OPINIE. Patrimonium te gelde maken én het sociale woonaanbod uitbreiden? Een en een is twee (Björn Mallants)

Met de grootschalige verkoop van publiek vastgoed hopen lokale besturen maar liefst 1,8 miljard euro aan inkomsten te genereren, rapporteerde de krant De Standaard onlangs op de voorpagina (DS 17 februari). De verkoop is nodig om de begroting gezond te houden. Op hetzelfde moment wordt elders in de media bericht over de budgetten sociaal wonen die (opnieuw) niet ten volle benut worden. Het is opvallend dat nergens een link wordt gelegd tussen beide items.

Nochtans zijn locaties waar sociale woningen gerealiseerd kunnen worden schaars. Zeker als een woonmaatschappij ze wil realiseren binnen de financieringsplafonds die Vlaanderen hanteert. In de regio waar Woontrots werkzaam is – de regio tussen Leuven en Brussel – kunnen we per appartement maximaal zo’n 100.000 euro lenen onder gunstige voorwaarden. Meer investeren is geen optie, want dat moet de woonmaatschappij uit eigen middelen betalen. En die middelen zijn er niet. Dat 100.000 euro een krap bedrag is in de duurste regio van Vlaanderen is verder evident.

In dat kader is het opvallend dat lokale besturen blijkbaar niet altijd de reflex hebben om publiek vastgoed tegen haalbare prijzen aan te bieden aan de woonmaatschappij. Zeker aangezien binnenkort mogelijk boetes betaald moeten worden als het aanbod aan sociale woningen niet voldoende stijgt. Met meer dan 200.000 gezinnen en alleenstaanden op de wachtlijst is de nood immers groot.

Vermijd een boete

In De Standaard wordt een voorbeeld vermeld van een lokaal bestuur dat “sociale woningen” wil verkopen om de kas te spijzen. Als het effectief de bedoeling is om dat patrimonium van de hand te doen en het maximum uit de verkoop te halen, staat dat toch haaks op de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid. Een beleid dat weliswaar door Vlaanderen wordt gefinancierd, maar waarvan de lokale besturen de regisseur zijn.

De lokale besturen zouden toch in eerste instantie moeten bekijken of en hoe zulk patrimonium aangewend kan worden voor de noodzakelijke uitbreiding van het sociaal woonaanbod. Dat bespaart op termijn ook kosten. Natuurlijk omdat er dan geen boetes betaald moeten worden – al zijn die blijkbaar nog ver weg – maar ook omdat de huurprijzen lager zouden liggen, wat de huurondersteuning vanuit het OCMW doet afnemen, terwijl de koopkracht van de (sociale) huurder stijgt.

Rijkswachtkazerne

Als men de ambitieuze doelstellingen van deze Vlaamse regering wil halen, zal iedereen zijn verantwoordelijkheid daarin moeten nemen: Vlaanderen, de woonmaatschappij en het lokale bestuur. En projectlocaties zijn dan cruciaal.

Vlaanderen heeft weliswaar de financiering voor sociale woningbouw verbeterd, maar de motor sputtert nog steeds. Daar zijn verschillende redenen voor (de fusies van enkele jaren geleden, de moeilijkheden met vergunningen), maar om bij de projectlocaties te blijven: Vlaanderen heeft een aantal jaren geleden een forse streep door de rekening getrokken van 20.000 sociale woningen door het veel moeilijker te maken om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden.

De woonmaatschappij zit dan weer vast aan strikte financiële kaders. Niet alleen door de maxima die hierboven al werden genoemd, maar ook door de graadmeters voor de financiële gezondheid van woonmaatschappijen die Vlaanderen hanteert. Als een maatschappij veel investeert (in de praktijk bijna altijd met overheidsleningen), dan komt ze volgens diezelfde overheid al snel in de gevarenzone terecht, waardoor er weer op de rem wordt getrapt en projecten nodeloos vertragen.

En tot slot de lokale besturen. Een slimme activatie van het eigen publieke vastgoed zou zonder twijfel een factor kunnen zijn die veel bijdraagt aan de noodzakelijke uitbreiding van het sociaal woonaanbod. Als je de verwachte opbrengst van 1,8 miljard euro afzet tegen 100.000 euro per woongelegenheid, kom je op een potentieel van 18.000 sociale woningen! Toegegeven, het is wat kort door de bocht, maar er is veel potentieel. Woontrots heeft recent nog een voormalige rijkswachtkazerne gerenoveerd en doet hetzelfde nu ook met twee scholen en twee oude gemeentehuizen, naast talrijke andere voorbeelden. Dat vergt een sterk partnerschap tussen lokaal bestuur en woonmaatschappij, en vertrouwen. Maar vooral ook de bereidheid om op lange termijn een win-win te zoeken.

Björn Mallants is algemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots. Dit opiniestuk schreef hij in eigen naam en verscheen eerder in de krant De Standaard.