Michiel Van Balen (Miss Miyagi): “Ontwikkelen voor en door gebruikers”

Met een diploma ingenieur-architect, werkervaring als stedenbouwkundige, een job bij Buur en een project in Zuid-Afrika op zak botste Michiel Van Balen in 2009 op De Hoorn. De brouwerij waar in de jaren 20 de eerste Stella werd getapt lag er al decennia verlaten bij en snakte naar een herbestemming. Michiel Van Balen: “Ik was jong en had geen ervaring als ontwikkelaar, maar dat weerhield mij niet om mee in dit grote project te stappen. Bij Buur had ik overigens al gewerkt op een haalbaarheidsstudie voor De Hoorn. Ik zag mijn participatie in het project meer als een tussenstap in mijn carrière, maar intussen doe ik het al tien jaar.”
 

De Hoorn was een groot en ambitieus project. Hoe heb je die trip beleefd?

Michiel Van Balen: “Binnen stedenbouw ervaarde ik het top down-werken als frustrerend. En je hebt weinig sturing wat betreft de uiteindelijke uitvoering. Alle partijen die na jou komen hebben eigen belangen en niet altijd zelfde doel. Maar met De Hoorn heb ik ontdekt dat je ook bottom up kan werken, uitgaand van de gebouwen en de gebruikers. Ik begon de directe lijnen binnen de vastgoedsector te appreciëren. De Hoorn was voor mij als ontwikkelaar meteen Champions League-niveau. Zowel operationeel als financieel heb ik heel veel geleerd.”

En met die bagage ben je dan verder aan de slag gegaan?

“In het verlengde daarvan zag ik dingen mislopen in de vaartkom, als gevolg van de residentiële tsunami van ontwikkelaars die daar een monopolie krijgen. De tweeslaapkamerappartementen, serviceflats en studentenkamers gingen in tegen het idee om van de Vaartkom een creatieve wijk te maken. Voor de actoren in het veld is er niets aan de hand, maar de ontwikkelingsstrategie is gewoon fout. Ik besloot hierover een manifest te schrijven om aan de stad te laten zien. Of je doet er iets aan, of je stopt met verbaasd te zijn over het feit dat er zoveel misloopt.”
 

“Ik had door dat er binnen vastgoedontwikkeling totaal andere drijfveren realistisch zijn. Dit is geen geitenwollensokkenverhaal.” - Michiel Van Balen

Vanuit die overtuiging kwam Miss Miyagi tot leven?

“Ik had door dat er binnen vastgoedontwikkeling totaal andere drijfveren realistisch zijn. Dit is geen geitenwollensokkenverhaal. De Hoorn was een project van 10 miljoen euro en momenteel wordt er aan een nieuwe bijbouw van nog eens 10 miljoen euro gewerkt. Dat betekent een totaalproject van 20 miljoen euro, zonder de tussenkomst van een traditionele ontwikkelaar. Intussen zijn we hier gegroeid tot een NV met 24 eigenaars, waarvan een overgrote meerderheid Leuvenaars, al dan niet betrokken in de creatieve economie. Het DNA van dergelijke ontwikkeling is gewoon helemaal anders.”
 

Zal de vraag naar bottom up-ontwikkelen alleen maar toenemen in de toekomst?

“We zitten op een golf en er is een spanningsveld. Op de vastgoedmarkt is er een grote kloof tussen vraag en aanbod. Ontwikkelaars bepalen wat ze bouwen en er is veel overschot. Die is vaak niet zichtbaar omdat investeerders toehappen. Maar zo vallen veel partijen uit de boot. Denk maar aan gezinnen, café-uitbaters, fietsenmakers,... Zij trekken aan de alarmbel, maar ook de besturen beseffen stilaan dat ze niet de stad krijgen waarvan ze eigenlijk droomden. Een render met fanfares en jazzbands aan het water is in werkelijkheid een baan vol winkels met daarboven appartementen.”

Hoe gaat Miss Miyagi te werk?

“In eerste instantie focusten we puur op projectmanagement, het begeleiden van gebruikers om te (ver)bouwen. Dat gaat van high-end bedrijven tot projecten zoals Hal 5, een mix van sociale projecten en sportverenigingen. Nu werken we ook aan een aantal cohousing-projecten in Antwerpen en Gent. We beperken ons niet tot een niche, maar zetten volop in op een gebruikersgericht systeem en we geloven sterk in gemengde programma’s. Eigenaars van oude stadspanden moeten ook beseffen dat ontwikkelaars niet de enige kopers zijn. Ontwikkelaars nemen een marge waardoor je nooit de juiste prijs krijgt en in veel gevallen wordt er geen rekening gehouden met de geschiedenis en de waarde van het pand.”
 

“Een particuliere groep van cohousers kan altijd meer betalen voor grond of een pand dan een ontwikkelaar.” – Michiel Van Balen

Koopt Miss Miyagi panden aan om te ontwikkelen?

“Nee, want investeren betekent een financieel risico met het gevolg dat je vanuit die gedachte gaat ontwikkelen. Op die manier zou Miss Miyagi tegen haar eigen filosofie werken. Maar het klopt dat het verkrijgen van sites een heikel punt was in ons model. Daarom zijn we zelf een vastgoedplatform gestart en dat is een grote plus voor de eigenaars. Een particuliere groep van cohousers kan altijd meer betalen voor grond of een pand dan een ontwikkelaar. De commerciële marge vervalt, er wordt gezocht naar gebruikers wiens noden aansluiten bij het gebouw en de gebruikers hebben een meer emotionele band met de plek.”

En Miss Miyagi speelt daarin dan een begeleidende rol?

“Wij kunnen voor de eigenaars een beter financieel rendement halen en daarbovenop ook nog eens een inhoudelijk interessant project aanbieden. De winst is dus dubbel. Wij respecteren wel de driehoek bouwheer, architect, aannemer. We profileren ons niet als architect, maar we werken ook niet gratis. Het project vereist dus wel een bepaalde complexiteit voordat Miss Miyagi als partner rendabel is. We bedenken een aantal scenario’s die maximaal inzicht geven in wat kan en mag. Ook over de hele papiermolen, zoals vergunningen, ontfermen we ons.”
 

“Als private partij kunnen wij ontwikkelingen een kwaliteitsinjectie geven, zonder dat we zelf moeten opkopen.” – Michiel Van Balen

Dat klinkt als een unieke positie op de markt.

“Als private partij kunnen wij ontwikkelingen een kwaliteitsinjectie geven, zonder dat we zelf moeten opkopen. En dat vinden steden en gemeenten interessant. Voor alle duidelijkheid: ik heb geen fundamenteel probleem met ontwikkelaars, maar ons model is wel opgericht als tegenreactie. Er zijn uiteraard ook goeie ontwikkelaars die maatschappelijk verantwoord proberen te ontwikkelen, maar ook zij worden top down in de richting van duurdere standaardproducten geduwd.”

Bij Miss Miyagi heeft ideologie voorrang op winstbejag?

“Miss Miyagi is in de eerste plaats een bedrijf. Ideologie en ondernemen staan voor mij niet tegenover elkaar. Ik geloof in commerciële ondernemingen met de juiste maatschappelijk visie. Hal 5 is een mooi bijvoorbeeld. Op vijf jaar tijd hebben we daar een maatschappelijke, zelfbedruipende ontwikkeling geïmplementeerd. We haalden 400.000 euro op bij de buurt, hebben op drie maanden tijd verbouwd en nu is het de place to be van Leuven.”
 

“Zonder subsidies is het moeilijker om een project rond te krijgen, maar als het lukt, dan ben je zelfbedruipend, schaalbaar en concurrentieel op de markt.” – Michiel Van Balen

Zou het niet makkelijker zijn als Miss Miyagi als maatschappelijk verantwoorde onderneming op subsidies kan reken voor projecten?

“Net niet. We willen absoluut niet aan een subsidie-infuus hangen. Zonder subsidies is het moeilijker om een project rond te krijgen, maar als het lukt, dan ben je zelfbedruipend, schaalbaar en concurrentieel op de markt. Miss Miyagi is een bvba, met fulltime-werknemers die betaald worden. Minder betaald dan bij andere bureaus, dus er zit zeker wel een stukje ideologie in. Maar we zijn ook ondernemers. We verzekeren eigenaars dat ze de juiste prijs én een maatschappelijk relevante invulling krijgen. Maar wel enkel als het op onze manier gedaan wordt. Ik ben geen schapenherder die alle schapen moet verzamelen. In plaats daarvan bouwen wij met vijf schapen een feestje in een hoekje en nodigen we andere schapen uit om mee te feesten. Gaat de helft plots weg? We don’t care. Dat gevoel als vrijbuiter is onbetaalbaar.

Het volledige programma van de Sustainable Building Academy vind je hier.
Inschrijven kan via deze weg.