OPINIE. Woningen zijn niet schaars, beschikbare ruimte voor wonen wordt gewoon niet goed verdeeld (Wim Boone)

Bart Eeckhout is naïef in zijn gedachte over een voorstel tot verplichting van het bouwen van sociale woningen bij nieuwe ontwikkelingen (DM 10/8). Minder regels en verplichtingen vergroot volgens het stuk het aanbod en dat zou zorgen dat bestaande woningen vrijkomen voor verhuur of verkoop. Zo zou iedereen uiteindelijk zijn gading moeten vinden.

De schaarste waarnaar verwezen wordt is echter ver van algemeen. Kandidaten voor een sociale woning zien overal nieuwe woonwijken ontstaan die voor hen onbetaalbaar zijn, terwijl de wachttijd voor een sociale woning alsmaar langer wordt.

Het bouwritme ligt in Vlaanderen hoog. Heel wat gemeenten worden nog steeds verder verkaveld voor de bouw van nieuwe woningen. Ga kijken in die wijken en je kan vaststellen dat het aanbod overvloedig is. Al jaren vergunde woningen staan op borden met mooie sfeerbeelden te smeken om gekocht te worden. Soepeler regels zijn hier een maat voor niets. Beschikbare ruimte blijft er onbebouwd tot er kopers zijn. Hier heerst geen schaarste, het aanbod overtreft de vraag.

In de steden is beschikbare ruimte schaarser en de vraag naar woningen erg groot. Verdichting biedt er kansen en dat vraagt versoepeling van voorschriften. Of iedereen hier zijn plekje zal vinden, blijft echter twijfelachtig. Steden kampen met gentrificatie waar nieuwe ontwikkelingen de grondprijzen opdrijven. Soepeler regels zorgen dat een woning verkopen aan een ontwikkelaar interessanter wordt dan investeren voor verhuur. Betaalbare woningen komen dan niet vrij, ze verdwijnen ten koste van financieel interessantere nieuwe ontwikkelingen.

Woningen zijn niet schaars, beschikbare ruimte voor wonen wordt gewoon niet goed verdeeld. Als elk lapje grond bestemd voor wonen beschikbaar is voor gelijk welke doelgroep, bepaalt het hoogste rendement overal de prijs. De markt maakt de aankoop van goed gelegen grond voor het bouwen van betaalbare of sociale woningen dan altijd verlieslatend. Wie gelooft dat soepeler bouwvoorschriften dit kunnen oplossen, begrijpt de specifieke werking van de woningmarkt niet.

Sturen op een voldoende divers aanbod, bijvoorbeeld door een verplichting om sociale woningen te bouwen, is noodzakelijk. Zo vermijden we dat nieuwbouwwoningen bestemd blijven voor de kapitaalkrachtige bevolking en dat minder fortuinlijke doelgroepen het moeten doen met afdankertjes. De taskforce voor de bouwshift die de Vlaamse overheid adviseert, concludeerde in hun eindrapport ook al dat “een actief beleid inzake wonen voor specifieke doelgroepen” nodig is, onder andere voor “sociaal zwakkere huishoudens”. Voor hen heerst schaarste.

De enige andere manier die de overheid rest om woningen voor iedereen betaalbaar te houden, is de vraag naar dure woningen subsidiëren. De Vlaamse regering werkte daarvoor het stelsel van geconventioneerde huur uit. Het kost zo’n 80.000 tot 170.000 euro per woning, hoofdzakelijk als subsidie aan de ontwikkelaar. Tijdelijk, dus zonder het betaalbaar of sociaal aanbod duurzaam uit te breiden. Als we de wooncrisis effectief willen aanpakken is dat de keuze waar we voor staan: sturen op een divers aanbod of subsidiëren van te dure woningen.

Wim Boone is stafmedewerker beleid bij HUURpunt/VVH. Dit opiniestuk verscheen eerder in De Morgen.