OPINIE. Lorenzo Van Tornhaut: 'Bouwmeester, wat doet u nu?'

“Wonen is een basisrecht”. Zo start de nieuwsbrief. Dit is een stelling die op zich weinig betekent; het is een boutade. Over die holle frase kan je op zich al een lange blog schrijven, maar laat ons dit hier filosofisch benaderen: het is een na te streven doel voor eenieder.

Investeerders

De bouwmeester verklaart dat we dit in Vlaanderen hebben trachten te realiseren via twee sporen (private markt en sociale woningen) die beiden “vastlopen” met als gevolg hoge koopprijzen, hoge huurprijzen en lange wachtrijen voor sociale woningen. Iedereen met een economische reflex weet dat hoge prijzen en lange wachtrijen allebei het gevolg zijn van schaarste. De bouwmeester erkent die reflex: 

“De eerste voor de hand liggende reflex is: We moeten meer bouwen. Als het aanbod meer in evenwicht is met de vraag dan worden de woningen vanzelf goedkoper.”

Wat volgt is het weerleggen van die reflex, en met hoogst bedenkelijke argumenten. Eerst komt het ‘financialiserings’-argument waarbij ‘investeerders’ woningen als beleggingsproduct aanschaffen en zo de woonprijzen zouden omhoog duwen.

“Woningen zijn naast een primaire nood ook een beleggingsproduct en daar speelt dus naast vraag en aanbod van de woonlustige ook de investeringsdrang van de belegger. Zolang er marktspelers zijn die bereid zijn woningen aan te schaffen om hun kapitaal te investeren, zal de bouw van meer woningen de prijs niet per definitie doen dalen.”

Wat de bouwmeester blijkbaar vergeet is dat, om rendement te hebben, die woningen effectief ook ingevuld moeten raken. Ze moeten bewoond raken door gezinnen die die huur kunnen en willen betalen. Een investeerder kan niet zomaar gelijk welke prijs vragen. Ook daar is er een evenwicht dat gevonden wordt tussen vraag en aanbod. Een investeerder begint met het inschatten van een haalbare huur om dan terug te rekenen via een beoogd minimaal (relatief laag) rendement naar een maximale koopprijs. Nooit andersom.

Uiteraard zorgen meer investeerders voor meer vraag, waardoor de koopprijs relatief stijgt. Hun prijs staat echter altijd in functie van wat gezinnen aan huur kunnen spenderen en het laag-risico rendement dat daaraan vasthangt (vandaag ca. 3% bruto). Het startpunt is dus betaalbaarheid. Gelukkig, want het zijn de meest kwetsbaren die in de huurmarkt een woning moeten vinden. Deze investeerders zijn dus hard nodig om wonen toegankelijk te houden voor iédereen. Zo is er een wrijving tussen woonkoop (kopen om zelf te wonen) en huurkoop (kopen om te verhuren), waarbij de twee markten onderling telkens nieuw evenwicht zoeken.

Speculatie en tweede verblijven

De volgende passage is het meest problematisch. De bouwmeester grijpt ‘grondspeculatie’ aan als reden waarom woningen duurder worden. Dit is pertinent onwaar. Net zoals bij investeerders is de basis van elk bouwproject de prijs die mensen bereid zijn te betalen voor een woning, en hoeveel woningen er op een grond kunnen. Van daaruit start een berekening die leidt tot de prijs die een ontwikkelaar betaalt voor de projectgrond: de residuele grondwaarde. Nooit andersom. Die waardering is bijgevolg een precieze inschatting binnen bepaalde parameters, waarvan ontleencapaciteit en stedenbouwkundige beperkingen de belangrijkste zijn. 

“De woningprijzen worden immers niet zozeer bepaald door de bouwkost, maar wel door wat de koper ervoor wil en kan betalen. Zolang de kostprijs van de grond door grondspeculatie zo sterk blijft stijgen is meer of goedkoper bouwen geen oplossing.”

Uiteraard worden ook de tweede verblijven erbij gesleurd, maar tenzij iedereen die in Gent, Leuven of Antwerpen zoekt naar een goedkope woning wil gaan wonen in Sint-Idesbald of Koksijde is dit een absolute non-discussie op Vlaams niveau.

“Naast de beleggers zijn er uiteraard ook kapitaalkrachtige mensen die een tweede verblijf aankopen voor eigen gebruik.”

Opportunisten

In de open brief haalt de bouwmeester de bouwshift aan die logischerwijze in potentieel aanbod snijdt en ook daar de vraag & aanbod dynamiek zal doen kantelen richting meer schaarste. In plaats van te erkennen dat er effectief een schaarsteprobleem is door de bouwshift - en dat bepaalde locaties meer bouwrechten zullen moeten krijgen ter compensatie - wordt de private sector van opportunisme beschuldigd. Opnieuw lijkt het alsof dat het mechanisme van residuele grondwaarde bij grondaankoop door een ontwikkelaar ongekend is.

“Ondertussen ruiken sommige marktspelers gouden kansen. De bouwshift impliceert immers meer bouwen op minder plek. Als je meer appartementen kan stapelen op een perceel dan daalt het grondaandeel per appartement en kan je bij de verkoop meer winst maken.”

Voorganger Leo Van Broeck haalde in zijn vele presentaties graag het beeld naar boven van San Gimignano.Hiermee wilde hij aantonen dat niet iedereen in de stad moet gaan wonen, maar dat elke woonkern de nodige verdichting in de hoogte zou moeten kunnen verkennen zodat het open landschap gespaard blijft.

Eric Wieërs ondergraaft dit beeld. Vooreerst door een ‘studie’ rond verdichting middels hoogbouw aan te halen — zonder voetnoten of verwijzing - met een conclusie waar menig architect en planner de wenkbrauwen bij fronst. Hij beweert dat er absoluut geen nood is aan hoogbouw (officieel ca. 9 verdiepingen, maar voor menig burger reeds vanaf 4), uitgenomen in enkele grootstedelijke wijken. Dit soort van absolute stellingen zijn altijd te wantrouwen in een contextgebonden domein zoals stedenbouw. Hoogbouw is bovendien het resultaat van een complex spel van vraag en aanbod naar bouwrechten, dat lokaal tot sterk verschillende uitkomsten kan leiden.

“Verkeerdelijk wordt de indruk gegeven, ook door specialisten, dat hoger bouwen de oplossing is voor het compacter maken van ons uitgespreid bouwlandschap. Onderzoek toont aan dat, van verschillende verdichtingsmodellen, hoogbouw niet de hoogste densiteit oplevert. In Vlaanderen is er absoluut geen nood aan hoogbouw (enkele grootstedelijke wijken buiten beschouwing gelaten).”

Collectief wonen

Uiteindelijk eindigt de brief met het ideaalbeeld van de bouwmeester, en waar hij zichzelf in heeft gespecialiseerd: collectief wonen. Het hele betoog lijkt in die context gelezen te moeten worden; het voelt als een geforceerde uitweg: Het bevorderen van collectief wonen als wondermiddel voor de woonnood en hoge prijzen.

Terloops worden clichés rond sociale cohesie in hoogbouwprojecten aangehaald als ware het een volwaardig argument en geen illustratie van oude gefaalde (overheids)projecten rond sociaal wonen. De geest van de Wet De Taeye is nog springlevend. 

“Als we de leegstand invullen, te grote woningen beter benutten, compacter bouwen in de kernen en zoeken naar overlap in de programma’s dan hoeven we niet veel hoger te gaan dan pakweg vier lagen om iedereen een fatsoenlijke woning aan te bieden. (…) Want waren we niet, nog niet zo lang geleden, minder enthousiast over de sociale cohesie in een hoogbouw?”

Collectief wonen is hooguit een deeloplossing voor de uitdaging rond betaalbaar wonen. Het is mooi om ervoor te pleiten dat in iedere woning elke kamer optimaal is ingevuld of dat gezinnen ruimtes willen delen met elkaar, maar dit maakt abstractie van hoe mensen écht willen leven. Bomma’s wonen nu eenmaal nog graag in hun eigen woning die te groot is voor hen alleen, 60-plussers hebben graag veel logeerkamers voor hun kinderen en kleinkinderen, en het overgrote deel van de bevolking wil hun woning als baken van rust die ze met niemand anders moet delen. En gelijk hebben ze.

“Als we wonen als een collectieve opgave zien en niet enkel focussen op de luxe van de private unit maar ook aandacht hebben voor de gedeelde ruimte dan kunnen we evenzeer plaats besparen zonder torenhoog te stapelen. Tegelijkertijd creëren we een woonmilieu waar we mensen op elkaar betrekken. Zo wordt wonen weer samenwonen, iets wat we in Vlaanderen een beetje verleerd zijn.”

Dat een bouwmeester de werking van de vastgoedmarkt verkeerdelijk voorstelt vanuit een nogal enge visie op wonen is gezien de uitdagingen waarvoor we staan en de invloed die zijn functie heeft roekeloos. Niet zozeer omdat er geen volwaardige oplossingen worden aangereikt, maar vooral omdat tegelijkertijd een hele sector geassocieerd wordt met opportunisme en speculatie. Een toon die vele burgers en administraties zullen overnemen waardoor het draagvlak voor verdichting afbrokkelt en de hele bouwshift nog wat dieper in de klei wordt geduwd.