Plusoffice transformeert productietoren Douwe Egberts tot modulaire kmo-hal

35 jaar lang ontwaakten de inwoners van Grimbergen en Strombeek-Bever iedere ochtend met de geur van vers gebrande koffie. Maar sinds 2017 ruikt het aan het knooppunt van de Ring met de A12 niet langer meer naar Douwe Egberts. De directie besliste immers om de fabriek te sluiten. Projectontwikkelaar Global Estate Group uit Oostkamp, gespecialiseerd in de herontwikkeling van industriegronden tot duurzame woon – en werkruimtes, kocht een jaar later de site van 6,5 hectare om er een gloednieuw bedrijventerrein van te maken.

Hi! bestaat uit drie grote delen: Meetingcenter Hi! Meet, loodsen en productiehal Hi! Maak. Global Estate Group liet het oude kantoorgebouw van Douwe Egberts omvormen tot een groot meetingcenter van maar liefst 12.000 m². Het gebouw bestaat uit 16 vergaderzalen voor 4 tot 100 mensen en kleinere hubs waar mensen kunnen samenkomen om te (net)werken, te brainstormen, te podcasten en over de middag samen te lunchen. 3.870 m² aan kantoorruimte is voorbehouden voor bedrijven die vast zullen resideren in het gebouw. Hi! Meet ging dit jaar in juli open en wordt geëxploiteerd door deelwerkplekuitbater OPCO.

Naast het meetingcenter heeft Hi! ook uit een logistieke ruimte. De oude opslaghallen van de koffiegigant doen dienst als magazijnen of loodsen. Ondertussen namen maaltijdboxbezorger Hello Fresh en restaurant Rose Mary er hun intrek, maar er is nog ruim 2.500 vierkante meter beschikbaar voor verhuur.

Daarnaast heeft Global Estate Group zopas ook nog de vergunning aangevraagd voor een unieke en imposante kmo-hal in de voormalige productietoren: Hi! Maak. In totaal komen er twaalf units met oppervlaktes tussen 200 en 765 m² en een gedeelde laad – en loskade met volledig gerecupereerde luifel waar de goederen kunnen toekomen.

Patrimonium hervaloriseren

Het ontwerp vertrekt vanuit wat er al is. Het bestaande gebouw bezit veel kwaliteiten die het ontwerp leiden: een sprekend gevelsysteem, een regelmatige structuur, hoge kolomarme ruimtes en massieve cassettevloeren. Het programma met gestapelde industrie krijgt vorm dankzij deze kenmerken. Functie volgt vorm in dit geval. Het is bovendien een opportuniteit om het bijzondere 20^e-eeuws gebouw te integreren in een 21^e-eeuws maakidee. De basisstructuur van hoge kolommen met grote tussenafstanden (min. 6 m) ertussen leent zich goed voor het opdelen van het bestaande productiegebouw in meerdere units.

“Niet enkel de basisstructuur is zeer modulair, ook de gevel volgt een elementair systeem welke een leidraad vormt voor nieuwe ingrepen. We verwijderen de bestaande machinerie en tussenvloeren en sluiten enkele openingen in de vloeren zodat een ongecompliceerde snede ontstaat. Ook het allerhoogste dak wordt (deels) opengemaakt: de onderliggende ruimte wordt beschouwd als buitenruimte die overloopt in het dakterras”, klinkt het bij plusoffice.

Maken op niveau

Van een oude industriele gigant die het hele gebouw innam naar verschillende compact gestapelde makers onder één dak. Naast het delen van het dak kunnen er nog veel meer voordelen gehaald worden uit samenhuizen: gedeelde basisvoorzieningen, beperktere logistieke voorzieningen, plekken voor ontmoeting en kruisbestuiving tussen makers. Stapelen moet synergie tot stand brengen: zowel bezoekers als gebruikers, zowel specialisten als pioniers worden aangemoedigd deel uit te maken van de collectieve emulatie die deel uitmaakt van het project.

Plusoffice voorziet een variatie in de oppervlaktes van de units waarbij de grootte aangepast is aan de positie in het gebouw. Zo bevinden de twee grootste units zich op het gelijkvloers met een rechtstreekse toegang tot de laad- en loskade. De onderste verdieping bevindt zich half ondergronds en leent zich bijgevolg goed voor acitiviteiten die geen zonlicht nodig hebben (bv. champignonkwekerij, datacenter, ...). Deze verdieping is bovendien ook rechtstreeks toegankelijk langs de buitenruimte. Op de twee bovenliggende verdiepingen bevinden zich iets kleinere, maar nog steeds ruime units die toegankelijk zijn via de bestaande vrachtlift. Deze verdeling en de basisstructuur zorgt voor een helder assenkruis in het plan met een centrale gang voor horizontale circulatie en dwars hierop een zone voor verticale circulatie.

Minimale ingrepen

Het bestaande gebouw heeft niet veel nodig, toch kunnen enkele gerichte ingrepen ervoor zorgen dat het gebruik kwalitatiever wordt. Het gaat over nieuwe openingen maken in de gevel om meer daglicht te vangen op de juiste plekken, een nieuwe verticale, rolstoeltoegankelijke circulatiekoker naast de bestaande vrachtliftkoker, het aanpassen van de benauwde trappenkoker en een nieuwe luifel om droog te kunnen laden en lossen. Ruimtes anders gebruiken kan eveneens veel kwaliteit toevoegen. Zo maken de ontwerpers de twee daken van het dak toegankelijk: één als daktuin, de andere als terras. Vanaf hier heb je een prachtig zicht op de velden en de vallei.

Maximaal hergebruik

Er wordt gestreefd naar maximaal hergebruik. Zo werd geëxperimenteerd met de recupereerbaarheid van silicaatstenen van voormalige tussenwanden: 95% van de uitgebroken stenen kunnen succesvol herbruikt worden voor de constructie van de nieuwe circulatiekoker. Daarnaast is er nood aan een luifel voor de nieuwe laad- en loskade en wordt een bestaande luifel elders on site gedemonteerd en gerecupereerd. Tenslotte is plusoffice voor nieuwe tussenwanden in samenwerking met Rotor DC op zoek naar herbruikbare materialen van andere lokale werven of projecten.

Ook in het meetingcenter werd al ingezet op hergebruik. “Toen Douwe Egberts vertrok, heeft het bedrijf alles achtergelaten: bureaus, stoelen, zelfs archiefkasten. Het zou echt zonde geweest zijn om al dat kwalitatief materiaal niet te hergebruiken. De akoestische scheidingswanden tussen twee bureaus hebben we bijvoorbeeld gebruikt als bekleding van de muren van de podcaststudio’s. De archiefkasten zijn zitbanken geworden, oude rekken zijn terug te vinden in de vestiaire. De ronde koker voor de nieuwe personenlift zal dan weer worden opgebouwd met recycleerde stenen die afkomstig zijn van de afgebroken muren”, aldus Kathleen Dewulf, CEO van Global Estate Group.


Duurzame mobiliteit

Ook duurzame mobiliteit is een belangrijk speerpunt bij de herontwikkeling van de site. Zo komt er onder andere een snellaadstation met 14 snellaadpalen voor elektrische wagens dat publiek toegankelijk zal zijn. Daarnaast legt Global Estate Group een fietspad aan die de fietssnelweg langs de A12 verbindt met de fietsroutes naar Grimbergen en Brussel. Wie toch met de wagen komt, kan zijn vierwieler achterlaten op een van de 250 parkeerplaatsen.

De werken aan Hi! Maak starten ten laatste begin 2023. Het is nog niet duidelijk hoelang die precies zullen duren.