OPINIE. De overheid moet niet borg staan voor uw bakstenen (Björn Mallants)

Uit een recente studie van econoom ­Johan Albrecht (UGent, Itinera) zou blijken dat wonen stilaan onbetaalbaar wordt voor de middenklasse. Tijd om daar de focus te leggen van het woonbeleid. Minister van ­Wonen Matthias Diependaele (N-VA) stelde het onlangs in Humo zo: ‘Laten we nu eens stoppen met alleen te focussen op de 20 procent armsten.’ Nadat hij al een half miljard euro had losgeweekt uit de budgetten voor sociaal wonen, kopte de bouwsector die voorzet mooi binnen. De overheid moet volgens ­beroepsorganisatie Embuild (voorheen de Confederatie Bouw) rente­loze ­leningen geven aan burgers om het aantal eigenaars ‘op peil’ te houden. Gisteren stonden onder meer in De Standaard opnieuw berichten over de bouwkosten, nu weer gelanceerd door ING.

Jarenlang is de spreekwoordelijke baksteen in de maag van de Vlaming gebruikt om een woonbeleid te verdedigen dat vooral inzet op eigenaarschap. Van een selffulfilling prophecy gesproken. In andere, even ontwikkelde regio’s blijkt eigenaarschap ­helemaal geen noodzakelijke voorwaarde te zijn voor een welvarende ­bevolking. Aan dat eigenaarschap werden door de jaren heen allerhande haast mythische, maar vooral op buikgevoel gebaseerde voordelen ­toegeschreven. De vijfde pensioen­pijler! Eigenaars dragen beter zorg voor hun woning! Huren is weg­gegooid geld! En ook, sinds kort: een eigen huis is nodig om later de kinderen te helpen … als ze zelf iets willen kopen! Nogmaals: van een selffulfilling prophecy gesproken.

De slimme communicatiejongens van Embuild hebben nu een bij­komend argument gevonden om ­eigenaarschap te stimuleren: de problematische huurmarkt. Sta me toe even samen te vatten. De overheid moet ­potentiële kopers een renteloze ­lening geven, zodat meer mensen kunnen kopen, die dan niet op de huurmarkt terechtkomen. Dat zou dramatisch zijn, volgens Embuild, want daar zouden ze kwetsbare doelgroepen verdringen.

Een nobel streven zowaar. Hoewel het natuurlijk eenvoudiger lijkt om volop in te zetten op betaalbare en kwalitatieve woonoplossingen op de huurmarkt zelf. Wacht, bestaat dat systeem al niet? Is dat niet wat sociaal ­wonen doet? Een model waarvoor 180.000 gezinnen op de wachtlijst staan? En werd er niet net 500 miljoen euro vanuit die budgetten door­geschoven naar de private sector? Nochtans zijn de instrumenten voor sociaal ­wonen een bewezen op­lossing, met een enorme return on ­investment én en daling van het ­armoederisico met 40 procent.

Als de vos de passie preekt, boer let op uw ganzen.

Het idee werd natuurlijk voor­gesteld als een zeer beperkte ingreep, die nauwelijks iets kost. Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild, heeft het over ‘een kleine renteloze ­lening’ die de oplossing is voor mensen die ‘net te weinig inbreng’ hebben. Een buitenkansje. Alleen weet ­iedereen die zich ooit op de vastgoedmarkt heeft begeven, dat koopjes niet ­bestaan. Dat geldt ook voor de voorstellen van een beroepsfederatie uit die sector.

Een renteloze lening kost de overheid best wat geld. De rente op obligaties op 20 jaar bedraagt momenteel 3,42 procent. Dat is een behoorlijke – en recurrente – kostenpost. Om een idee te geven: sociaal wonen – waar alsmaar strengere voorwaarden aan worden gekoppeld, want dat bestaat ‘op kosten van de staat’ – wordt door de Vlaamse overheid gefinancierd met renteloze leningen. Het lijkt ­evident dat de schaarse middelen ­beter gereserveerd blijven voor de echte ­oplossing.

Nog vreemder wordt het als je weet dat de voorgestelde lening een ­‘achtergestelde’ lening is. Dat wil ­zeggen dat als de koper de woning niet langer kan afbetalen, de overheid ­helemaal achter in de rij staat om haar geld te kunnen recupereren. De ­overheid neemt dus het volledige ­risico van de financiering, de bank zit veilig, en de projectontwikkelaar al ­helemaal.

Een mooie toepassing van het adagium ‘het risico solidariseren en de winst privatiseren’.

Dit voorstel lijkt ook sterk op vroegere systemen als de woonbonus. Ook daarmee garandeerde de overheid een aanzienlijk deel van de capaciteit om te lenen van kopers. Het voornaamste effect waren hogere vastgoed­prijzen. Dat kwam vooral de verkoper en de banken ten goede. De achter­gestelde leningen met uitstel van ­betaling creëren eenzelfde situatie, nu zelfs met een de facto staatswaarborg. Wat de overheid overigens ook met een aanzienlijke schuld opzadelt.

Dat systeem heeft geleid tot een van de grootste financiële crisissen uit de geschiedenis. De ‘eigen ­inbreng’ is precies een van de maat­regelen die werden ingevoerd om zulke rampen te voorkomen. Als de overheid het voorstel van Embuild doorvoert, dan laat ze insolvabele kopers weer toe op de koopmarkt. Met menselijke drama’s tot gevolg, en ofwel een financiële schuld van de koper bij de overheid, of een financieel verlies van die overheid. Het zijn recepten die al hebben bewezen dat ze niet werken. Ze hebben zelfs mee enkele van de donkerste bladzijden uit de recente geschiedenis geschreven.

Er bestaat overigens al een systeem waarmee de overheid gezinnen en ­alleenstaanden helpt om een woning te kunnen ­kopen. De sociale lening is een solide en herverdelend instrument. Laten we daar verder op inzetten: de 42 woonmaatschappijen in Vlaanderen kunnen dat systeem maximaal helpen te verspreiden, ­samen met de ­andere instrumenten voor sociaal ­wonen.

Doemberichten over ‘onbetaal­bare’ woningen worden nu ingezet om een sociale dimensie te geven aan voorstellen die de eigen winst­marges moeten veiligstellen. Het schaarse overheidsgeld kan beter ­besteed worden om de bestaande instrumenten van sociaal wonen te versterken.

Björn Mallants is Algemeen directeur van sociale huisvestingsmaatschappij Elk zijn Huis. Hij schreef dit opiniestuk in eigen naam. Het verscheen eerder in de krant De Standaard.