OPINIE. Wat Vlaanderen kan leren van het woonbeleid in Wenen (Luc Vanheerentals)

Ik ben dankbaar dat de krant De Standaard het bijna onbetaalbare wonen in Vlaanderen aanklaagt in de reeks Kopen of hopen. Misschien moet de Vlaamse overheid eens haar licht opsteken in Wenen, dat uitzonderlijke resultaten kan voorleggen op het vlak van betaalbaar wonen.

Zestig procent van de inwoners woont er in een betaalbare sociale woning. Slechts 18 procent spendeert daardoor meer dan 40 procent van zijn inkomen aan woonlasten. In Londen doet meer dan 62 procent van de inwoners dat, in Berlijn 50 procent.

Dat is niet alleen te danken aan de meer dan 420.000 betaalbare woonentiteiten die de afgelopen honderd jaar werden gebouwd, maar ook aan de huursubsidies, beperkingen op de private huurtarieven, het grondbeleid, opvang van dak- en thuislozen, enzovoort.

Dat Wenen jaarlijks liefst 400 miljoen euro kan investeren in sociale huisvesting, is voor een groot deel te danken aan de Wohnbauforderbeitrage, een vaste heffing van 0,5 procent op de brutolonen, bestemd voor sociale huisvesting. De stad kreeg in 2023 op die manier 250 miljoen euro federale subsidies en dikte dat bedrag aan tot circa 400 miljoen euro met de inkomsten uit de terugbetaling van de leningen die het goedkoop toekent voor sociale woningbouw.

Van die 400 miljoen euro werd in 2023 207 miljoen uitgetrokken voor nieuwbouw, 143 miljoen voor renovatie en 43 miljoen voor huursubsidies. Daarnaast trekt Wenen nog 142 miljoen euro uit voor de opvang van nieuwkomers en de meer dan 11.000 dak- en thuislozen.

Strikte regels

Behalve de bouw van eigen gemeentewoningen kent Wenen goedkope leningen en gronden toe aan Limited-Profit Housing Associations (LPHA’s) waarvan de helft coöperatieven zijn en de andere helft een amalgaam van vakbonden, banken en publieke diensten. In ruil gelden strikte regels. Met uitzondering van de 3,5 procent die men jaarlijks als dividend kan uitkeren, moet de winst geïnvesteerd worden in sociale woningbouw en moeten de huurtarieven louter kostendekkend zijn.

Wenen werkt ook samen met private ontwikkelaars. Die kunnen net als LPHA’s via erfpacht goedkope bouwgronden verwerven, maar krijgen geen goedkope leningen. Ze moeten in ruil panden minstens tien jaar sociaal verhuren, een voorwaarde die pas vervalt bij herverhuur. Net als de LPHA’s moeten ze contracten van onbepaalde duur aanbieden.

Heel belangrijk in het sociale huisvestingsbeleid van de stad Wenen is haar grondpolitiek. Het Wohnfonds_Wien heeft momenteel liefst 3 miljoen vierkante meter in beheer. Die gronden worden goedkoop tot zelfs gratis via een leasingovereenkomst ter beschikking gesteld van LPHA’s. Dat gebeurt via een wedstrijd, waarbij zowel de architectuur, ecologie, economie als sociale duurzaamheid van de projecten beoordeeld worden.

Solider weefsel

Sinds 2019 geldt bovendien de verordening ‘gesubsidieerde woningbouw’ waarbij aan elke nieuwbouwontwikkeling voor huisvesting groter dan 5.000 vierkante meter op landbouwgrond, in groengebied of op braakliggend terrein, regels worden opgelegd. Twee derde van de bovengrondse bruto vloeroppervlakte moet gebruikt worden voor de bouw van gesubsidieerde, betaalbare woningen. De aankoopprijs van de grond mag niet hoger zijn dan 188 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlakte.

De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale woning zijn veel hoger in Wenen dan in Vlaanderen, waardoor je in die woonblokken een solider sociaal weefsel krijgt en minder onderlinge problemen. Er is daardoor ook veel minder weerstand tegen zulke bouwprojecten dan in Vlaanderen. Ook van gentrificatie naar buitenwijken of randgemeenten is weinig sprake. De huurprijs van een sociale woning is bovendien voor iedereen gelijk, ongeacht zijn inkomen. Iedereen krijgt er een contract van onbepaalde duur en moet zijn inkomen maar één keer aantonen bij de contractondertekening. Dat geeft huurders zekerheid bij het plannen van hun leven.

Een andere maatregel die de sociale huurtarieven goedkoper maakt, is de verplichting die Wenen aan LPHA’s oplegt om de helft van hun nieuwe woningen onder de SMART-regeling te laten vallen. Die appartementen zijn kleiner, waardoor de huurprijs, die in Oostenrijk altijd per vierkante meter wordt berekend, lager wordt. Ook de later terugvorderbare voorschotten die huurders bij de aanvang van hun contract aan LPHA’s moeten betalen – die kunnen oplopen tot 40.000 euro voor een appartement van 80 vierkante meter – zijn hier beperkt tot 60 euro per vierkante meter.

Luc Vanheerentals is freelance journalist en kon het woonbeleid in Wenen onderzoeken dankzij het Fonds Pascal Decroos. Dit opiniestuk verscheen eerder in de krant De Standaard.