Optoppen: do's & dont's

Wat zijn mogelijke aanleidingen om te kiezen voor optoppen?

Gert Janssen: Bij bedrijfsgebouwen is het vaak van belang om de huidige locatie te behouden omwille van verschillende redenen: de klanten bevinden zich in de buurt of de medewerkers wonen relatief kortbij en je wil het woon-werkverkeer zo beperkt mogelijk houden. Daarenboven kan de site te beperkt in oppervlakte blijken waardoor je enkel verticaal kan uitbreiden. In een binnenstedelijke context vinden uitbreidingen ook vaak plaats in de vorm van optoppen, ook weer door de beperkte oppervlakte.

Optoppen op een plat dak of optoppen op een hellend dak. Wat zijn de mogelijkheden en zijn er beperkingen aan verbonden?

Gert Janssen: Een hellend dak zal je bijna altijd moeten verwijderen. Bij een plat dak moet je uitkijken: een dak is immers niet zomaar een vloer. Een dak dat er voldoende sterkt uitziet, kan onvoldoende draagkrachtig zijn om als vloer te functioneren. Zelfs bij een betonnen dak kan je niet zomaar uitgaan van voldoende draagkracht. Bij een binnenstedelijk project dat we momenteel uitvoeren, hebben we te maken met een betonnen dakplaat van 8 cm dik. Dat is onvoldoende om te dienen al vloer. Een dak wordt traditioneel berekend om de krachten van onderhoud en sneeuw te kunnen torsen. Dat zijn veel lagere gebruiksbelastingen dan bijvoorbeeld een nieuw appartement of kantoor als optopping, snel al goed voor 200 à 300 kg per vierkante meter extra. Voor veel bouwheren is het vaak een verrassing dat aanpassingswerken aan het dak noodzakelijk blijken.

Waaruit bestaan die aanpassingswerken?

Gert Janssen: Je kan een nieuwe vloer over het dak leggen zodat de vloer alleen nog maar afdraagt naar kolommen. Muren en kolommen zijn vaak wel draagkrachtig genoeg, in tegenstelling tot de plaat of de balken. Je kan een bestaande plaat ook gebruiken als bekisting voor een nieuwe plaat. De beslissing hangt af van de beschikbare hoogte.

Wat zijn courante materialen inzake de optopstructuur?

Gert Janssen: Vaak zijn bestaande gebouwen destijds niet geconstrueerd met het oog op optopping in de toekomst. Gewichtsbesparing is daarom de belangrijkste factor. Zowel in draagstructuur - waardoor je al snel bij hout- , staalskeletbouw of staalframebouw belandt - als in afwerking. Zo is het dikwijls niet mogelijk om met chape te werken. Daarom moet je bij een optopping telkens de bestaande funderingen uitvoerig controleren. Voldoen de funderingen niet, dan zit je met een probleem.

Qua optopstructuur komt beton weinig voor, dan moet het bestaande gebouw al uitgerust zijn met de nodige voorzieningen om een extra volume te kunnen dragen. Voorts is het een verhaal van kostprijs. Meestal is houtskelet duurder dan staalbouw. Bij een passiefbouw ga je eerder voor hout kiezen.

Hoe een dergelijk funderingsprobleem oplossen?

Gert Janssen: Allereerst is het moeilijk om te weten te komen met welke fundering je te maken hebt. Plannen ontbreken in veel gevallen waardoor destructief onderzoek de enige optie is. Als uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van een paalfundering, maak ik me weinig zorgen, op dergelijke fundering zit wel wat reserve. Dan is het enkel kwestie van het gewicht van het bijkomend volume in te perken. Problematische wordt het in geval van te kleine zolen. Die moeten we dan vervangen door koker- of micropaaltjes omdat je de zolen vaak niet of moeilijk kan vergroten. En dat zijn relatief dure ingrepen.

Wat is de impact op water- en luchtdichtheid?

Gert Janssen: Op het vlak van waterdichtheid is planning noodzakelijk. Maak nog dezelfde dag dicht wat je openmaakt en probeer de werkzaamheden te laten plaatsvinden op dagen dat de weersomstandigheden het toelaten. Perfecte luchtdichtheid of het behalen van de passiefnorm vormen geen enkel probleem bij optoppen.

Moet je rekening houden met bepaalde elementen naar brandveiligheid toe?

Gert Janssen: Als het gebouw in de categorie laagbouw zit en door de optopping naar middelhoogbouw gaat, kan het zijn dat het dak dat een brandweerstand had van een half uur, nu een brandweerstand van een uur moet hebben omdat het een vloer wordt. Veel implicaties zijn er niet, maar een andere wetgeving kan van tel zijn omdat het gebouw hoger is na optopping.

In welke sectoren komt optoppen het vaakst voor?

Gert Janssen: Wij merken dat het vaak gaat over een binnenstedelijke of perifere context waarbij er bovenop een appartementsgebouw nog enkele lagen extra komen. Als je binnenstedelijk optopt, is er vaak zeer weinig werkruimte. Daardoor ga je de transporten tot een minimum willen beperken, trachten zoveel mogelijk prefab te fabriceren en op te hijsen, zodat je weinig hinder creëert. Maar ook uitbreidingen waarbij kantoren bijgebouwd worden bovenop de bestaande bedrijfsinfrastructuur, komen frequent voor.

Tot slot: geef een gouden optoptip.

Hou de plannen van je bestaande gebouw bij. Dat vergemakkelijkt de zaak enorm. En voorts: werk met lichte materialen.