OPINIE. In de feiten bestaat de ‘betonstop’ niet, hoe kan hij dan de woningprijzen doen stijgen? (Kobe Boussauw, Tom Coppens e.a.)

Pierre Wunsch, de gouverneur van de Nationale Bank, is bezorgd omdat er minder bouwvergunningen zijn uitgeschreven. Hij ziet een verband met de stijgende woningprijzen in België. Oorzaak zou de regulering voor nieuw gebouwde woningen zijn, die leidt tot schaarste op de woningmarkt en dus tot hoge prijzen. Wunsch verwijst naar het behoud van bossen en open ruimte, een doelstelling van de ‘betonstop’ of bouwshift, als een voorbeeld van dat soort regulering. De economische logica van vraag en aanbod bepaalt gedeeltelijk de prijzen op de vastgoedmarkt, maar de analyse van de gouverneur is te ruw en met de suggestie om minder te reguleren slaat hij de bal helemaal mis.

Een eerste probleem is dat de gouverneur de woningmarkt kennelijk als een homogene markt beschouwt, waarin geografische verschillen verwaarloosbaar zijn. Nochtans zijn de kosten van wonen het hoogst in en nabij de grotere steden, net als de schaarste aan woningen. In Brussel zijn er vandaag minder woningen dan er gezinnen wonen, ondanks de belangrijke bouw­activiteit. In Vlaanderen zijn er volgens het Departement Omgeving 15 procent meer woningen dan gezinnen.

Bovendien zijn er in Vlaanderen nog onbebouwde – maar juridisch bebouwbare – percelen beschikbaar voor ongeveer een half miljoen nieuwbouw­woningen. Die percelen liggen uiteraard niet bij Brussel, in Antwerpen of in Gent, maar wel in relatief afgelegen gemeenten in onder meer de Kempen, Limburg en het zuiden van Oost-Vlaanderen. Door hun ligging zijn die gronden zelfs relatief goedkoop, maar erop bouwen zal weinig veranderen aan de schaarste in de agglomeraties. Elke bijkomende woning op zo’n perceel zal ook bijdragen tot de versnippering van het landschap en de toename van het mobiliteitsprobleem.

In die gemeenten kan de bouwshift een bijdrage leveren aan een duurzamere ruimtelijke ordening, door een aantal van die gronden terug te geven aan de open ruimte. In de agglomeraties daarentegen neemt het bouwen van nieuwe woningen nog zelden de vorm aan van nieuwbouw op een voorheen onbebouwd perceel. Het poten­tieel zit daar in verdichting en herontwikkeling van de bestaande gebouwde omgeving, iets waar de bouwshift geen impact op heeft.

Hoegenaamd niet strenger

Een tweede probleem heeft te maken met de ideeën van Wunsch over ruimtelijke planning en regulering. Over de ‘betonstop’ of bouwshift werd wel al uitgebreid gedebatteerd, maar eigenlijk werkt hij nog altijd niet door in de vergunningverlening. De voorbije decennia werd de regelgeving zelfs versoepeld met allerhande uitzonderingen die de open ruimte bijkomend bedreigen. Recente wetgeving zoals het instrumentendecreet heeft de drempel om woongebieden te herbestemmen naar open ruimte zelfs aanzienlijk verhoogd. Het vergunningenbeleid zelf is hoegenaamd niet strenger geworden. Uit cijfers van het Departement Omgeving blijkt dat sinds 2018 het aantal weigeringen voor woningen procentueel niet is gestegen en blijft schommelen op ongeveer 12 procent. In de feiten bestaat de ‘betonstop’ dus niet. De terugloop van het aantal aangevraagde bouwvergunningen is reëel, maar aangezien dat fenomeen zich in zowat alle EU-landen voordoet, is er wellicht een conjuncturele verklaring voor.

Maar los daarvan: verandert er iets als je de bouw­mogelijkheden verder versoepelt, zoals Wunsch suggereert? Nee, want uiteindelijk dient ruimtelijke planning en regulering alleen om het latente maatschappelijke conflict over het gebruik van de ruimte te kanaliseren. Minder regulering betekent minder transparantie over wat maatschappelijk gewenst is en wat niet. In de praktijk betekent minder regulering meer rechtszaken. Tekenend daarvoor is dat grotere projecten vaak blijven hangen in beroepsprocedures, wat weinig met planning, maar alles met juridisering te maken heeft.

‘Urban sprawl’

Ten slotte zijn er nog de maatschappelijke kosten van de ongeorganiseerde verstedelijking van het landschap, wat in het Engels ‘urban sprawl’ wordt genoemd. De gouverneur pleit onrechtstreeks voor verdere versnippering van het landschap, het ecosysteem en het landbouwareaal, voor extra groei van de automobiliteit en de verkeersonveiligheid, en voor nog meer druk op het ­watersysteem en de bodem, alsof grond niet een eindige grondstof zou zijn.

De overheid moet weer vaker zelf de regie nemen bij de herontwikkeling van stadsdelen, met verdichting en verhoging van de omgevingskwaliteit tot doel, in samenspraak met de omwonenden en in samenwerking met private ontwikkelaars. De bouw van sociale en betaalbare woningen, verweven met marktgerichte ontwikkeling, is de meest beloftevolle hefboom voor stadsvernieuwing, die de groei van de agglomeraties kan ondersteunen en de druk op de stedelijke woningmarkten kan verlichten. Dat uiteraard in combinatie met het openhouden van de open ruimte naast de stad, met nadruk op landschappelijke, natuurlijke en recreatieve kwaliteiten.

Kobe Boussauw (professor ruimtelijke planning en mobiliteit VUB), Tom Coppens (professor stedenbouw en ruimtelijke planning UAntwerpen), Peter Lacoere (docent ruimtelijke ontwikkeling, HoGent en KU Leuven), Jean-Marie Halleux (professor economische geografie, Université de Liège), Erik Wieërs (Vlaams Bouwmeester), Julie Mabilde (Team Vlaams Bouwmeester). Dit opiniestuk verscheen eerder in de krant De Standaard.