OPINIE. Gentse voorkooprecht: van pretspons naar partnerschap? (Glenn Lyppens)

De berichtgeving rond de uitbreiding van het voorkooprecht van de sociale woningbouwmaatschappij Thuispunt Gent verhit al enkele weken de gemoederen. De stad wil hiermee op strategisch interessante locaties het gebrek aan betaalbare en sociale woningen compenseren. Verschillende ontwikkelaars spraken in De Tijd (7/9/24) van "oneerlijke concurrentie" en "sterke marktverstoring", omdat het voorkooprecht neerkomt op een gedwongen overname tegen de voorwaarden en prijs die zijn overeengekomen tussen verkoper en kandidaat-koper. Due diligence-kosten zouden een dure maat voor niets zijn als de woningmaatschappij haar voorkooprecht te pas en te onpas begint uit te oefenen. Met bijkomend gevolg dat de stad bij belangrijke ontwikkelaars op de zwarte lijst kan komen te staan, met mogelijks nefaste effecten op het bredere woningaanbod.

Vrije marktcynisme

Of het Gentse voorkooprecht nu maakt dat geen enkele ontwikkelaar nog bereid zal zijn om onderzoek te doen naar vacante bouwgronden, is nog maar de vraag. Zo slagen de meeste ontwikkelaars er heus wel in om hun voorstudiekosten relatief laag te houden. Het grootste deel van die kosten, het toetsen van de spreadsheet-balans binnen een complexe vergunningscontext, wordt immers doorgaans door de architect gedragen. Met een bouwsector in crisis vormen zulke haalbaarheidsstudies op basis van lage erelonen een kans om een project van een zekere omvang binnen te halen. Hoewel architecten dus zelf mee debet zijn aan een race to the bottom, is het nogal cynisch om ontwikkelaars in deze context over “voorstudierisico’s” te horen spreken.

Los daarvan zal het voorkooprecht – dat in Antwerpen bijvoorbeeld al langer geldig is - vermoedelijk slechts sporadisch worden toegepast, zoals Gents schepen van wonen Tine Heyse (Groen) motiveerde. Dat is ook niet verwonderlijk: sociale woningbouwmaatschappijen beschikken simpelweg niet over het budget om stelselmatig de hoge grondprijzen te betalen – prijzen die overigens mede door de tussenkomst van private ontwikkelaars zijn opgedreven. De "gevonden zak geld" van 17 miljoen euro waarover ontwikkelaar Lorenzo Van Tornhaut recent nogal smalend leek te spreken, is nauwelijks genoeg om een paar woontorens te renoveren, laat staan om de geplande 935 extra woningen/appartementen te bouwen. Waarom dan deze stemmingmakerij rond mogelijke marktverstoring?

Voorkoop op de loer

Zaak is natuurlijk dat het huidige lucratieve spel van grondhandel onder druk kan komen te staan. Veel ontwikkelaars beperken hun risico’s door de overeengekomen grondprijs relatief laag te houden en daarbovenop een upscale-percentage te voorzien voor elke vergunde vierkante meter aan opstallen. Zowel verkoper als koper profiteren hiervan – totdat een publieke partij lucht krijgt van de zaak en met dat vervelende voorkooprecht roet in het eten strooit.

De frustraties hierrond zijn ook niet helemaal onbegrijpelijk. De ontwikkelingscontext zit vaak vol onzekerheden en vergunningsobstakels. Isabelle Verhaert van projectontwikkelaar Revive repliceerde op social media dat zulke prijsafspraken daarom net gezien moeten worden als een manier om een goed traject te lopen met een gemeente en de buurt en men op die manier vermijdt bij aankoop al te speculeren over een mogelijke woningdichtheid.

Gedeelde verantwoordelijkheden

Vanuit de samenleving klinkt steeds luider de roep voor meer betaalbare woningen en grondprijscontrole. Die verhoogde projectregie vanuit Stad Gent was dus te verwachten en nodig. Maar in plaats van te vrezen voor het voorkooprecht, zouden ontwikkelaars kunnen overwegen om samen met de stad een constructief partnerschap aan te gaan. Gent kan hierbij het voortouw nemen door meer transparantie en rechtszekerheid te bieden op maat van de projectlocatie, in ruil voor bijvoorbeeld gematigde winstverwachtingen en sociale verplichtingen.

De stad kan deze samenwerking stimuleren door, in plaats van te saneren zoals de afgelopen jaren ook in Antwerpen gebeurd is, net veel meer te investeren in een efficiënter en toegankelijker omgevingsvergunningendienst die snel en adequaat kan inspelen op specifieke situaties. Ontwikkelaars kunnen dan profiteren van duidelijkere regels (omtrent relevante stedenbouwkundige lasten), minder risico's en mogelijke voordelen op lange termijn, zoals belastingvoordelen of langdurige contracten.

Ontwikkelingsalternatieven

Misschien ontstaan door deze incentives gaandeweg dan ook meer alternatieve ontwikkelingsvormen die, gedreven door een geloofwaardig maatschappelijk engagement, betaalbare woonkwaliteit realiseren. Kijk maar naar Hunziker Areal in Zürich, waar een coöperatieve woningbouwmaatschappij de terreinen van een cementfabriek transformeerde tot betaalbare en kwalitatieve woonomgeving.

Maar ook dichter bij huis geldt het Antwerpse Groen Kwartier als toonvoorbeeld van een publiek-private samenwerking. Stad Antwerpen en AG Vespa legden destijds in transparant overleg met ontwikkelaars op publieke grond de regels vast voor een gebalanceerde mix van sociale en private woningbouw – met aanstekelijk erfgoed en publiek groen als bindmiddel. Niet enkel de bewoners en de omliggende buurt profiteren daar nu van. Het heeft de ontwikkelaars in kwestie ook geen windeieren gelegd.

Glenn Lyppens is architect, docent en beleidsadviseur. Dit opiniestuk verscheen eerder op zijn LinkedIn-pagina.