroken werden, werd bijvoorbeeld de circulatiekoker in Hi! Maak gemaakt en ook de luifel boven de laad- en loskade aan dat gebouw werd elders op de site gedemonteerd. Daarnaast ontwierpen wij samen met architecte Laura Muyldermans heel wat kantoormeubilair voor de nieuwe kantoren vertrekkende van de meubels die Douwe Egberts in de oude kantoren achterliet. Archiefkasten werden bijvoorbeeld zitbanken en akoestische scheidingswanden worden nu gebruikt als bekleding van muren. In 2023 won Laura de Brussels Architecture Prize voor Promising Young Architect, onder mee omwille van haar reconversiearchitectuurprojecten.”

“Door het verhogen van het aantal activiteiten binnen dezelfde oppervlakte, hebben we de site ook geïntensiveerd”, licht hij de toepassing van de derde strategie toe. “Het stapelen van de kmo-units, waarvan enkele dus ondergronds een plek kregen, vormt daar een mooi voorbeeld van.”

“Productie, werken en ontspannen zijn op Hi! Site duidelijk met elkaar verweven”, vult Maarten Van Gool aan waarom het herbestemmingsproject ook een mooi voorbeeld is van verweving. “Met lichte overdrijving kan je stellen dat de site nu bijna 24/24 en 7/7 gebruikt wordt en er altijd wel ergens een licht brandt. Dat laatste is misschien niet zo ecologisch (lacht), maar heel veel gebouwen in Vlaanderen worden maar acht uur per dag gebruikt en staan dus twee derde van de tijd leeg. Van ruimtelijk rendement is dan niet veel sprake. Die verwevenheid biedt Global Estate Group overigens ook meer financiële zekerheid: Philippe spreekt wel over een financieel risico, maar eens de site volledig ingevuld zal zijn, zal het geen drama zijn als er eens een huurder zijn contract opzegt, omdat er verschillende zijn.”

Twee kernkwaliteiten voor meer kwaliteit typeren project

Twee kernkwaliteiten waarmee het Departement Omgeving de kwaliteit van de leefomgeving wil verhogen, springen er bij Hi! Site uit: gedeeld en meervoudig ruimtegebruik enerzijds en robuustheid en aanpasbaarheid anderzijds.

Maarten Van Gool legt uit waarom het project een mooi voorbeeld is van gedeeld en meervoudig ruimtegebruik. “De begane grond van het kantoorgebouw kan worden gebruikt voor events, maar is tegelijk ook een co-workingruimte, Hi! Meet, genaamd. En bedrijven kunnen er ook trainingen en workshops organiseren en vergaderen. PLUSOFFICE heeft de gangen tussen de kantoren op sommige plekken verbreed en uitgerust met zetels zodat ze ook kunnen dienen als ontmoetingsplaats of als plek om rustig even een koffie te drinken.”

“De droog gemonteerde wanden tussen de verschillende kantoren in Hi! Werk kunnen eenvoudig worden weggehaald om kantoren te vergroten of te verkleinen”, legt Ward Verbakel uit hoe de kernkwaliteit robuustheid en aanpasbaarheid precies van toepassing is. “De verdiepingen zijn zo ook flexibel inzetbaar. En ook in Hi! Maak kenmerken de kmo-units zich door aanpasbaarheid. Het ontwerp is dus flexibel, maar het maakt wel gebruik van de bestaande robuuste gebouwen.”

Ontharding en hergebruik

Ward Verbakel: “De landschapsaanleg en vergroening van het terrein, waarvoor we samenwerkten met Plant en Houtgoed, betekenen een ontharding van meer dan de helft van de 6,5 hectare grote site, wat overstromingsrisico’s en hittestress helpt beperken. Ook het stapelen van de kmo-units past in die onthardingsstrategie. Door de bestaande gebouwen niet af te breken maar te hergebruiken, werd ook aanzienlijk veel CO₂-uitstoot vermeden. De financiële logica is vaak om gebouwen te slopen en weer op te bouwen, maar we moeten af van dat idee willen we echt duurzamer gaan bouwen. Ook het hergebruik van meubilair betekent een CO₂-reductie, omdat er geen nieuwe meubels moesten worden geproduceerd voor dit project. En ons ontwerp zet ook in op bereikbaarheid van de site met zogenaamde actieve modi. Zo takt ze aan op de fietssnelweg en zal ze ook nog verbonden worden met het toekomstige ringfietspad. Die keuze levert natuurlijk ook emissievermindering op.”

De site wordt nog verwarmd op gas, maar Ward Verbakel plaatst hierbij een kanttekening: “We zouden alle gebouwen passief kunnen maken door ze van een nieuwe schil te voorzien, maar dat zou absurd zijn. De gebouwen zouden dan voldoen aan de huidige normen op het vlak van energie-efficiëntie, maar de koolstofvoetafdruk van de benodigde materialen en werkzaamheden zou tot een enorme CO₂-uitstoot leiden. Er is echt een shift nodig van de focus op de CO₂-uitstoot in de operationele fase van een gebouw naar de zogenaamde embedded CO₂. Met andere woorden: van de CO₂-uitstoot door het energieverbruik van het gebouw naar de CO₂ die werd uitgestoten door het bouwen zelf. De huidige wetgeving erkent die embedded CO₂ nog te weinig. De CO₂-uitstoot die je vandaag kunt voorkomen, is meer waard dan een CO₂-reductie in de toekomst, want de klimaatuitdaging stelt zich ook gewoon vandaag. We onderzoeken wel nog of we warmtepompen en extra zonnepanelen aan het project kunnen toevoegen.”

Tevreden gebruikers

Het mag duidelijk zijn dat Hi! Site de verschillende gebruikers veel troeven biedt. “Laatst vertelden de mensen van Voodoo Village, het bedrijf dat het gelijknamige festival hier in Grimbergen organiseert en een kantoor heeft in Hi! Werk, me dat ze zich hier echt op hun plaats voelen omdat ze niet op zoek waren naar een standaard kantoor”, aldus Philippe Demeere. “De events die hier doorgaan en de co-existentie met de andere huurders verhoogt naar eigen zeggen hun productiviteit. Omdat ze allesbehalve een corporate gevoel wilden in hun kantoor, hebben ze het vaste tapijt dat er lag verwijderd. Zoiets kan voor ons prima. De huurders moeten zich hier thuis voelen. We luisteren naar de wensen van elke nieuwe huurder en bekijken samen met hem wat de mogelijkheden zijn. En die zijn groot, gezien het flexibele ontwerp van Hi! Werk en Hi! Maak.”

“Het Hi! Site-project biedt aanknopingspunten over hoe om te gaan met industriële sites die na vijftig jaar een nieuwe adem zoeken: niet afbreken als het niet moet, ontharden, nieuwe functies integreren, de site bereikbaar maken voor zachte mobiliteit en niet snel ontwikkelen maar doordacht en gefaseerd”, besluit Ward Verbakel.

Technische fiche

Datum oplevering: gefaseerde oplevering, er volgen nog fases

Ligging: Antwerpselaan , 1850 Grimbergen

Opdrachtgever: Global Estate Group

Architectuur: PLUSOFFICE i.s.m. Laura Muyldermans (kantoorrenovatie) en Plant en Houtgoed (landschap)

Studiebureaus: Denkbar (stabiliteit)

Aannemer: diverse

Dit artikel kadert in een reeks met inspiratieprojecten rond ruimtelijk rendement die Palindroom en NAV in opdracht van het Departement Omgeving uitwerken. De reeks toont hoe de tien kernkwaliteiten uit de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2018) in de praktijk worden gebracht.

De volledige reeks van projecten die hoog inzetten op ruimtemlijk rendement vind je hier.