Opinie: Ruimtelijke planning? Dat zou een idee zijn

De Vlaamse overheid wil 2 miljard euro besparen en iedereen moet zijn steentje bijdragen. Behalve grond­eigenaars. Die kunnen langs de kassa passeren wanneer ze geen bouwvergunning krijgen voor slecht gelegen bouwgronden. Dat heeft de Vlaamse regering net voor de kerstvakantie beslist (DS 26 december). Door de goedkeuring van het instrumentendecreet is de betonstop verder weg dan ooit.

Met de in 2016 aangekondigde ­betonstop ging de Vlaamse overheid de open ruimte, of wat daarvan overblijft, beschermen. Tegen 2040 zouden we geen extra vierkante meter meer voor bebouwing en infrastructuur aansnijden. Nieuwe woningen zouden alleen nog nabij knooppunten van openbaar vervoer en voorzieningen worden gebouwd. Sinds die aankondiging is er niets onder­nomen om de betonstop te realiseren. Integendeel, de betonstop leek vooral een invitatie om de open ruimte versneld vol te bouwen.

Op de huidige bestemmingsplannen is er nog plaats voor meer dan één miljoen (!) extra woningen. Middelen of instrumenten om slecht gelegen terreinen voor bebouwing te schrappen of verplaatsen, zijn er niet. Het schrappen van die bouwrechten zou 5 à 7 miljard euro kosten. Zou, want de Vlaamse overheid heeft de rekening nooit ernstig gemaakt. Onduidelijk is ook wie het feestje gaat betalen. Vlaanderen rekent op de lokale besturen, de lokale besturen rekenen op Vlaanderen. Met de betonstop moeten bouwrechten verschuiven van slecht gelegen zones (waterzieke gronden, linten …) naar terreinen in of nabij dorpskernen en steden. Met het huidige instrumentarium van bestemmingsplanning gaan daar decennia overheen.

In plaats van een transparant ruimtelijk beleid gericht op het algemeen belang krijgen we nog meer uitzonderingen, afwijkingen, complexiteit.

Daar komt nu, sinds het besluit van 20 december 2019, verandering in. Volgens de Vlaamse regering. Als ook het Vlaams Parlement het instrumentendecreet goedkeurt, kan het snel tot realisaties komen. Het nieuwe decreet lijkt veeleer de belangen van grondeigenaars te dienen dan een goed ruimtelijk beleid.

Garagist in het park

Een van de meest in het oog springende maatregelen is het verhogen van de planschadevergoeding voor eigenaars wier gronden niet mogen worden bebouwd. Eigenaars krijgen straks 100 procent van de marktwaarde en voor de volledige oppervlakte. Nu is dat 80 procent van het (geïndexeerde) aankoopbedrag, en slechts voor de grond die tot 50 meter van de uitgeruste weg ligt. Wie in de jaren 70 een landbouwgrond kocht die daarna toevallig werd ingekleurd als bouwgrond, krijgt in de oude regeling niets. In de nieuwe ­regeling het volle pond.

De Vlaamse regering verhoogt de factuur van de betonstop dus aanzienlijk, volgens sommige studies tot 12 miljard euro. De rekening moet worden betaald door het bestuur dat het plan opstelde, dus vaak de gemeente. Het is een raadsel hoe deze maatregelen bijdragen tot het realiseren van de doelstellingen van het Beleidsplan Ruimte, waaraan de Vlaamse regering ook al jaren aan het schrijven is. Het is vooral een financiële strop rond de nek van lokale besturen die wel een degelijk ruimtelijk beleid willen uitstippelen. Met het opstellen van lokale plannen om groene en open ruimte te beschermen, is het gedaan. Onbetaalbaar gemaakt door Vlaanderen.

Het instrumentendecreet voorziet ook in ‘convenant- en contractbenadering voor gebiedsgerichte afwijking van functies’. Dat is nieuwspraak om extra functies ‘tijdelijk’ toe te laten in landbouw- en park­gebieden. Voor functies waarvoor vandaag geen vergunning te verkrijgen is. Met deze bizarre benadering worden zonevreemde bestemmingen via contracten tussen burgers mogelijk gemaakt. In het geniep. Die nieuwe economische functies (aannemers, garagehouders …) en het toelaten van meergezinswoningen staan haaks op het doel om minder open ruimte aan te snijden en de versnippering van het landbouwgebied tegen te gaan. Bovendien wordt met die contracten en convenanten de hele ruimtelijke planning opgedoekt, de overheid buitenspel gezet, en zijn inspraak en participatie herleid tot een openbaar onderzoek. Komen in de plaats: geregel in de luwte, dienstbetoon, vergunningen op maat. Kortom, we zijn terug waar we waren. In plaats van een transparant ruimtelijk beleid gericht op de lange termijn en het algemeen belang krijgen we nog meer uitzonderingen, afwijkingen, complexiteit ... En het einde van wat nog overbleef aan ruimtelijke planning.

Leefbare verdichting

Ook ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ zitten in de instrumententrommel. Die maken het theoretisch mogelijk om ontwikkelings­mogelijkheden in de open ruimte naar goed gelegen gebieden over te zetten. Ontwikkelaars in de ontvangende gebieden vergoeden daarvoor de eigenaars in de zendende gebieden. Winst voor iedereen, toch? Verdichting én behoud van de open ruimte! Enkele haalbaarheidsstudies verder zijn de meeste (ook internationale) experts sceptisch over de slaagkansen. Vlaanderen kampt immers met een overaanbod aan bouwgronden en ontwikkelingsmogelijkheden. Dat maakt een goed functionerende markt in ontwikkelingsrechten onwaarschijnlijk. Bovendien is het systeem tijdrovend en juridisch complex.

Als de Vlaamse regering het meent met de betonstop, zal ze uit een ander vaatje moeten tappen. Enkele suggesties. Schrap selectief slecht gelegen woon- en woonuitbreidingsgebieden, en maak eindelijk een betrouwbare raming van het kostenplaatje van deze nuttige maatregel. Schaf alle achterpoortjes en uitzonderingsregels af, die de Vlaamse regering de voorbije twintig jaar heeft ingevoerd om de open ruimte en vooral het landbouwgebied sluipend te kunnen volbouwen. Anders blijft het dweilen met open kraan.

En als we dan toch publieke middelen uitgeven, investeer die dan in de versterking van de dorpskernen en de steden met nieuwe publieke ruimte, meer groen en voorzieningen, zodat verdichting leefbaar wordt. Dat zouden stappen in de goede richting zijn. En wat anders dan onze ruimte verder te versnipperen en van grondeigenaars en speculanten zowat de enigen te maken die wat extra van de Vlaamse overheid krijgen.