Meergezinswoningen: het verkeerde antwoord op de verkeerde vraag?

DE FARIZEEERS VAN HET COLLECTIEF WONEN

Samenvatting

Beleidsdenkers, ontwerpers en ontwikkelaars promoten graag meergezinswoningen, dus appartementen, als het juiste antwoord op de huidige en toekomstige woonvraag, dat ruimte, energie en mobiliteit zal sparen. Echter, meergezinswoningen zijn niet alleen het antwoord op de verkeerde vraag maar ook het verkeerde want onvolledige antwoord.

Een farizeëer is, in een bijbelse context, een lid van een geïsoleerde orthodoxe religieuse stroming, die zichzelf als rein beschouwt, maar wordt, in het hedendaagse taalgebruik, vooral vereenzelvigd met een schijnheilige of huichelaar.

Ik moet vaak aan dit woord denken, en aan de gelaagde betekenis ervan, als vandaag, vanuit (rand)politieke hoek, vanuit de cenakels van ontwerpers,  denkers en de Bouwmeester en uiteraard vanuit het vastgoedmilieu gepleit wordt voor collectieve woonvormen, voor meergezinswoningen en dus tegen grondgebonden woningen. Dit gebeurt met een aplomb en ook met een containerargumentatie, die goochelt met gemeenschappelijkheid, compactheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, … maar vooral zichzelf niet in vraag stelt.

Met meergezinswoningen worden dan eufemistisch appartementen bedoeld, flats, studio’s en kamers, die de semantiek en de perceptie van lofts, penthouses of modieuze alternatieven krijgen maar eigenlijk niet meer dan vertikaal gestapelde woonunits in een deskundige verpakking zijn. (Ik maak nu even abstractie van de zeldzame varianten op hetzelfde thema, die wat minder vertikaal en wat minder gestockeerd willen overkomen. Ik waarschuw wel voor wat verontschuldigend stapelwoningen genoemd worden, want dat zijn appartementen, die proberen te camoefleren dat ze appartementen zijn.)

In elk geval, meergezinswoningen (‘mgw’ vanaf nu) worden door die vreemde entente gepromoot als de noodzakelijke toekomst voor residentieel Vlaanderen, als het adequaat antwoord op de onmiskenbare woonvraag, als de resolute redder van onze ruimte, onze energie en onze mobiliteit.   

MGW = ANTWOORD OP VERKEERDE VRAAG

Ik word altijd achterdochtig als die kringen zich (opeens) bezorgd tonen over het woonvraagstuk. Wonen is immers noch een politiek issue, noch een strijdpunt op het werkveld van architecten en stedenbouwkundigen, noch een onderdeel van een globale strategie van projectontwikkelaars. Wonen is wel een verkiezingsthema, een ontwerpprobleem of een product, maar dat is iets anders.

Meer nog, die plotse bezorgdheid gaat helemaal niet over wonen voor en door iedereen maar over die al vernoemde semantiek en perceptie. Die bezorgdheid houdt zich immers ver van de realiteit en focust mentaal op een doelgroep met inkomen en opleiding, aan wie een ruime maar toch compacte (sic!) woning moet gesleten worden en voor wie het betaalbaarheidsprobleem zich blijkbaar beperkt tot de keuze van buitenoppervlakte, vloermaterialen en energiemaatregelen. Dat wonen en betaalbaarheid ook gaan over huren, over een huurbudget van maximum 750 euro maar vooral veel minder, over een koopbudget van 200.000 euro all-in maar vooral  veel minder, daar wordt niet aan gedacht. Wie over voeding en honger wil praten, moet het niet alleen over gastronomie en de wijnkaart hebben maar ook over eten tout court.

Het lijkt mij dat die vermeende woonbezorgdheid met geaffecteerd mgw-discours vooral als rookgordijn wordt opgetrokken om maar niet over de reële woonproblemen te moeten praten. Neem nu dat cohousinggedweep. Waar is dat goed voor? Na al die jaren preken voor gelijkgestemden wordt er bij mijn weten nog altijd maar één nieuwbouwproject bewoond en dat is een suburbane ontwikkeling van comfortabele eengezinswoningen voor zeventien middenklassers met duiten en twee auto’s. Die collectieve tuin en die gemeenschappelijke ruimte veranderen niets aan die essentie en waarom dergelijke projecten opeens door de overheid moeten gesteund worden is mij al helemaal een raadsel. Cohousing zien bewieroken als mgw-innovatie wordt even bedroevend als een weldenkend architect met profileringsdrang horen fulmineren tegen de viergevelwoning, terwijl net zo’n huis, liefst op een groot perceel en met een groot budget, de natte droom is van elke ontwerper.

Meer nog, er wordt de indruk gewekt dat de kwantitatieve en kwalitatieve woonproblemen met nieuwbouw moeten en zullen opgelost worden. Men vergeet dan graag dat nieuwbouw jaarlijks niet veel meer dan 1% aan het bestaand woningpatrimonium toevoegt. Dit getuigt van hetzelfde wishfull thinking als het weliswaar terecht opleggen van energieprestaties genre E60 aan nieuwbouw terwijl 90% van de woningen in 2024 nù al bestaan en niét energievriendelijk functioneren. Nieuwbouw kan dus niet de kwantitatieve motor zijn en hoeveel van die nieuwbouw ook mgw worden, mgw kunnen nooit een globale oplossing op korte en middellange termijn zijn. Nieuwbouw heeft een voorbeeldfunctie maar niet méér.

Er wordt tevens, door die nieuwbouwfocus, de indruk gewekt dat wonen vooral over eigendom gaat. Nergens lees je beschouwingen over huren, over het areaal aan bestaande grondgebonden woningen (ggw) en eengezinswoningen (egw), over grootschalige renovatie en sanering. Ook hier beheerst een fractie verkeerdelijk de globale perceptie.

Zelfs de verwachte demografische boom, gesymboliseerd door de woonvraag van vermoedelijk 330.000 nieuwe huishoudens tegen 2030, leidt niet tot andere inzichten. Die woonvraag is het gevolg van de migratie, de verzilvering en de groeiende dominantie van eenpersoons- en eenoudergezinnen. Die supplementaire vraag zal uiteraard partieel moeten beantwoord worden met nieuwbouw maar die 330.000 hebben, door inkomen en profiel, vooral nood aan huurwoningen en niet aan eigendom. De typologie van hun woning vormt niet hun eerste prioriteit, als ze al kunnen kiezen, en ze zullen eerder in de bestaande woonvoorraad gehuisvest worden. De demografische boom gebruiken als argument pro (compacte) mgw is dus intellectueel oneerlijk, net zoals andere fenomenen misbruikt werden om veel serviceflats en studentenkamers te bouwen en duur te verkopen.

Eigenlijk gaat de discussie niet primordiaal over de woontypologie maar over de woonattitude, de daarbij horende woonlocatie, het daarbij horende ruimtegebruik, energieverbruik en mobiliteitsgedrag, en de bereidheid van een Vlaamse samenleving om de huidige attitude in vraag te stellen en te corrigeren. Het is zonder meer onzinnig een woontypologie te culpabiliseren: de context primeert immers op die typologie.

Er bestaat trouwens geen directe causale link tussen die egw en de negatieve effecten qua ruimte, energie en mobiliteit. Alsof met mgw die effecten per definitie vermeden worden. Alsof met rijwoningen die effecten niét kunnen vermeden worden. Alsof alleen een woonvorm een grondgebruik of -misbruik dicteert. De verkavelingswijze moet geculpabiliseerd worden, niet de bebouwing erop. Intelligent met grond, ruimte en densiteit omgaan sluit geen enkele woontypologie uit. Dat is trouwens de eigenheid van intelligentie.

Ik meen in mijn boek “Het syndroom van verkavelingsvlaanderen – Een radicaal pleidooi voor stedelijk wonen” (ASP-VUBpress, 2014) afdoende te hebben aangetoond dat we hardnekkig moeten gaan voor stedelijk wonen, wat veel meer inhoudt dan het lauwe en flauwe toejuichen en verkopen van wonen in de stad en het stiekem laten voortbestaan van dat verkavelingsvlaanderen, een sporadisch vingertje in de lucht ten spijt.

MGW = VERKEERDE ANTWOORD

Mgw associeer ik niet en zeker niet exclusief met het gebruikte argumentenkader van de intellectuele en commerciële promotoren van mgw. 

Mgw en gemeenschappelijkheid? Het bouw- en financieringsproces, de mede-eigendom en de syndicus, die zijn collectief maar van samenwonen en samenleven is meestal weinig sprake. Integendeel, veel mgw linken zichzelf aan vereenzaming, in de budgetunits, en aan individualisme, in de kingsizeflats.

Mgw en compactheid? Mgw hebben alvast niet het monopolie van de densiteit in Vlaanderen, waar de meeste steden globaal nog geen 10 woningen per hectare halen. Is het dan relevant te beweren dat met nieuwe mgw wel eens 100 woningen per hectare kunnen gescoord worden? Baat het dan mgw in suburbane verkavelingen te zetten? Kan dit model qua compactheid concurreren met een gezond bouwblok vol ggw in de stad? Driewerf nee.  

Mgw en betaalbaarheid? Een kleine auto kost ook minder dan een grote auto. De prijs zogezegd haalbaar houden door steeds minder woning voor die prijs te bieden, is dat de definitie van betaalbaarheid voor mensen, die géén vastgoedpromotor zijn?

Mgw en duurzaamheid? Ze hebben ook dit monopolie niet. Meer nog, er wordt een leugenachtige begripsverdichting gehanteerd. Duurzaamheid reduceren tot zonnepanelen, isolatie en groene daken maar het brede eisen- en kwaliteitenpakket verzwijgen, waarvoor een integrale duurzaamheid staat, is uiteraard de discussie op voorhand willen winnen. Mgw zijn vooral bekommerd om zichzelf duurzaam te corrigeren zodat ze dé hamvraag niet moeten stellen: “zijn we als woonoplossing wel duurzaam?”.

Eigenlijk is het simpel: mgw zijn niet per definitie goed want er bestaan veel slechte mgw, egw zijn niet per definitie slecht want er bestaan veel goede egw. Toch groeit het aandeel appartementen (binnen de schaarse nieuwbouw) duidelijk en blijft zeker het aantal rijwoningen stationair. De lobby lijkt de overhand te halen.

Ik maak mij sterk dat van de ggw zeker de rijwoningen onmiskenbaar een grotere woonrelevantie bezitten dan de mgw.

Rijwoningen kennen een breed spectrum: van smalle dense arbeidershuisjes in negentiende-eeuwse gordels tot brede luxueuze panden in lanen. Ze vormen de korrel en de textuur van stad en dorp, van straat en plein. Het ritme van de voordeuren, de module van vier tot veertien meter, de verticaliteit van twee of drie hoog en een dak zijn niet te vervangen door het tempo van glazen inkomgehelen, de repetitie van kleine ramen voor de nacht en grote ramen voor de dag, de horizontaliteit met schaarse balkonnen.

Rijwoningen ontwerpen is trouwens moeilijker dan mgw te produceren: er moet architecturaal nagedacht én stedenbouwkundig gepuzzeld worden, er moeten empathie en begrip naast economische of typologische waarden geïnvesteerd worden.

De beloning is wel dubbel, zeker voor de stad: de stadsvluchters kunnen met nieuwe én bestaande rijwoningen beter verleid worden om niet in te gaan op de oneerbare voorstellen van verkavelingsvlaanderen en de stad kan meer dan ooit stad blijven. We moeten immers niet flauw doen: de stad moét zijn rijwoningen in de vitrine zetten omdat de stad er boordevol van staat. Onze steden zijn wat ze zijn dankzij de rijwoning. Meer nog, onze stedelijke constructies van bouwblokken, gevormd uit zowel de goedkope als de burgerlijke varianten op die rijwoning, geven vorm, structuur, densiteit en vooral die noodzakelijke herkenbaarheid aan onze gebouwde samenleving. De stad krijgt met die bouwblokken en die woningen de dingen op een rij. Ze zorgen voor het historisch en organisch draagvlak van de stad en geven de bewoners de onontbeerlijke gevoeligheid om de stad en het woonweefsel te lezen, te begrijpen en vooral te respecteren.

Eigenlijk is het verdichten van bouwblokken in de stad en zelfs in het dorp de verstandigste optie: daar zit de grootste woningvoorraad, daar kunnen de quick wins gevonden worden, daar wordt een sociale en demografische oplossing geboden. Spijtig dat dit zo banaal klinkt in de oren van de promotiecampagne van de mgw, die dagdroomt van waterfront developments, oude loodsen en durvende torens. En toch, de rijwoning is de operationele bouwsteen van het bouwblok, dat de ruimtelijke bouwsteen moet blijven.

Er wordt beweerd dat ons overmaats energieverbruik eenduidig verbonden is met onze verouderde en slecht geïsoleerde egw en ons gebrek aan mgw. Dan wordt graag verwezen naar het McKinsey-rapport “Pathways to World-Class Energy Efficiency in Belgium”.

Ja, dat rapport zegt dat we een verouderd woonpatrimonium hebben. Dit fenomeen is uiteraard gelinkt aan ons hoog eigenaarsaandeel en eigenaars veranderen niet snel het energieverbruikprofiel van de samen met hen ouder wordende woning. Dit fenomeen is ook gelinkt aan onze lage nieuwbouwproductie, die op zijn beurt gestoeld is op het particulier vasthouden aan de klassieke maar weinig efficiënte driehoek bouwheer-architect-aannemer, op de nog jonge traditie van grootschaligere projectontwikkeling, op de bijna exclusieve aandacht van die woningproviding voor de koopmarkt en zeker op het beperkte overheidsoptreden, dat veel meer geld besteedt aan fiscale eigendomsbevordering dan aan de bouw, renovatie en sanering van sociale en andere betaalbare huurwoningen.

Ja, dat rapport zegt dat we een hoger aandeel egw hebben. Dit fenomeen is uiteraard weeral gelinkt aan eigendom. Egw is voor eigenaars, mgw is voor huurders. Spijtig, want focussen én op eigendom én op mgw wordt zo zeer moeilijk. Spijtig, want eigendom en collectief wonen gaan blijkbaar niet goed samen.

Ik zie vandaag geen enkel essentieel argument tégen de rijwoning, dat niet voortkomt uit een momentgebonden en dus voorbijgaande en te relativeren typologie-aversie, die op zijn beurt past in het kraam van een politiek, architecturaal of mercantiel discours zonder termijngevoelige, oplossingsgerichte of maatschappijverbonden motivatie.

Het zou van die nodige intelligentie getuigen de onzinnige promotie van de mgw te transformeren in een efficiënt pleidooi voor mgw én rijwoningen in een stedelijke context en dus in een ondubbelzinnige strijd tegen halfopen en open bebouwing en alle andere losse woonflodders in het niemandsland tussen stad en land, in verkavelingsvlaanderen dus.

NASCHRIFT

Ik heb nog maar net de laatste hand gelegd aan bovenstaande tekst als ik de brochure “Pilootprojecten Collectief Wonen” (6 mei 2014) van de Vlaamse Minister van Wonen en vooral van de Vlaamse Bouwmeester lees. Ik word treurig en ambetant: ik kon niet vermoeden dat de Bouwmeester nog slechtere signalen kon en zou geven.

Aan de hand van vriendelijke tekeningen van vooral nieuw ontworpen mgw in Hemiksem, Beveren, Gent-Meulenstede, Turnhout en Wilrijk moet de quod erat demonstrandum-logica nogmaals beleden worden. Er wordt verwezen naar reeds uitgevoerde stedelijke betaalbare collectieve woonprojecten (welke?), naar de noodzaak van cohousing, coöperatieve woningbouw en bouwgroepen (waar en waarom?), naar de onvermijdelijke realisatie van betaalbaarheid mits schakelen, delen en annuleren van de grondverwerving (hoe?), …

Eigenlijk wil de Bouwmeester niet onterecht de suburbane verkaveling in de grond boren maar hij blijft blind de verkeerde argumeneten gebruiken: hij beschimpt opnieuw de woningtypologie, die hij gemakkelijkheidshalve verdicht tot de vrijstaande woning, dus het product van de individuele keuze, maar hij vergeet zijn pijlen te richten op de woonlocatie, die het gevolg is van de premisse van de grondvalorisatie, dus het product van een collectieve sturing. Hij blijft op dezelfde plaatsen met dezelfde incentives bouwen maar met meer groen dankzij een slimmere footprint. Is dat nu de finaliteit van het collectief wonen? Zal dit nu voor de collectieve ommekeer zorgen? Is een ander woningtype bouwen op dezelfde vooral suburbane plaatsen marktconform? Is al die poespas nodig om dat collectief wonen op te dringen, verkavelingsvlaanderen impliciet goed te praten en ondertussen de simpele rijwoning op de juiste, dus stedelijke locatie, te verguizen als voorbeeld van het individuele wonen, dat tegen zijn limieten aanbotst?

Ik zal het beleefd uitleggen: de Bouwmeester lijdt aan de negatie-ziekte, die architecten wel eens meer oplopen. Van zodra een probleem een opdracht wordt, verdwijnt voor de patiënt het probleem onmiddellijk, omdat vanaf nu met een goed ontwerp voor een oplossing kan gezorgd worden, alsof een ontwerp een probleem kan oplossen, camoefleren, neutraliseren of negeren.

De brochure wordt besloten met een vraag-antwoord-sessie met de Bouwmeester en zijn mededenkers. De uitspraken spreken écht voor zichzelf:

“De vijf pilootprojecten liggen niet toevallig niet in de klassieke stad.”

“We mogen ons niet laten meesleuren in de strijd tussen stad en niet-stad.”

“We klagen niet aan wat misloopt in de ruimtelijke ordening. Dat slaan we bewust over. We gaan meteen over naar de mogelijkheden.”

Quod erat demonstrandum.