OPINIE. Sociaal wonen in Vlaanderen: zes miljard euro is niet genoeg (Marc Schepers)

Wie de cijfers eerlijk naast elkaar legt, ziet dat wat vandaag als noodplan wordt gepresenteerd, in werkelijkheid dreigt neer te komen op een verderzetting van wat we al jaren doen. Business as usual, met andere woorden.

Het verleden geeft weinig reden tot optimisme. De toekomst toont vooral structurele hindernissen op de weg naar een afdoende sociaal woonaanbod. De middelen zijn historisch hoog. De structurele hefbomen blijven achter.

Laat ons beginnen bij de financiële realiteit. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen vandaag bijzonder goedkoop lenen. Dat is een belangrijke structurele troef in de woonopgave die voorligt.  Anderzijds ontstaat vanuit stabiele en voorspelbare financieringskanalen, minder noodzaak om risico’s te delen met private partners of alternatieve ontwikkelmodellen te verkennen.  Zelfs ondanks de lagere huurinkomsten, hoge renovatieopgaven en een brede sociale opdracht die zorgen voor een permanente druk op de exploitatie van de sociale huisvestingsmaatschappij, wordt publiek-private samenwerking te weinig gezien als hefboom voor snelheid en innovatie, maar eerder als een bedreiging voor controle en publieke sturing. 

Waar toch samenwerkingsinitiatieven ontstaan met private spelers die bereid zijn bij te dragen met tempo, schaal, kennis en investeringskracht, lopen deze vaak stroef. Complexe procedures, lange doorlooptijden, gebrek aan flexibiliteit en te veel onduidelijkheden, liggen aan de basis. Dat is meer dan een gemiste kans. Leg de puzzelstukjes naast elkaar: zes miljard euro aan investeringsmiddelen, een hoge nood aan betaalbare woningen, een bouwsector onder druk en sociale huisvestingsmaatschappijen die, na recente herstructureringen, nog steeds zoekend zijn naar capaciteit en uitvoeringskracht. Wie in die context een wooncrisis wil voorkomen, moet publiek-private samenwerking actief organiseren.

Nog een fundamentele blinde vlek: het grondbeleid. Er wordt geen actieve grondpolitiek vooropgesteld die de ambitie tot versnelde sociale woningbouw ruimtelijk en structureel verankert. Sociale woningen zijn daardoor nog te vaak het resultaat van toevallige grondposities, projectmatige opportuniteiten en ad-hoc samenwerking met lokale besturen. Zonder strategische grondverwerving of -regie door de overheid ontbreekt een essentiële hefboom om de vooropgestelde woondoelstellingen te realiseren.

Een ander pijnpunt is dat sociaal wonen nog te vaak wordt benaderd als een afzonderlijke categorie. Als iets wat we netjes moeten inpassen: liefst geconcentreerd, liefst overzichtelijk, liefst “beheersbaar”. Alsof het een uitzondering is in plaats van een wezenlijk onderdeel van onze woon- en leefruimte.

Lokale besturen regisseren die realiteit, ondanks de druk vanuit Vlaanderen, nog te weinig richting structurele verweving. Ontwikkelaars optimaliseren hun projecten binnen die contouren vooral financieel en programmatorisch, zonder breder ruimtelijk en maatschappelijk perspectief. 

Een gezonde buurt ontstaat uit een doordachte mix van achtergronden, inkomens, leeftijden, woonvormen en functies. Wie sociale woningen bundelt in monofunctionele enclaves, organiseert segregatie. Een ontwerpkeuze met nogal pijnlijke neveneffecten. Het bevestigt wat Jon Yates in Fractured het “people-like-me”-syndroom noemt: de neiging om ons te omringen met gelijken. Een oerinstinct, maar geen beschavingsideaal. 

Wonen gaat over meer dan een dak boven het hoofd. Een woonbuurt is de plek waar levens elkaar kruisen. Waar kinderen samen opgroeien, naar dezelfde school fietsen, elkaar tegenkomen op het plein. Net daarom is sociale mix als ruimtelijk principe zo cruciaal. Wie bouwt aan gemengde woonprojecten, bouwt aan veerkrachtige buurten waar het zoontje van de arbeider en dat van de dokter samen spelen, samen leren, samen dromen. Dat is opwaartse sociale mobiliteit. Dat is sociologie. Sociologie die helaas nog te vaak ontbreekt aan de ontwerptafel van residentiële projecten. 

Intussen woedt het debat over procedures en vergunningen. Bijsturingen om processen te versnellen zijn nodig, maar zullen onvoldoende blijven zolang we het werk aan de voorkant van projecten onderschatten. Het ontbreekt nog te vaak aan regie, proactieve dialoog en echte betrokkenheid van stakeholders, én aan een duidelijke inbedding in een bredere, gedeelde ruimtelijke visie.

Wie pas communiceert wanneer het ontwerp vastligt, nodigt weerstand uit. En wie die weerstand vervolgens postactief probeert te neutraliseren, betaalt daarvoor vaak letterlijk de prijs en boet bijna altijd in op timing én kwaliteit. Bezwaarschrijvers, misschien met uitzondering van de habituele bezwaarschrijver, moeten niet juridisch monddood worden gemaakt.  Hun argumenten moeten proactief verweven worden in een sterk voortraject waarin context, schaal, mix en maatschappelijke meerwaarde expliciet worden gemaakt. Versnellen zonder draagvlak leidt tot meer beroepen, niet tot minder.

Er is in onze ruimtelijke ontwikkeling daarom nood aan een common-groundaanpak, win-winlogica, heldere communicatie en ecosysteemdenken. Leren samenwerken rond complexe maatschappelijke vraagstukken, met sociaal wonen voorop. Publieke en private actoren die samen verantwoordelijkheid opnemen.

Zes miljard euro zal weinig veranderen als we die onderliggende logica niet aanpassen. Pas wanneer fundamentele hefbomen daadwerkelijk richting geven aan beleid en de uitvoering ervan, kan een woonaanbod worden gerealiseerd waarbij ook de kleinere portemonnees gewoon kunnen uitgaan van een kwalitatief en verzekerd woonaanbod.  

Marc Schepers is ex-schepen van ruimtelijke ordening van de stad Hasselt. In zijn nieuwe onderneming KeyMotion brengt hij met zijn team ondernemers en overheid samen met oog op het ontwikkelen van vernieuwende stedelijke innovatietrajecten in de domeinen mobiliteit en omgeving.