OPINIE. Bouwen, bouwen, bouwen…? (Tim Vekemans & Dimitri Minten, RE-ST)

Dat onze bouweconomie en  woonmarkt al 20 jaar in een crisis zit, zou in de sector algemeen geweten moeten zijn. Even lang is wonen een  product geworden dat we kopen op de markt en dat heeft zo zijn gevolgen voor de prijs. Omdat we geen tijd hebben om het wonen zelf te bouwen, zoals dat decennialang gebeurde met behulp van goedkope leningen, moeten en willen we er meer voor betalen. En daar heeft de markt handig op in gespeeld.

Het stapelen van woningen (appartementen) zit al sinds de eeuwwisseling in de lift. Bij gebrek aan een regulerende overheid hebben we onze dorpen en steden aan een hoog tempo geappartementiseerd en daarbij morfologische schade toegebracht. Omdat het kon. Er was nauwelijks of geen kwaliteitskader en er staat genoeg geld op de bankrekening van de Vlamingen dat vlot omgezet wordt in bakstenen. Sinds de bankencrisis in 2010 is dat ook meer dan een veilige haven voor het gespaarde kapitaal. In het beste geval wordt zo kapitaal gevrijwaard van inflatie.

De vrijstaande woning van de babyboom generatie werd de afgelopen jaren ook vlot ingeruild voor een meer compact appartement. De vergrijzing genereerde een vraag naar compactere woonvormen. De lage rente en de woonbonus duwde de koopkracht omhoog en bijgevolg ook de prijs van het vastgoed. Grondprijzen rijzen ondertussen de pan uit, ook omdat het kan. De overheid reguleert niet en mengt zich niet met de waarde van grond.

Sputterende motor

Ook als het investeringsrisico beperkt, omdat er een duidelijke vraag is, wordt een winstmarge van 10 à 20 procent het nieuwe normaal. Dergelijk rendement wordt zelfs als voorwaarde door bankinstellingen gevraagd in ruil voor een financiering van woonprojecten. Projectontwikkelaar is op korte tijd een nieuw beroep en dus een job geworden. En dat mensenwerk dat nodig is om het wonen te produceren moet uiteraard betaald worden. Het is geen geheim dat er goed de boterham mee wordt verdiend in de woningmarkt.

Ook makelaars snoepen hun percentjes mee door het woonproduct te verkopen, zonder verder enige verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid. Sommige boeren blijkbaar zo goed dat ze, als hoofdsponsor, oude voetbalclubs terug de wind in de zeilen kunnen geven. Ondertussen is de kostprijs van het wonen gestegen, zo fel dat een grote groep Vlamingen het wonen wellicht niet meer zal kunnen hebben. Dit lijkt niet meer haalbaar tenzij ze een zak geld meekrijgen van thuis. Koppels die scheiden, en samen hun huis verkopen, schrikken zich als jonge veertigers een bult als ze terug op woningmarkt op zoek gaan naar een nieuwe woonst.

De groep die niet meer kan volgen wordt steeds groter, en dat doet de motor van de woonmarkt uiteraard sputteren. Het moet zich meer en meer richten op vastgoedbeleggers om bezig te blijven. Zo verworden nieuwe wijken tot spookwijken waar niet de behoefte van het betaalbare wonen wordt gerealiseerd maar wel een gestapeld getto van beleggingsgeld wordt gefaciliteerd. Burgers worden meer en meer wakker en verenigen de krachten om het kleine verzet vorm te geven. Een woonprotest zoals in Nederland en Duitsland is wellicht niet ver weg.

Nieuw businessmodel

We hebben nood aan een nieuw businessmodel, stelt Gilen verder in zijn opinie, en het goede nieuws is dat dit al bekend zou zijn. Het doel van meer kwalitatieve woningen, kernversterking en meer aanbod zou glashelder zijn. Meer aanbod, lagere prijs. Toch? Enkel het logge vergunningenbeleid zou deze ambitie lam leggen.

Spijtig genoeg is de oplossing niet zo eenvoudig. Meer van hetzelfde gaat de wooncrisis waarin we middenin zitten niet oplossen. Er zijn te veel vaste kosten (hierboven opgesomd) bij de productie van het wonen die de kostprijs niet zullen doen dalen. Integendeel. De vrije markt kan gewoon geen betaalbaar woonproduct produceren. Daar moet de sector misschien maar beter eerlijk over zijn.

Zo lang de overheid de woningmarkt niet reguleert zal de prijs van het wonen enkel maar toenemen. Wonen zal nog meer een beleggingsproduct worden in plaats van een grondrecht. De stabiliteit van een dak boven het hoofd hebben glipt meer en meer tussen onze vingers door. Er is geen politiek midden meer dat er een verkiezingsthema van maakt en hier concrete voorstellen voor heeft. In Nederland is ‘bouwen, bouwen, bouwen’ het credo, terwijl men net voor de bankencrisis van 2008 de leegstand al heeft gebouwd.

Ruimteneutraal ontwikkelen

Uiteraard is er dus een grote behoefte aan betaalbare en duurzame huisvesting. Maar de vraag is of we dat gaan oplossen door te bouwen. We gaan eerder bakstenen moeten verplaatsen of vervangen dan er meer toe te voegen. Die complexiteit durft de woningmarkt nog onvoldoende te omarmen. Als meest verharde regio (na Malta) in West-Europa gaan we kubieke meters moet wegnemen als we er nog willen toevoegen. Het is beslist beleid dat Vlaanderen zijn ruimtebeslag wil reduceren, en daar zijn meerdere goede redenen voor die hopelijk niet meer opgesomd moeten worden.

De verdichting die Gilen bepleit zal eerst moeten plaats vinden binnen het huidig ruimtebeslag en dat is rapper gezegd dan gedaan. Verdichting zonder ‘verluchting’ zal leiden tot ‘verstikking’. Voorlopig hebben we weinig of geen instrumenten die verdere grondinname een halt toeroepen. En dan spreken we nog niet over grondteruggave aan de volgende generatie. Onze open ruimte blijft razendsnel verstenen.

Nadenken over hoe we onze woonbehoefte kunnen oplossen binnen datgene wat we al gebouwd hebben (op goede locaties) is wel een doelstelling binnen regionale en lokale ruimtelijke beleidsplannen maar zeer moeilijk te realiseren op het terrein. We blijven denken in uitbreiding zonder ruimtelijk op te ruimen. We blijven de schaarste in de woningmarkt prediken zodat de prijzen kunnen blijven stijgen, en dat terwijl we al meer dan voldoende ruimte hebben gebouwd om te wonen.

Er is een crisis van een teveel aan gebouwde ruimte, niet van een tekort. En als we al nood hebben aan meer dan zal er dus elders moeten verdwijnen. En ja, dat gaat geld kosten. De maatschappelijke kostprijs van bakstenen verplaatsen, staat jammer genoeg (nog) niet op de politieke agenda. We blijven ons bezig houden met ruimtelijk beleid maar sinds het gewestplan in de jaren 70 missen we elke vorm van een duurzaam grondbeleid. De overheid aarzelt het stuur in handen te nemen. Er is geen huisvestingsbeleid dat bepaalt hoe wonen weer voor iedereen haalbaar kan zijn. Men kijkt toe en laat begaan.

Gilen geeft aan dat er veel goede wil en goesting is om de handschoen voor beter en betaalbaar wonen op te nemen. Dat is goed nieuws. Want ook zij kunnen ook het ‘ruimteneutraal ontwikkelen’ en de ‘bouwshift’ mee helpen te organiseren. Het zal nodig zijn. Dat geldt overigens ook voor architecten en stedenbouwkundigen die vandaag ook nog steeds, om den brode, antwoorden blijven geven op slechte vragen. We moeten steeds kritisch durven blijven ten opzichte van onszelf. Maar ook onze beleidsmakers zullen keuzes moeten maken die veel politieke moed vergen. En die deze keuzes dan ook voorzien van concrete plannen binnen een realistisch budgettair kader.

Zolang we bijvoorbeeld geen maximum voor grondprijzen bepalen, zal er speculatie blijven. Zo lang het toevoegen van bakstenen kan doorgaan en zelfs door de overheid gestimuleerd wordt zonder een financiële bijdrage aan een ruimtefonds, zullen we al bouwend de bouw -en wooncrisis alleen maar groter maken in plaats van iets op te lossen.

Tim Vekemans en Dimitri Minten zijn architect en medeoprichter van RE-ST, een architectuur- en onderzoekspraktijk die oplossingen zoekt voor urgente en complexe ruimtelijke vraagstukken.