Opinie (Rien Gellynck): Herbestemming vanuit stedenbouwkundig perspectief

"Kritische reflectie over herbestemming algemeen

Binnen onze reeds sterk bebouwde omgeving vormen herbestemmingsprojecten een steeds groter aandeel. Ook binnen ons kantoor zijn de meerderheid van onze opdrachten herbestemmings- of reconversieprojecten.

Ondanks het feit dat het aansnijden van nieuwe ruimten (greenfields) veel moeilijker te verantwoorden is dan reeds verstoorde (te herbestemmen) sites, moeten we ons steeds de vraag durven stellen of de plek wel geschikt is om te herbestemmen. Zo niet bestaat het gevaar dat stedenbouwkundige fouten uit het verleden bestendigd blijven.

Heel wat sites liggen echter op plekken waar beter nooit was gebouwd, of waar een duurzame toekomst in het huidig perspectief van klimaat- en vervuilingsproblemen problematisch zal worden. Voor deze plekken is het niet realistisch om er degelijk openbaar vervoer te voorzien of voorzieningen in te planten. Wanneer de mobiliteitskosten en de milieu-impact effectief zouden doorgerekend worden, zullen we redeneren vanuit een volledig andere context.

Zoals ruimtelijke planning vandaag wordt ingevuld, kan dit niet of amper sturen. Instrumenten zoals verhandelbare bouwrechten of fenomenen zoals een serieuze stijging van de brandstofprijzen, onbetaalbare verzekeringspremies in watergevoelige gebieden, hogere hypotheken in afgelegen gebieden,… zullen waarschijnlijk veel meer impact hebben dan ruimtelijke planning op zich. Woonbonussen, isolatiesubsidies, reconversiemogelijkheden en huursubsidies zouden steeds gekoppeld moeten worden aan de duurzame potenties van een plek.  De kansen om met een dergelijk beleid de efficiëntie van woonomgeving te verbeteren en een toekomst te geven zijn wellicht hoger dan bij de klassieke planprocessen. Herbestemming gaat dus niet alleen over ruimtelijke planning.

Herbestemming van het niet-materiële

Naast de ruimte of het bestaande patrimonium heeft een site veelal ook een sociaal-maatschappelijke impact die bij de herbestemming eveneens dient geëvalueerd te worden. De sites gaven de omgeving soms een bestaansreden, identiteit, dynamiek… Ons kantoor voerde de laatste decennia heel wat herbestemmingsstudies uit, dit zowel in functie van concrete architectuuropdrachten als in het kader van autonome studieopdrachten voor veelal overheden of intercommunales. Steeds wordt aan de hand van een gerichte analyse en een reeks onderzoeksscenario’s het gewenste behoud en de herbruikbaarheid van zowel de gebouwen, de ruimten als de sociaal-maatschappelijke impact bepaald.

Een uitgewerkt voorkeursscenario met een beschrijving  en een cascadeprincipe voor de functionele invulling vormt dan het kader voor de toekomstige herbestemming. Op basis van dit materiaal kunnen de geprefereerde partijen worden aangetrokken, de nodige gronden en gebouwen verworven of verkocht. Zo hebben we nog tal van voorbeelden van kloosterordes die wel afstand willen doen van hun patrimonium zolang er maar een passende herbestemming wordt voor gevonden, vb. het klooster in Maria-Oudenhove. Dat is een kleine gemeente, en het herstellen van een maatschappelijke functie of de rol van het voormalige kloostersite was er even belangrijk als het behoud van delen van het kloosterpatrimonium. Het gevaar bestond daar dat de site gewoon zou opgelost worden in het verkavelingsweefsel wanneer het klassiek werd ontwikkeld door een projectontwikkelaar, die nadien verkoopt wat hij heeft gebouwd en dan van het toneel verdwijnt. Gelukkig hebben ze daar een partner gevonden (Triamant) die de kloostersite straks terug een maatschappelijke impact kan doen genereren. Als overheid heb je hier op vandaag weinig vat op. De rechtszekerheid van vastgoed is zodanig verankerd dat de maatschappelijke impact bijna niet kan afgedwongen worden en op termijn uit het oog dreigt verloren te worden.

Uit onze ervaring met dergelijke studies blijkt vooral dat het inschrijven van de gewenste maatschappelijke impact bij de herbestemming een moeilijk te organiseren item is.

Ook de rol van de overheid verandert in dit herbestemmingsverhaal. Wij hebben daar een mooi voorbeeld van in de sociale huisvestingssector, dat kadert in een Europees project (zie Alert 1 over sociale huisvesting). Ook daar wordt met de bewoners gebouwd aan de gemeenschap door ze zelf verantwoordelijkheid te laten nemen. Nu is de situatie zo dat de overheid de krijtlijnen bepaalt, zegt hoe hoog je mag bouwen e.d.m. Eigenlijk moet je op voorhand bekijken welke impact er kan zijn naar tewerkstelling enz.

Herbestemmingsprojecten hebben behoefte aan een multidisciplinaire aanpak

De complexiteit van een herbestemmingsproject is veel groter dan bij een nieuwbouwproject. Ook voor bouwheren zijn hierbij veel onzekerheden waardoor de eisen naar zijn adviseurs en ontwerpteam sterk toenemen.

Alleen al het inschatten van de verbouwingskosten, het bouwfysisch op pijl brengen, de toekomstige onderhouds- en beheerskosten van te herbestemmen gebouwen vragen kennis van  gespecialiseerde medewerkers dier zich jarenlang in dergelijke dossiers verdiept hebben. Ook moet er binnen het ontwerpteam voldoende kennis en cultuur aanwezig zijn om de  gewenste maatschappelijke impact van de site goed te kunnen inschatten en naar de betrokken actoren te communiceren.

Een hedendaags multidisciplinair ontwerpteam  bestaat al lang niet meer uit enkel architecten en ingenieurs. Binnen onze multidisciplinaire teams vinden we nu ook  deskundigen op het vlak van stedenbouw, erfgoed, bouwkunde, budgetcontrole, total life cost, duurzaamheid, toegankelijkheid, interieur, energie, communicatie, water, landschap,….. Wanneer een dergelijk ontwerpteam wordt ingeschakeld, leren we dat deze complexe herbestemmingsdossiers uiteindelijk soms de meest boeiende en waardevolle projecten uit ons portfolio vormen. Projecten waar ook bouwheren met veel trots en financieel gezonde balans naar terugkijken."

Het volledige opiniestuk kan u hier raadplegen.