OPINIE. De oplossing ligt in het flexibeler maken van de regels voor woningbouw, niet enkel in het betaalbaar maken (Lode Cossaer)

Het klopt dat in een situatie van toenemende schaarste op de huisvestingsmarkt, mensen met minder geld als eerste in de problemen komen. Maar dit betekent niet, zoals Boone (stafmedewerker beleid bij HUURpunt/VVH) denkt, dat schaarste alleen voor hen geldt. Het tekort aan huizen is een bredere kwestie.

Dit zien we doordat de prijzen van huizen sneller stijgen dan de algemene kosten van levensonderhoud. In eenvoudige bewoordingen: de vraag naar woonruimte, vooral in stadscentra, groeit sneller dan het aantal nieuwe woningen dat wordt gebouwd. Dit drijft de prijzen op voor iedereen, niet alleen voor mensen met weinig geld.

Vergunningenbeleid

De trage vooruitgang heeft te maken met complexe en dure regels en het vermogen om plannen af te wijzen in het vergunningenbeleid. Laat me een voorbeeld geven: een bouwbedrijf diende een project in bij een gemeente, maar kreeg een afwijzing omdat er te weinig groen was, wat niet paste binnen het beleidsplan. Ze pasten het plan aan en voegden meer groen toe, maar toen werd het project opnieuw afgewezen door de groendienst omdat er te veel groen was.

Dit soort situaties komt vaak voor in het vergunningenbeleid. Achter deze simpele anekdote gaan maanden werk, kosten, en onzekerheid schuil. Als de kosten oplopen, worden er minder projecten uitgevoerd, en degene die doorgaan zullen duurder zijn. Flexibelere regels voor bouwen kunnen leiden tot meer aanbod, en meer aanbod op de markt zorgt voor lagere prijzen.

Dit brengt ons bij een belangrijk punt: zelfs als bijvoorbeeld drie goedkopere woningen worden vervangen door vijf luxeappartementen, heeft dat voordelen voor iedereen. Omdat er meer woningen zijn, kunnen meer mensen ergens wonen. Dit leidt tot het verschijnsel van ‘verhuisketens’. De welgestelden die in de luxeappartementen gaan wonen, verlaten hun oude huizen, die vervolgens beschikbaar komen voor anderen, enzovoort. Netto leidt dit tot nieuwe woonmogelijkheden en lagere prijzen voor een breed scala aan woningen, ook voor mensen met minder geld.

Flexibere regels

Het is geen vaststaand feit, zoals Boone denkt, dat goed gelegen grond altijd verliesgevend moet zijn wanneer er betaalbare woningen worden gebouwd. Dit hangt af van het aantal toegestane woningen. Het is waarschijnlijk dat vijf luxeappartementen meer opleveren dan vijf sociale woningen, maar bijvoorbeeld negen eenvoudigere, kleinere woningen kunnen mogelijk ook winstgevend zijn. Dit is geen vast gegeven en hangt af van wat de lokale overheid toestaat.

Kortom: de oplossing ligt in het flexibeler maken van de regels voor woningbouw. Meer woningen bouwen resulteert in lagere prijzen voor iedereen, zelfs als al die nieuwe woningen luxueus zijn. Het tekort aan woningen is een probleem dat iedereen aangaat. Exclusief focussen op betaalbare woningen bouwen helpt niemand echt. Hoe meer woningen er zijn, hoe betaalbaarder het wordt voor iedereen, inclusief mensen met minder geld.

Lode Cossaer is verbonden aan het Hoger Instituut voor Wijsbegeerte van de KU Leuven. Dit opiniestuk verscheen eerder in de krant De Morgen.