Roel De Ridder: “Promotorbouw maakt wonen in Hasselt onbetaalbaar”

Vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen van 14 oktober 2018 maakt Hart Boven Hard Hasselt een lijst van eisen bekend waarin het burgerinitiatief haar visie op betaalbaar wonen uit de doeken doet. Het is inderdaad de Hasseltse afdeling die dat document voorbereid heeft. Niet toevallig, want in Hasselt blijft het sociale onevenwicht op het vlak van het wonen toenemen. Dat wil allerminst zeggen dat de geschetste problematiek uitsluitend ‘Hasselts’ is. Het zwaartepunt van de geformuleerde eisen ligt bij méér sociale woningen, een sterkere regierol voor de lokale overheid, meer transparantie en inspraak in het beleid, en een groter hart voor mensen en groepen die het moeilijk hebben, zoals vluchtelingen en daklozen. Die eisen zijn misschien eerder Vlaams dan exclusief Hasselts, maar zijn de gemeenteraadsverkiezingen dat ook niet als we de nieuwsmedia moeten geloven? Er is in Hasselt, en elders, nood aan meer visie op het wonen, bij voorkeur in combinatie met een visie op ruimtelijke ordening, want daar ligt de sleutel: bij de grond.
 

"Nieuwe, prestigieuze projecten hebben niet alleen effecten op armoede en diversiteit, maar ook op de leefbaarheid van het centrum – zeker wanneer de projecten beschouwd worden in combinatie met een aanwijsbaar tekort aan sociale en betaalbare woningen"

Hasselt kent de jongste legislaturen een geweldige toename van promotorbouw. Een woonmarkt gedomineerd door de speculatie van private investeerders brengt verdringingseffecten met zich mee, dat is geweten: dure projecten doen de prijzen in de buurt stijgen, waardoor zeker het centrum onbetaalbaar wordt voor veel mensen, in het bijzonder voor alleenstaanden en eenoudergezinnen. Het bewijs daarvan is dat er de afgelopen jaren in Hasselt bijzonder veel bijgebouwd is, maar dat de prijzen niet gedaald zijn – integendeel (zie limburg.incijfers.be). In het jargon heet dat ‘omgekeerde trickle-down’: een effect tegengesteld aan dat wat Reagan en Thatcher destijds meenden te weten, namelijk dat totale vermarkting en méér private productie de prijzen zouden drukken. Niets is minder waar dus.

Nieuwe, prestigieuze projecten hebben niet alleen effecten op armoede en diversiteit, maar ook op de leefbaarheid van het centrum – zeker wanneer de projecten beschouwd worden in combinatie met een aanwijsbaar tekort aan sociale en betaalbare woningen (zie de steeds langer wordende wachtlijsten van de socialehuisvestingsmaatschappijen). Het lijkt er nu sterk op dat de ruimtelijke ordening in Hasselt vooral gebeurt op maat van kapitaalkrachtige ontwikkelaars en investeerders, die voortdurend een ‘schaarste’ in stand houden. Een schaarste inderdaad, want vastgoed brengt in de huidige conjunctuur meer op dan andere beleggingen en is daarom erg gegeerd bij de kapitaalkrachtigen. Beleggen in vastgoed is bovendien vrij courant, helder qua opzet, relatief veilig én het wordt beloond door de hogere overheid. Door aan ruimtelijke ordening te doen op maat van ontwikkelaars en investeerders, slaagt Hasselt er vanzelfsprekend niet in om tegemoet te komen aan de woonvraag van de modale, laat staan de minderbedeelde, burger. Woonaanbod is er uiteraard, maar niet het aanbod dat een centrumstad nodig heeft. Met andere woorden: mensen met een modaal tot laag inkomen vinden in de buurt van het centrum – dus daar waar de voorzieningen en de mobiliteitsmogelijkheden zijn – niets kwalitatiefs op hun maat. En dat komt de leefbaarheid van het ruime centrum niet ten goede. De dure appartementen zijn bovendien niet noodzakelijk (altijd) bewoond, want vooral gekocht als investering, wat de leefbaarheid óók niet vooruit helpt. De stad wordt geleidelijk aan steeds monofunctioneler, een soort verticale verkaveling van individuele wooncellen voor de happy few, met amper een stedelijk weefsel ertussen. Echte stedelijkheid heeft meer visie nodig.

Door eigen gronden en panden niet zomaar te verkopen aan private ontwikkelaars zou de stad de regie weer meer in handen kunnen nemen om zo te bouwen aan een meer betaalbare en meer levendige stad. Grond is de sleutel. Het activeren van leegstand is een tweede, niet helemaal ongerelateerde sleutel. Grond in eigen handen houden en verpachten, inzetten in een Community Landtrust of een coöperatief project naar Zwitsers model geeft de stad de mogelijkheid om inkomsten te verwerven over een lange termijn én om bepaalde beslissingen later eventueel te herzien. Een stad kan eigen gronden uiteraard ook inzetten voor sociale woningbouw; ze mag van Vlaanderen zelfs eigenhandig sociale woningen bouwen. Dát is regie voeren: strategisch denken op lange termijn, in het belang van álle bewoners. De loutere verkoop van (strategische) gronden is altijd onherroepelijk en eigenlijk niet meer van deze tijd.
 

"De stad wordt geleidelijk aan steeds monofunctioneler, een soort verticale verkaveling van individuele wooncellen voor de happy few, met amper een stedelijk weefsel ertussen. Echte stedelijkheid heeft meer visie nodig."

Het niet zomaar verkopen van (schaars geworden) eigen gronden en panden is een eerste manier om verregaande speculatie, en daarmee het stijgen van de prijzen in heel Hasselt, tegen te gaan. Bestaande (leegstaande) gebouwen van de stad zinvol inzetten is een tweede manier. De stad zou meer en strategischer gebruik kunnen maken van de geijkte instrumenten inzake leegstand, zoals de inventaris, de leegstandsheffing, het recht op voorkoop en het sociale beheersrecht (dat laatste laat de stad toe om onbewoonbare woningen - door de eigenaar langdurig verwaarloosd – uiteindelijk in beheer te nemen, ze conform te maken aan de woningkwaliteitsnormen, en ze vervolgens te verhuren als sociale woning). Het recht van voorkoop kan de stad inzetten om panden (en gronden) voor een marktconforme prijs aan te kopen en ze in te zetten ten behoeve van het sociale patrimonium. De leegstandsheffing weegt nu niet op tegen de speculatiewinsten en heeft daarom amper effect. Kortom: de stad kan veel meer doen inzake grondbeheer én gebouwenbeheer.

Het voeren van een dergelijke regie gebeurt in een echte centrumstad in alle openheid en transparantie. Het komt neer op het duurzaam beheren van de rijkdommen – gronden en panden - waarover de stad beschikt, mét een stedelijke visie. Actieve burgers en burgerinitiatieven allerhande – op hun beurt voorbeelden van een sociale rijkdom - staan klaar om samen met de lokale overheid, en samen met private partners die de actuele uitdagingen ernstig nemen, de stad van de toekomst te maken. Want die maken we vooral samen.

De Hasseltse vergadering van Hart boven Hard is een afdeling van Hart boven Hard Nationaal en bestaat uit actieve burgers, al dan niet actief binnen een bepaalde organisatie met een maatschappelijk of cultureel doel (Vormingplus, ABVV, beweging.net, het Huurderssyndicaat, De Trawanten, Welzijnszorg, De Universiteit van het Maatschappelijk Belang, Architectuurwijzer, …), maar niet noodzakelijk sprekend in naam van die organisatie(s). Hart boven Hard Hasselt engageert zich om het wonen in Hasselt te agenderen. 

Roel De Ridder, voor Hart Boven Hard Hasselt