OPINIE. “Belastingen hebben nog nooit een woning gecreëerd” (Lorenzo Van Tornhaut)

De denktank De Vrijdaggroep kwam afgelopen week met een voorstel om via ‘grondbelasting’ de betaalbaarheid van wonen in ons land te verbeteren. Men beargumenteerde dat het heffen van grondbelasting wonen betaalbaarder zal maken door het beteugelen van speculatie. En dit zonder enig nadelig economisch effect. Helaas zal de grondbelasting zoals zij die zien wonen net duurder maken, en wel degelijk zware economische impact hebben.

De waarde van een woning bestaat inderdaad uit grond en constructie en de verhouding verschilt van regio tot regio. Beide stegen in kostprijs en maakten wonen, werken of ontspannen de afgelopen decennia duurder. De fundamentele vraag is waarom dit zo is. De auteurs geven daar op enkele niet gestaafde verwijzingen naar speculatie na geen antwoord op. Ze stellen de vraag zelfs niet.

De auteurs geven een (fictief?) voorbeeld van een zekere Isa die een woning kocht waarvan na 5 jaar de marktprijs bijna 50% hoger lag. Is Isa de speculant? Zijn er een heleboel Isa’s die samen woningen bewonen, speculeren en zo de prijzen opdrijven? En wie bepaalt dan de hogere waarde? Het is duidelijk dat we dieper moeten graven naar hoe de waarde van grond bepaald wordt en wat de drivers zijn.

Tot spijt van wie het benijdt, geldt prijsvorming middels het principe van vraag en aanbod wel degelijk ook in de woonmarkt. Mensen en bedrijven hebben behoeften die soms vertaald worden in ruimteclaims – noden aan grond en/of gebouwen. Landbouwers willen akkers, ondernemers willen kantoren en loodsen, natuurverenigingen willen natuurgebieden en iedereen wil een dak boven het hoofd. Al die actoren zullen waarde hechten aan een stuk grond, al dan niet met een gebouw op. Wat men bereid is om daarvoor te betalen, zal afhangen van hun koopkracht. Zo krijg je meteen differentiatie in grondwaarde door bestemming en mogelijke productiewaarde. Grond is waard wat erop kan gebeuren.

Meteen duiken er een heleboel aspecten op die de prijs middels een spel van vraag en aanbod zullen bepalen: aanbod en kwaliteit van de grond, vraag naar grond, inkomen, welvaart en conjunctuur, rente en ten slotte grondlasten zoals taksen of vervuiling. Voor wonen wordt de vraagzijde bepaald door demografie en ontleencapaciteit. Demografisch groeit de bevolking nog steeds, en die bevolking verdeelt zich over steeds kleinere gezinnen die elk een woning nodig hebben. Die gezinnen kunnen bovendien door stijgende lonen en dalende rentes steeds meer ontlenen. Hun ontleencapaciteit, het bedrag dat men met dezelfde maandaflossing kan ontlenen, groeit waardoor de vraagcurve opschuift richting sterkere vraag én hoger budget. Hogere prijzen zijn het gevolg.

Aan de aanbodzijde zien we dat het verschil tussen het aantal gezinnen en het aantal beschikbare woningen verhoudingsgewijs al 20 jaar stabiel is. Vastgestelde leegstand is minder dan 1%. Over welke speculatie hebben de auteurs het dan? Er is zo goed als geen overschot en het aanbod kan niet opschalen omwille van een algemene malaise in vergunningverlening. In de economie noemt men dat een inelastische aanbodcurve: aanbod kan niet reageren op veranderende vraag. De bouwsector zoekt voortdurend naar mogelijkheden om gronden en gebouwen optimaal in te vullen, maar stuit daarbij op groeiende administratieve of procedurele weerstand.

Lokale besturen en adviesinstanties maken met groeiende juridisering en bureaucratisering bouwen steeds complexer en lastiger. Daardoor worden steeds minder woningen vergund per inwoner. Daarnaast zijn beroepsprocedures standaard geworden bij stadsvernieuwing. Buurtcomités steigeren zelfs bij de aanleg van een park of bos. De weerstand tegen nieuw aanbod is gigantisch geworden, en politiek ziet men geen nood om hier iets aan te veranderen. Het enige waar men een lans voor breekt, is het schrappen van woonuitbreidingsgebieden, het bestrijden van hoogbouw en het verketteren van verappartementisering. De visie van vele lokale bestuurders stopt aan de gemeentegrens en beperkt zich tot de huidige mondige en reeds gehuisveste bewoners.

In die context willen de auteurs van de Vrijdaggroep dus een extra belasting. Ze verwijzen naar voorbeelden uit Denemarken of Estland, maar die gaan over een soort onroerende voorheffing van een jaarlijks percentage van 0.1-2% van de waarde van vastgoed. Wat de auteurs echter voor ogen hebben, en wat ze koppelen aan de taxshift, is een grondwinstbelasting gelijk aan personenbelasting. Billijk toch? Dit komt neer op belasting op de meerwaarde van grond. Grondwinstbelasting zou een extra last leggen op het creëren van woningen, en zo de schaarste en woningprijzen verder opdrijven. Belastingen hebben nog nooit een woning gecreëerd.

Wanneer grond verandert van bestemming (landbouw naar wonen) is er bovendien reeds een fikse belasting te betalen: de planbatenheffing. Dat is niet zo wanneer een grote villagrond verkaveld wordt of wanneer een rijwoning omgevormd wordt naar vier appartementen. De bestemming wijzigt niet, maar er komen wel extra bouwrechten. De creatie van die extra bouwrechten zijn de sleutel om te verdichten, de bouwshift te realiseren, en via extra aanbod wonen goedkoper te maken. De bouwrechten zijn dus geld waard, en zijn de drijfveer voor eigenaars om een perceel anders en optimaler te gaan invullen. Grondwinstbelasting zal die drijfveer zwakker maken en voor veel bebouwde percelen de nieuwe ontwikkeling minder waardevol dan de huidige invulling maken.

Het resultaat is het status quo. Minder transacties van bestaand patrimonium, geen nieuwe woningen, geen bouwwerf met werkgelegenheid, en geen BTW-heffing op de verkoop van nieuwbouw.  Grondwinstbelasting is daarom een heel slecht idee voor zowel het betaalbaar maken van woningen als voor de belastinginkomsten in totaliteit. Dat het kadastraal inkomen (KI) aangepast moet worden, is duidelijk, maar het KI is niet nutteloos. In een eerder opiniestuk stelde ik zelf voor om het in te zetten voor de realisatie van de bouwshift. Het mag echter geen aanleiding zijn om een ideologische strijd te voeren tegen fictieve speculatie en zo het extra lastig te maken voor de kinderen van Isa.

Lorenzo Van Tornhaut is architect, ontwikkelaar en gastprofessor aan de KU Leuven. Dit opiniestuk verscheen eerder in Knack.