PPS in de praktijk: de sociale huisvestingssector

Het groeitraject dat de Vlaamse overheid heeft opgelegd voor de sociale woningbouwsector is niet min. Het decreet Grond- en Pandenbeleid uit 2009 gaf elke gemeente een streefcijfer: negen procent van de woningen op het grondgebied moeten tegen 2025 sociale woningen zijn. Die gemeentes kregen tegelijk ook enkele instrumenten om dat doel te bereiken, zoals de ‘sociale last’. Elke projectontwikkelaar die een groot project uit de grond stampt moest volgens die sociale last tien tot veertig procent van zijn project afstaan aan de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappij. Dat kon door een deel van de woningen van het project aan die maatschappij aan te bieden als sociale woning, maar ook door een forfaitaire som per woning te betalen of door andere projectengronden af te staan. Het Grondwettelijk Hof oordeelde echter in november 2013 dat die sociale lastregeling onwettig was en schrapte ze uit het decreet. De doelstelling van negen procent voor elke gemeente staat echter wél nog in de wetgeving. De gemeentes bleven dus achter met ambitieuze eisen en weinig middelen om aan die eisen te voldoen.

Constructieve benadering overheidsopdrachten

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), het Vlaams agentschap dat alle huisvestingsmaatschappijen ondersteunt, ontwikkelde enkele PPS-constructies om aan die vraag naar sociale woningen te voldoen. Die bestonden al voor de schrapping, maar hebben sindsdien veel aan belang gewonnen. Via de ‘Constructieve Benadering Overheidsopdrachten’ (CBO) bijvoorbeeld, vraagt de VMSW aan ontwikkelaars om projecten in te dienen die zowel het ontwerp, de bouw als de grondinbreng behelzen. “Die grondinbreng maakt de procedure speciaal,” zegt Hannelore Knevels, verantwoordelijke voor de PPS-projecten bij de VMSW. “De sociale huisvestingssector zoekt continu naar terreinen om projecten te realiseren. Via CBO komen ontwikkelaars met die gronden vanzelf naar ons toe. De VMSW geeft dus geen specifieke richtlijnen mee over het project en de locatie, maar wacht op wat de markt haar aanbiedt. We stellen dus zelf ook geen ontwerper aan, die verantwoordelijkheid ligt volledig bij de private speler. Bij de indiening van de projecten controleren wij dan of de voorstellen voldoen aan al onze prijs- en kwaliteitsvereisten. De geslaagde projecten rangschikken we op een jury en de besten mogen in uitvoering gaan. De sociale huisvestingsmaatschappij koopt dan de grond over en treedt op als bouwheer." De overheid krijgt zo extra gronden in haar bezit en de private partner kan kavels ontwikkelen die ze anders misschien niet zou kunnen gebruiken. Die meerwaarde voor beide partijen zou er niet zijn zonder een PPS-constructie.

Design and Build

De Design and Build-procedure voor kleine percelen is een ander voorbeeld van zo’n PPS. Projectontwikkelaars konden hun sociale last ook invullen door een perceel aan een huisvestingsmaatschappij aan te bieden in plaats van enkele woningen uit hun project. Als die maatschappij die grond niet kon gebruiken, kwam ze bij de VMSW zelf terecht. Dat waren vaak kleine, moeilijk ontwikkelbare percelen, wat het bouwen van sociale woningen te duur maakte. Design and Build is daarvoor een oplossing: Hannelore Knevels: “We vragen aan een bouwteam om een voorstel te doen voor één projectgrond. Dat voorstel moet voldoen aan de eisen voor sociale woningbouw én moet zo flexibel mogelijk zijn, zodat we hetzelfde ontwerp de eerstkomende jaren kunnen toepassen op andere gronden in onze portefeuille. Door die repetitie kan de ontwikkelaar ons ook een prijskorting geven. Huisvestingmaatschappijen met moeilijk ontwikkelbare gronden kunnen na de gunning zelfs intekenen op de procedure, als de prijs en het ontwerp hun bevalt.”

De schaalvergroting  van de Design and Build-procedure maakt projecten dus goedkoper voor de overheid en biedt de private partner garantie op veel werk voor een lange periode. De private partner bindt zich ook intenser aan de opdrachtgever dan bij een normale aanbesteding, een kenmerk van PPS. Knevels: “Het eerste proefproject voor de provincie West-Vlaanderen was heel gunstig, we maken nu werk van de uitbreiding naar andere provincies.”

*Peter Swinnen, de Vlaamse Bouwmeester, heeft het zelfs eerder over een partnerschap dan een samenwerking om die intensiteit te benadrukken. (lees hier verder)

Volgende week: een interview met Steven Van Garsse, directeur van het Vlaamse Kenniscentrum PPS