INTERVIEW. Leegstaande panden worden duurzame sociale woningen (An Verspecht, Klimaatpunt)

Leegstand tegengaan door woningen te renoveren: hoe werkt dat precies? 

An Verspecht: “Leegstand in steden en gemeenten is zonde: de eigenaars betalen een leegstandsbelasting en ondertussen zijn er mensen op zoek naar een betaalbare woning. Bovendien bezorgen leegstaande woningen de buren overlast. Wij zorgen ervoor dat de woning gerenoveerd wordt in samenspraak met de eigenaar, en we bieden hen een gegarandeerde huurinkomst. De woningen worden dus energiezuinig en verhuurklaar gemaakt. Uiteindelijk is het doel om meer energetisch gerenoveerde woningen op die manier op de sociale huurmarkt te krijgen.”

Welke huizen komen in aanmerking? 

“Elke woning waar een renovatie nodig is en waar de eigenaar bereid is om sociaal te verhuren: dat kan de woning van ouders of grootouders zijn die recent leeg kwam te staan, maar even goed een woning die al jaren leegstaat of een aangekochte woning. We focussen ons op renovaties zonder tussenkomst van een architect. We gaan geen structurele wijzigingen doen, tenzij de eigenaar dat vraagt. We zorgen er vooral voor dat de woning energetisch in orde is: we vervangen de ramen, we plaatsen isolatie in dak, gevel en kelderplafond. Ook de technieken worden vernieuwd en we frissen de keuken en de badkamer op. We willen echt dat de toekomstige huurders een fijn, energiezuinig huis krijgen dat helemaal mee is met de hedendaagse normen.”

Waarom zou een huiseigenaar met jullie aan de slag gaan?

“In het renovatietraject werken we een voorstel uit op maat: wij gaan op zoek naar aannemers, analyseren de offertes en spreken dan alles door met de eigenaars. Als zij akkoord gaan dan starten we de werken en volgen we die ook volledig op. De eigenaar wordt zo eigenlijk volledig ontzorgd.”

In welke mate is de eigenaar van de woning betrokken bij de renovatie? 

“Uiteindelijk heeft de eigenaar het laatste woord, omdat die met zijn/haar eigen centen de renovatie betaalt. Natuurlijk zijn er een heleboel voordelen zoals de renteloze lening, verhoogde energiepremies en het feit dat de eigenaar zorgeloos kan renoveren en verhuren.”

“Wij doen voorstellen en we zoeken uit wat het meest voordelig is. We bespreken dat dan met de eigenaar en geven daarin ook advies. We proberen bijvoorbeeld zo grondig mogelijk te isoleren, en waar mogelijk met ecologische materialen. PUR, zeker in gespoten vorm,  is bijvoorbeeld nog steeds een goedkope optie, maar dat raden we toch af in het kader van een milieuvriendelijke woning. Het prijsverschil met die ecologische materialen is trouwens ook niet zo groot meer.” 

Tot welk energielabel renoveren jullie de woningen? 

“Onze ambities liggen hoog met de renovaties. Achter het principe “renoveren tot label D als eerste stap” staan wij totaal niet: daar schiet je niks mee op. Als wij renoveren, dan gaan we voor een goed label B. Bedenk daarbij dat we woningen onder handen nemen van label F met enkel glas en geen dakisolatie. Het is een behoorlijke klus, maar uiteindelijk zijn de woningen energiezuinig, en is de stap tot een label A niet zo groot meer.”

Hoe houden jullie de renovatie en huurprijs achteraf betaalbaar? 

“De Woonmaatschappij hanteert bepaalde prijzen die lager liggen dan de conventionele huurmarkt. Potentiële huurders moeten daar dan wel ingeschreven zijn. De Woonmaatschappij waarborgt dan het huurbedrag. Aan de andere zijde houden we de renovaties betaalbaar door goede keuzes te maken. Eigenaars die met ons renoveren, hebben bovendien recht op verhoogde premies.”

Jullie experimenteren ook met circulair bouwen. Hoe lukt dat? 

“Klopt, we kijken samen met de aannemer wat er nog gerecupereerd kan worden in de woningen. We hergebruiken zoveel mogelijk van de werf zelf. Stel dat er in het dak nog wat isolatie zat, en dat is nog in degelijke staat, dan gaan we dat hergebruiken op een andere plek. Ook radiatoren, planken, deuren, vloeren - noem maar op - proberen we te recupereren. Aannemers hebben vaak nog de instelling om alles te slopen en in de container te gooien. Dat willen we vermijden.”

“Probleem is als er niet voldoende recuperatiemateriaal beschikbaar is. Begin maar eens te zoeken naar zwarte tegelplinten op de tweedehandsmarkt. Het is een zoektocht, die tijd en geld vraagt, en niet altijd de moeite loont. Uiteindelijk willen we ook het budget van de eigenaar respecteren.”

Gaan de aannemers ook mee in dit verhaal? 

“Dat lukt. Onze aannemers staan hier zeker voor open. Het is fijn om te zien dat goed materiaal niet meer zo vlug wordt weggegooid. Keukens worden niet meer klakkeloos vervangen, en andere materialen worden steeds vaker hersteld of hergebruikt. Toch is het balanceren. Het zoeken en herstellen van recupmaterialen is een investering die terugverdiend moet worden. 

“Ook zijn we aan het kijken of we de meubels die in de woning staan kunnen behouden, omdat de huurders soms niet de middelen hebben om zelf veel meubels te kopen. Inbouwkasten en gordijnen zijn vaak op maat  gemaakt, en die moeten nu verplicht verwijderd worden. Zonde. Dat moet beter kunnen.” 

Jullie moeten woningen efficiënt verbouwen met een goed oog op het budget. Wat zijn jouw beste leerlessen voor andere verbouwers? 

“De verhouding tussen prijs-kwaliteit is niet evident. Maar als ik één tip zou mogen geven, dan is het: goedkoop is duurkoop. Boet niet te veel in op kwaliteit, want dan ga je je materialen snel moeten vervangen en da’s niet altijd gemakkelijk. Een goede vakman heeft ook zijn prijs.”

“Een tweede tip: heb geen schrik om naar een schrijnwerker te stappen om bijvoorbeeld een oude keuken op te lappen of op maat te laten maken. Mensen denken vaak dat dat heel duur is, maar in realiteit is dat niet zo. Schrijnwerkers kunnen prachtige dingen maken tegen een prijs die concurrentieel is met de bekende keukenzaken.”

Dit interview verscheen eerder op Ecobouwers.be. Het project WarmNest maakt renoveren en sociaal verhuren eenvoudig zonder zorgen in regio Pajottenland&Zennevallei en omstreken. Gelijkaardige initiatieven zijn Pandschap in Antwerpen, Gent, Brugge en Mechelen/Rivierenland, en Renov'Assistance in Brussel.