OPINIE. ‘Leegstaande kantoren, onvindbare woningen: dit is meer dan een paradox’ (Melodie Geurts & Kristiaan Borret)

De crisis van het sociaal wonen in België is al lang geen lokaal probleem meer. Ze is structureel, langdurig en nationaal. Vandaag wachten bijna 300.000 huishoudens op een sociale woning. Tegelijkertijd staan in onze steden miljoenen vierkante meter kantoorruimte leeg. De gelijktijdigheid van beide fenomenen is meer dan een paradox: ze wijzen op een collectief falen in de manier waarop we onze ruimtelijke middelen inzetten.

In Brussel stond in 2022 meer dan één miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Minstens 20 procent daarvan is potentieel omvormbaar tot woningen. Sinds 1997 werd al 1,7 miljoen vierkante meter herbestemd, wat aantoont dat reconversie technisch perfect mogelijk is. Toch richten de meeste van die projecten zich op midden- en hogere inkomens. En dit fenomeen beperkt zich niet tot de hoofdstad: ook Wallonië telt bijna één miljoen vierkante meter leegstaande kantoren. In Vlaanderen, ondanks het ontbreken van een exhaustieve inventaris, is de leegstand evenzeer een realiteit. De herbestemming van kantoren tot betaalbare woningen blijft dus een onderbenutte opportuniteit op nationale schaal.

Kantoren omvormen tot woningen betekent dat we bestaand patrimonium activeren, vaak op goed gelegen en goed ontsloten locaties, en tegelijk verdere versnippering van het ruimtegebruik vermijden. Tal van grote Europese steden hebben deze reconversie ingezet als hefboom om wijken nieuw leven in te blazen, verloedering door leegstand tegen te gaan en het aanbod aan sociale woningen te vergroten.

Toch blijft reconversie duur. De vereisten inzake woonkwaliteit, brandveiligheid en energieprestaties, gecombineerd met lange en onzekere vergunningsprocedures, verklaren waarom private ontwikkelaars vaak terughoudend blijven om sociale woningen te integreren.

Gezien de omvang van de wooncrisis is het een illusie te denken dat de overheid dit probleem alleen kan oplossen. De budgettaire beperkingen zijn reëel. Zonder de private sector zal de productie van sociale woningen niet versneld kunnen worden. Dat vraagt een fundamentele koerswijziging: weg van vrijblijvende stimulansen, naar een duidelijk, structureel en gedragen kader.

In die geest lag in Brussel in 2024 een ontwerp van ordonnantie op tafel, in het kader van de hervorming van de stedenbouwkundige lasten. Het uitgangspunt was helder: elk woonproject groter dan 3.500 m², inclusief kantoorreconversies, zou 25 procent sociale woningen moeten bevatten. Die woningen zouden tegen een gereguleerde, onder de marktprijs liggende prijs kunnen worden overgenomen, met behoud van een redelijke rendabiliteit voor ontwikkelaars.

Wanneer deze verplichting geldt voor nieuwe projecten, kan ze voortaan worden verrekend in de aankoopprijs van het vastgoed, zodat het economische model leefbaar blijft. De ordonnantie haalde uiteindelijk het parlement niet, maar het voorstel verdient het om als inspiratie te dienen voor andere gewesten en voor een volgende Brusselse regering.

Het mechanisme steunt op een duidelijk publiek engagement: aankoop door sociale huisvestingsmaatschappijen of langdurige huurcontracten via sociale verhuurkantoren (SVK), die private actoren zekerheid bieden. Het verankert sociaal wonen in alle grote vastgoedprojecten, in plaats van het ruimtelijk te concentreren. En het erkent een onontkoombare realiteit: de overheid kan de productie van sociale woningen niet langer alleen dragen.

Deze aanpak is noch ideologisch, noch bestraffend. Zonder duidelijke verplichting leidt reconversie vooral tot woningen voor midden- en hogere inkomens. Door een sociaal aandeel al in de ontwerpfase te integreren, bevorder je de sociale mix. En door de verplichting te beperken tot grote projecten, creëer je een reële impact zonder private initiatieven te blokkeren.

Voor een succesvolle invoering is een samenhangend kader essentieel

Ten eerste moeten investeerders worden beschermd via aankoopgaranties aan gereguleerde prijzen of via langdurige huurovereenkomsten. Investeerders kunnen er ook voor kiezen eigenaar te blijven of de sociale woningen door te verkopen aan particuliere eigenaars, mits duidelijke afspraken met de gewesten. In die gevallen zijn gegarandeerde langetermijncontracten met SVK’s of OCMW’s cruciaal.

Ten tweede is vereenvoudiging en harmonisering van de stedenbouwkundige regels tussen de gewesten nodig. Om herbestemmingsprojecten sneller en efficiënter te realiseren, moeten normen duidelijker, sneller toepasbaar en beter op elkaar afgestemd zijn. Frankrijk heeft in 2025 specifieke procedures ingevoerd voor dit type reconversie, met als doel vergunningsprocessen te versnellen zonder in te boeten aan woonkwaliteit.

Leegstaande kantoren zijn geen tijdelijke anomalie. Ze vormen een slapende stedelijke reserve, die vandaag naast een ernstige sociale crisis bestaat. Willen we het tekort aan sociale woningen ernstig aanpakken, dan is gedeelde verantwoordelijkheid onvermijdelijk: een overheid die duidelijke en ambitieuze spelregels vastlegt, en vastgoedontwikkelaars die volwaardig deel uitmaken van de oplossing. Alleen zo kunnen onze steden dichter, gemengder en rechtvaardiger worden.

Melodie Geurts is oprichtster van vzw Educonsent en lid van de Vrijdaggroep. Kristiaan Borret, voormalig Brussels Bouwmeester (BMA) van 2015 tot 2025. Hij werd als expert geconsulteerd voor het rapport van de Vrijdaggroep over betaalbare huisvesting.