Iconische stadstoren wordt energiezuinig mixed-use gebouw (51N4E)

De Victoria Tower opende in 1978 de deuren en fungeerde aanvankelijk als de Belgische vestiging van de Amerikaanse informaticagigant IBM. Het gebouw telde 22 verdiepingen en herbergde 25.000 m² kantoorruimte. Door de jaren heen veranderde het complex meerdere keren van eigenaar en toen de federale politie er in 2015 vertrok, kwam het leeg te staan. Een eerste poging tot renovatie – inclusief de integratie van een opmerkelijke glazen bol in de gevel – werd afgekeurd door de overheid en ook het volgende ontwerp – met horizontale in plaats van verticale gevels – stierf een stille dood.

Bijzondere functiemix

Pas toen Filiep Belcaen ten tonele verscheen en de Victoriatoren verkocht werd aan Baltisse en Downtown Real Estate, kwam er schot in de zaak. Ze gingen aankloppen bij het Brusselse architectenbureau 51N4E, dat de opdracht kreeg om het gebouw te herdenken met respect voor de bestaande architectuur. Kenmerkende elementen zoals de verticale lijnen in de gevel en de royale plafondhoogtes moesten behouden blijven, al mocht de gesloten plint aantrekkelijker en toegankelijker worden om de interactie met de omgeving te bevorderen. Daarnaast was het de bedoeling om het gebouw een stuk energiezuiniger en zelfs fossielvrij te maken. De ambitie is immers om van de Victoria Tower om te toveren tot een van de duurzaamste gebouwen van Brussel.

Qua invulling opteerden de projectontwikkelaars bewust voor een bijzondere functiemix, conform de eisen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Verdiepingen 1 tot en met 4 zullen plaats bieden aan een ruime coworkingspace met vergaderzalen. Niveau 5 doet dienst als kantoorverdieping voor kleinere huurders en verdiepingen 6 tot en met 12 zijn voorbehouden voor de kantoren van de Britse WPP Group, het grootste reclamebureau ter wereld. Alles daarboven wordt ingericht als een boetiekhotel voor de Londense groep ‘The Hoxton’, inclusief een prachtige skybar op het dak. Het gelijkvloers biedt plaats aan twee aparte inkompartijen – eentje voor WPP Group en eentje voor de coworkingspace en het hotel – en het restaurant van The Hoxton, waarvan het terras aansluit op het nieuwe Victoriaplein.

Uitdagende ruwbouw- en gevelwerken

De pilootaannemer die de renovatie en herbestemming van de Victoria Tower in goede banen leidt, is Group Jansen. “In de eerste plaats staan we in voor de (her)inrichting, het gros van de ruwbouwaanpassingen en de volledige binnenafwerking. Daarnaast coördineren we de vernieuwing van de gevel en de technieken. Tot slot volgen we uiteraard ook de werken van de betrokken nevenaannemers op en sturen we enkele direct suppliers aan”, vertelt Sarai Bervoets, CCO bij Group Jansen. “De ruwbouwfase was al behoorlijk uitdagend. Het gebouw is tot op de betonnen draagstructuur gestript, we deden tal van constructieve wijzigingen en verwijderden vloerplaten om vides te creëren. We realiseerden verder ook een optopping voor de skybar van het hotel op niveau +22, wat maakte dat we structurele verstevigingen moesten aanbrengen en de funderingskolommen in de kelder moesten verzwaren.”

De vernieuwde gevel, die uit een ritmische mix van beglaasde en witte metalen stroken bestaat, accentueert de slanke verticaliteit van de toren. De realisatie ervan had de nodige voeten in de aarde, geeft Sarai Bervoets aan. “De projectontwikkelaars kozen voor een niet-structureel cassettegevelsysteem dat we verdieping per verdieping moesten stapelen, terwijl de exacte aanpak voor de plint nog niet bepaald was. Om de voortgang van onze werken te garanderen, werkten we samen met de architect een aangepaste detaillering uit om de gevel toch al vanaf niveau +2 te kunnen opbouwen, zonder dat dit nadien visueel zichtbaar zou zijn. Uiteindelijk is de plint bekleed met natuursteen en hebben we een prachtig resultaat neergezet.”

Extra challenges

Een torengebouw afwerken, is op zich al complex. Wat het extra bijzonder maakte voor Group Jansen is dat de verschillende huurders het gebouw op diverse tijdstippen in gebruik wilden nemen. “Terwijl we nog volop bezig waren aan de realisatie van de coworkingspace en het hotel, was WPP Group al aan het verhuizen. Dit had uiteraard forse implicaties op het vlak van technieken en brandveiligheid. De kantoorverdiepingen zijn intussen al enkele maanden in gebruik, terwijl het hotel pas eind mei opent en de coworkingspace deze zomer. Daarnaast moe(s)ten we ons als general contractor aan een strakke planning houden. Een huzarenstukje als je weet dat de werf zich midden in de drukke binnenstad bevindt en er qua werktijden strenge restricties gelden (van 7 tot 19u en niet in het weekend). Een logistieke uitdaging om u tegen te zeggen”, legt Sarai Bervoets uit.

Ook de vele planwijzingen die ‘en cours de route’ werden doorgevoerd en laattijdige leveringen van bepaalde (exotische) materialen zorgden voor extra ‘challenges’. “Naarmate het project vorderde, zijn we geëvolueerd naar een bouwteamsamenwerking om de specifieke vragen van de huurders te kunnen inwilligen”, zegt Sarai Bervoets. “En laten we toch ook het high-end design en de dito afwerkingsgraad niet vergeten. Zo is het hotel in een trendy art-decostijl ontworpen, met enorm veel interieurdetails tot gevolg. Dat zijn zaken die je niet in een vingerknip realiseert, maar die gelukkig niet onoverkomelijk zijn voor een ervaren aannemer als ons. We deinzen niet terug voor een stevige uitdaging en bewijzen op deze werf eens te meer dat we voor geen kleintje vervaard zijn. Op naar de laatste loodjes!”