OPINIE. Sociaal en betaalbaar wonen waarmaken: hoog tijd voor actie (Wim Boone)

De Vlaamse sociale huisvestingssector onderging vorig jaar een historische hervorming. Een grondige hertekening van de werkingsgebieden leidde tot de vorming van 41 woonmaatschappijen. Voortaan is er in elke gemeente één aanspreekpunt voor alle vragen over sociaal wonen. Het sluitstuk van deze organisatorische hervorming is de oprichting van Initia, de koepelorganisatie waarin woonmaatschappijen zich verenigen en samenwerken.

Via de nieuwe koepel roept de sector in zijn memorandum 2024 de politieke partijen op werk te maken van een Vlaams actieplan voor een versnelling in de bouw en renovatie van sociale woningen. De wachtlijsten zijn historisch lang en zeker op vlak van energiezuinigheid moeten dringend grote stappen voorwaarts worden gedaan. De ambitie moet zijn om minstens 100.000 bijkomende sociale huurwoningen te realiseren tegen 2035.

Het probleem is niet nieuw. Vlaams woonbeleid is al te lang te eenzijdig gericht op eigen woningbezit. Sociaal wonen wordt daarbij eerder als een probleem gezien dan als een belangrijke oplossing voor burgers voor wie wonen anders te duur is. Ook bij de vorige Vlaamse verkiezingen vroegen tal van middenveldorganisaties samen met de sociale verhuurders om het aanbod drastisch uit te breiden.

De keuze van de huidige Vlaamse Regering om voorrang te geven aan een grote hervorming van de sector heeft geleid tot een vertraging in de bouw en inhuurname van nieuwe sociale woningen. Het hoge budget voor de bouw van sociale woningen raakte niet opgebruikt. De komende jaren zal de grote fusiebeweging nog doorwerken, ten koste van de slagkracht van woonmaatschappijen.

Dat deze grootschalige reorganisatie in korte tijd rond is geraakt, mag de verdienste van onze leden worden genoemd. Zij hebben grote inspanningen gedaan om de impact voor huurders en kandidaat-huurders te beperken en zoveel mogelijk medewerkers aan boord te houden.

Voorrang voor werkenden

Maar ook aan huurders en kandidaat-huurders werden de voorbije jaren extra inspanningen gevraagd. De taalkennisvereiste is aangescherpt, een inschrijving bij VDAB werd verplicht, een vermogenstoets is ingevoerd. Het toewijzingsmodel werd hervormd en om te kunnen huren moet voortaan een sterkere band met de gemeente worden aangetoond.

Onlangs zijn weer nieuwe maatregelen aangekondigd, onder meer voorrang voor werkende huurders. Sociaal huren wordt met al deze maatregelen een stuk ingewikkelder, zowel voor burgers als voor woonmaatschappijen, die bijkomende controles moeten uitvoeren. Huurdersbegeleiding zal nochtans effectiever en efficiënter zijn als men kan werken aan succesfactoren.

De sociale verhuurders kijken nog uit naar een uniforme huurprijsberekening, een hervorming van de financiering en een rustperiode voor nieuwe regels en voorwaarden in de sociale huur. Zij willen  eenvoudige inschrijvingsprocedures, kortere wachttijden en een bijsturing van inefficiënte en onnodige maatregelen.

In de volgende legislatuur is het dus hoog tijd dat de Vlaamse Regering haar deel van het sociaal contract nakomt: het recht op wonen zoals ingeschreven in artikel 23 van de Belgische grondwet garanderen aan huishoudens die niet in staat zijn dit op eigen kracht te realiseren.

Versnelling in renovatie

Volgens provincies.incijfers.be telden we in 2022 per honderd huishoudens 5,7 sociale woningen. Terwijl er 15% sociale woningen nodig zijn. Ongeveer de helft van alle private huurders heeft te weinig inkomen om na het betalen van de huur menswaardig te kunnen leven. Tot 10% van alle Vlaamse gezinnen woont te duur bij gebrek aan alternatieven.

Private verhuurders lopen daardoor een groter risico op huurachterstallen. Er is bovendien weinig marge om verbeteringswerken aan huurwoningen door te rekenen in de huur. Meer sociale woningen is dus niet alleen goed voor sociale huurders, het beschermt ook private verhuurders. 

Een bijkomende uitdaging voor de sociale huisvestingssector is een versnelling in de renovatie van sociale huurwoningen. Tegen 2050 moeten alle woningen in Vlaanderen een A-label halen en dat betekent dat jaarlijks veel meer woningen een grondige renovatie krijgen dan nu het geval is.

Waar mogelijk kunnen innovatieve technieken en tijdelijke woningen de hinder voor bewoners beperken, maar in veel gevallen zullen sociale huurders moeten verhuizen. Om deze verhuisbewegingen mogelijk te maken zijn extra woningen nodig. Als we tegelijk de wachtlijst willen inkorten nog meer: 100.000 woningen tegen 2035 is het minimum.

Zuurstof voor bouwsector

Groeidoestellingen voor sociale huur worden vastgelegd in een bindend sociaal objectief (BSO). Het huidige loopt af in 2025 en is in veel gemeenten grotendeels behaald. Daarom pleiten we voor een nieuw en voldoende ambitieus BSO dat een verder groeipad oplegt, met voldoende financiering en een stok achter de deur voor wie achterblijft.

Is dit haalbaar? Zeker wel. Embuild, de federatie van de bouwbedrijven, stelt dat we tegen 2030 tot 225.000 extra woningen nodig hebben door de bevolkingsgroei. Tegelijk zien die bouwbedrijven hun orderboekjes trager vollopen waardoor de sector vreest voor faillissementen. Investeren in 100.000 bijkomende sociale woningen geeft de bouwsector zuurstof en houdt de werkgelegenheid op peil. 

Een Vlaams actieplan met de oprichting van een taskforce kan ervoor zorgen dat alle beleidsniveaus en stakeholders mee aan tafel zitten om administratieve drempels weg te werken, te bouwen in overeenstemming met de doelstellingen van de bouwshift en innovatieve projecten op te schalen zodat ze een wezenlijk verschil maken. Samenwerking moet gericht zijn op vereenvoudiging van procedures en betere afstemming tussen beleidsdomeinen en -niveaus, zodat voorziene middelen effectief kunnen worden ingezet. 

Wij zijn ervan overtuigd: we hebben meer sociaal wonen nodig en we willen sneller bouwen. We roepen alle politieke partijen op om onze voorstellen ter harte te nemen en mogelijk te maken. Op termijn wordt iedereen daar beter van.

Wim Boone is stafmedewerker beleid bij Initia Vlaanderen. Dit opiniestuk verscheen eerder op Apache.be.