Loopt de renovatie in sociale woningbouw te traag?

Gert Eyckmans van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) ziet dat de renovatie in sociale woningbouw complex is. “Het is natuurlijk de procedure die moet gevolgd worden. Dat is op zich ook misschien complexer dan privé renoveren in die zin.” Naast die procedures komen er dan ook nog eens bewoners bij. “Wij zijn verplicht als woonmaatschappij om de bewoners, als er huisvesting nodig is, ze te gaan herhuisvesten. Wij kunnen niet gewoon opzeggen en dan hun plan laten trekken. Wij moeten ervoor zorgen dat er andere woningen vrij zijn.”

Dat zorgt voor een verhuisbeweging die tijd kost. “Vandaar dat die renovatieprojecten op het moment dat ze aangekondigd worden toch wel wat doorlooptijd nodig hebben om heel die beweging te kunnen doen”, zegt Eyckmans. En daarom hoopt de VVH op nieuwe, snelle technieken. “Waardoor mensen eigenlijk niet echt moeten verhuizen, maar tijdelijk voor twee weken of voor korte periode ergens anders kunnen gaan wonen in tijdelijke units.”

Schaal

Maar er spelen meer factoren een rol in de duur van renovaties in de sociale woningbouw. “Het gaat dikwijls ook over vrij grootschalige renovaties in wijken waar al een deel van de woningen dikwijls ook verkocht is en niet meer in handen van de woonmaatschappij. Daardoor krijg je een versnippering en wordt de aanpak en het ontwerp ook wat moeilijker”, weet Eyckmans.

Bart Van den Driessche van BLAF Architecten bevestigt dit. “Het is natuurlijk heel sterk afhankelijk van de schaal, omdat er ook aannemers zijn die gericht zijn op grootschalige of kleinschalige projecten. Er zijn ook al woningen die al aangepakt geweest zijn, andere verkocht, nieuwe gekocht en dergelijke. Dus dat is een heel grote puzzel, die uiteindelijk voor een aannemer heel moeilijk te maken is.”

Risico

De lange duur van de renovaties brengt ook risico’s met zich mee. “Het risico dat we nu zien is dat de timing die nu opgelegd wordt en de koppeling van het behalen van een energetisch niveau aan de verhuurbaarheid”, legt Eyckmans uit. “Want vanuit de woonkwaliteit wordt er ook gezegd dat je onder een bepaald label vanaf een bepaald moment niet meer mag verhuren. En dat betekent dat er bij ons wel risico op leegstand komt omdat we dat proces moeten gaan.”

Versnelling

En dus moeten er oplossingen gezocht worden om die renovaties te versnellen. “Ik denk dat de basis toch nog altijd streven is naar een bepaald soort eenvoud, zowel in de communicatie als in de aanpak”, aldus Bart Van den Driessche.

Een proces dat deze renovaties zou kunnen versnellen, is mogelijk offsite bouwen. Maar Hans Lust van Lust Architecten is niet geheel overtuigd. “Ik denk dat het prefabriceren het bouwen zelf wel kan versnellen, maar ik dat dat het een redelijk kleine invloed zal hebben op het totale project dat je loopt”, zegt hij.

Overheid

Misschien ligt de sleutel tot het versnellen van de renovaties bij de overheid. Wat kan de overheid doen om die versnelling te bewerkstelligen? “Eerst en vooral gaan kijken naar de financiering en het mogelijk maken dat de keuze tussen vervangingsbouw of renovatie van een bestaand gebouw ook mogelijk is”, aldus Eyckmans. “Ik denk ook dat ze flexibeler kan zijn met het introduceren van goede nieuwe technieken.”

Aan de andere kant ligt er nog budget dat niet volledig opgebruikt wordt, in de nieuwbouw in sociale woningen. “Dat heeft te maken met de fusie-operaties, en het bindend sociaal objectief”, legt Bart Van den Driessche uit. “Elke gemeente moest tegen 2025 een aantal extra sociale huurwoningen bouwen. Dat was een minimum, de meeste gemeenten interpreteren dat als een maximum, terwijl er wel budget was voor meer.”

Maar kan dat geld dan de oplossing bieden? “Zowel voor de verhoging van het aanbod als voor de renovatie van het bestaande patrimonium is dit budget eigenlijk te weinig, als we dat op een goede en snelle manier willen doen”, zegt Van den Driessche. “Het is nu belangrijker om te kijken naar wat we moeten doen om effectief een versnelling te geven, zowel voor renovatie als voor nieuwbouw dan achterom te kijken en te zeggen dat we dat budget niet op hebben gekregen.”

Benieuwd naar meer? Luister zeker de podcast, waar we nog dieper ingaan op de renovatie in de sociale woningbouw.