OPINIE. Nieuwbouw in het slop: wanneer grijpt de overheid in? (Laurens Gilen)

“Boom van appartementsbouw in Vlaanderen is voorbij.” of “Bouwen wordt duurder terwijl u wacht.” De krantentitels van de afgelopen weken spraken boekdelen. En nu blijkt dat het aantal uitgereikte bouwvergunningen in 2022 met gemiddeld 10 procent is gedaald, wordt alles nog pijnlijker. Onze nieuwbouwmarkt zit in het slop en we stevenen af op een bouw- en wooncrisis. Kopers haken af door de snel gestegen hypotheekrente en het gedaalde consumentenvertrouwen. Aan verkoperszijde blijven de bouwkosten hoog en gaan ook beleggers op de rem staan.

De resultaten zien we nu al. De prijs voor een huurwoning in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar pijlsnel, naar gemiddeld 815 euro. We horen – opnieuw - dat er een schrijnend gebrek is aan betaalbare huurpanden voor de private markt. Zeker voor huurders die net niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en dus de volle pot moeten betalen. We zaten bovendien al met een belangrijk tekort op de huurmarkt toen de rente nog een pak lager stond en geld lenen ‘goedkoper’ was. Nu de rente en inflatie hoog blijft, vrees ik dat het aanbod alleen nog maar schraler zal worden. Sociale huisvesting kan het vereiste tempo niet halen en het klassieke model bouwt vooral voor grote gezinnen en niet voor singles of alleenstaanden.

Er is dus een nieuw businessmodel nodig. Eén dat voor de juiste doelgroepen ontwikkelt en bouwt op de lange termijn. Er is een duidelijke visie nodig naar oppervlaktes, materialisatie, omgevingsopbouw, energievoorziening én schaalgrootte. En het goede nieuws is dat die visie er is. Praat met projectontwikkelaars, architecten, stedenbouwkundigen, vastgoedinvesteerders,… en ze vertellen je allemaal dat we naar een verduurzaming van ons woonpatrimonium moeten, met meer kwalitatieve woningen, kernversterking en meer aanbod. Het doel is dus glashelder.

Alleen botsten wij op een harde realiteit dat het logge vergunningenbeleid onze ambities lam legt. Kijk ook nu weer naar het dalend aantal bouwvergunningen. Reken daar nog eens bij dat een deel van die vergunde projecten misschien niet gebouwd worden omwille van beroepsprocedures, boze buren of politieke spelletjes. Wie die bouwvergunningen nog verder analyseert, ziet dat er per gebouwde m² wonen steeds meer vergunningen geweigerd, aangevochten en vernietigd worden. Met als resultaat dat er steeds meer inwoners zijn voor elke nieuwe woning, met alle gevolgen voor betaalbaarheid én broodnodige ademruimte in onze steden.

Neem nu bijvoorbeeld een stad zoals Sint-Truiden. Met een inwonersaantal van 41.800 en een gemiddelde gezinsgrootte van 2,29 redelijk representatief voor Vlaanderen. Het aantal woongelegenheden bedraagt er 18.253. Als we ervan uitgaan dat een woning gemiddeld 70 jaar oud wordt, zijn er ongeveer 260 nieuwe woningen per jaar nodig – enkel en alleen al om het woningbestand op peil te houden. Indien ze 100 jaar zou meegaan, 182 woningen per jaar, indien ze 200 jaar zou meegaan, 91 woningen. Zie je waar ik naartoe ga? En dan spreek ik nog niet over de bevolkingsgroei, de gezinsverdunning of het feit dat ons woonpatrimonium dringend moet verduurzamen. Sint-Truiden zal daar niet aan komen. Geen enkele stad in ons land kan zo’n tempo volgen. En dat is een gigantisch probleem. Want de huurprijzen zullen alleen maar verder stijgen, het aanbod verder slinken en onze woningen worden er allesbehalve duurzamer op.

Wordt het niet eens dringend tijd dat er een mentaliteitsshift komt? Zowel bij de burgers als bij de overheid. Dat we met z’n allen beseffen dat er dringend meer woningen moeten bijkomen. Op de juiste plek, aan de juiste prijs en met een juiste duurzaamheidsvisie. Maar vandaag kan je geen steen verleggen of er is wel iemand die de boel tegenhoudt. Ook al is dat een project waar honderden gezinnen een goedkopere, groenere en modernere toekomst krijgen. En onze overheden doen niets om die beslissingsprocedures te vereenvoudigen, uit schrik voor de publieke opinie. Een publieke opinie van mensen die wel in goede omstandigheden wonen.

Ik ben de eerste voorstander van participatie en om burgers te betrekken bij grote beslissingen. Van mij mag participatie en informering zelfs nog een pak verder gaan. Door bijvoorbeeld een hele stad – van de lokale chiro tot de sportvereniging – te bevragen wat ze van een project vinden. Ook al wonen ze er niet naast en zijn ze niet rechtstreeks betrokken. Verbreed het draagvlak maar vermijd dat de macht blijft liggen bij enkelingen die de hele boel kunnen tegenhouden.

Ik kan dan ook alleen maar hopen dat dit hét verkiezingsthema van 2024 wordt zodat we de komende generaties niet opzadelen met dezelfde – nog grotere - problematiek. Onze buurlanden Nederland en Duitsland kennen deze problematiek die daar onoplosbare dimensies aanneemt. Laten we nu ageren nu het nog kan. Hebben we deze leuze ook al niet gehoord bij de milieuproblematiek? In beide gevallen gaat het om de generaties na ons. We moeten dit nu oplossen voor dat het voor hen onoplosbaar wordt.

Laurens Gilen is CEO van Gilen Real Estate. Dit opiniestuk verscheen eerder op Bereal.be.