Steen & Been: Natuurlijk

Frank Vastmans onderzoekt in ‘De toekomst van nieuwbouw’ (studie Steunpunt Wonen, 2019) de relatie tussen (toekomstige) nieuwbouw en kernversterking. Hij wijst op drie ‘natuurlijke’ oorzaken van minder grondverbruik, die suggereren dat de nieuwbouwmarkt haarzelf (voor een deel) zal verdichten. Zoals ‘niets’ doen leidt tot een toename van de klimaatopwarming, zo lijkt ‘niets’ doen ook te kunnen resulteren in een afname (van de toename) van het ruimtebeslag. Ja?

Oorzaak één zit in de globale demografische evolutie.
De nieuwbouwkwantiteit op lange termijn volgt het aantal huishoudens. De huidige bevolkingstoename en gezinsverdunning vragen dus om een toename van het nieuwbouwaanbod. Binnenkort zal de toename van het aantal huishoudens afnemen, dus ook de toename van het nieuwbouwaanbod en van het ruimtebeslag. Minder huishoudens vertaalt zich in minder vraag naar bijkomende woningen, kleinere huishoudens in meer vraag naar kleinere woningen en beide vraagconsequenties betekenen minder behoefte aan grond.  

Oorzaak twee wordt gevonden in de link tussen budget en grond.
De ontleningscapaciteit en dus het budget van de huishoudens stegen sterk door de lage intrestvoeten en de gunstige fiscaliteit (zoals de woonbonus, die pas in 2020 vervalt). De zo verhoogde biedingskracht resulteert in prijsstijgingen voor woonvastgoed, ook voor nieuwbouw. Daar bouw- en ontwikkelingskosten relatief constant blijven kan de nieuwbouwer meer bieden voor grond en kan de eigenaar meer vragen voor die grond. Intussen zijn projectontwikkelaars inderdaad prominent op de residentiële nieuwbouwmarkt verschenen omdat hogere budgetten van kopers hogere potentiële winsten opleveren. Tevens zorgen lage intrestvoeten voor meer investeerders in vastgoed, dus voor minder afzetrisico.

Kortom, de prijsstijgingen voor nieuwbouw betekenen duurdere bouwgrond en dus een verhoging van het financieel aandeel van bouwgrond in nieuwbouw. Om dat te beperken wordt nieuwbouw vooral toegespitst op woonproducten met een kleinere grondvraag per unit, dus op appartementen en halfopen bebouwing. Daarom worden zoveel meer appartementen gebouwd (in 2017 65% van de bouwvergunningen) en worden meer kleine bouwpercelen voor huizen gevraagd. Beide gevolgen zorgen voor minder ruimtebeslag.

Oorzaak drie ten slotte zit in een specifieke demografische evolutie.
Cruciaal is de zogenaamde slim-fit-generatie (50-70-jarigen), die enerzijds numeriek dominant is (het grootste segment binnen de bevolkingspiramide) maar anderzijds ook dominant voor de nieuwbouwmarkt. Bij de slim-fitters zit immers het grootste aandeel verhuurders, dus investeerders in nieuwbouwappartementen voor verhuur, naast een groot potentieel aan eigenaar-bewoners van nieuwbouwappartementen, wanneer ze verhuizen om het voorzieningenniveau en dus de levenskwaliteit rond hun woning te verbeteren.

Die slim-fitters zetten zo een ketting van bewegingen in gang. Voor een appartement met compact grondgebruik verlaten ze hun vroeger huis, dat een beter voorzieningenniveau heeft dan de meeste nieuwbouw en daarom een betere optie wordt voor bijvoorbeeld een jong huishouden. Zo wordt het nieuwbouwen van een huis voor dat jong huishouden niet meer nodig, met minder ruimtebeslag als gevolg.

De vraag is nu hoe die drie ‘natuurlijke’ oorzaken van minder grondverbruik en ruimtebeslag (de tempering van het aantal huishoudens, de toename van de biedingskracht van de huishoudens en het levenskwaliteitgericht gedrag van de slim-fit-generatie) moeten beoordeeld worden binnen het globale debat rond kernversterking, ruimtebeslag en grondverbruik.

Een eerste deel van het antwoord kan lapidair klinken: elke vorm van beheersing van ruimtebeslag en grondverbruik moet beschermd en zelfs gestimuleerd worden, zeker als die vorm niet alleen onvermijdelijk maar ook intrinsiek onschadelijk is. Alleen de privatieve belangen van eigenaren van percelen, die zonder extensieve meervraag naar bouwgronden niet ontwikkelbaar en dus niet verhandelbaar zijn, alleen die eigenbelangen kunnen door deze ‘natuurlijke’ oorzaken geschaad lijken. So what?
 

"De integrale problematiek van de almaar negatiever evoluerende ruimtelijke ordening niet beperkt worden tot meer meer of minder meer grondverbruik."

Een tweede deel van het antwoord ligt in het risico dat het bestaan van deze ‘natuurlijke’ oorzaken van verminder(en)d ruimtebeslag als argument gebruikt worden in het verkeerde discours. Zoals die minister, die ooit beweerde dat, als het gat in de begroting er vanzelf komt, dat gat ook vanzelf zal weggaan. Nog los van het feit dat de ’natuurlijke’ oorzaken, zelfs als deze daadwerkelijk optreden, alleen maar het ruimtebeslag in snelheid doen afnemen maar niet stoppen, laat staan omkeren, dan nog mag de integrale problematiek van de almaar negatiever evoluerende ruimtelijke ordening niet beperkt worden tot meer meer of minder meer grondverbruik. Zo’n beperking kan alleen maar als doel of minstens als gevolg hebben dat het debat rond de noodzaak van een mentale shift, van een bewuste gedragsverandering niet meer gevoed wordt. Dan wordt de noodzaak van een transitie van de maatschappelijke en vooral politieke tafel geveegd want alles komt toch vanzelf weer goed. Dan moet niet meer geëvalueerd worden waar we wonen, waar we werken, hoe we omgaan met woon-werk-verkeer en mobiliteit, hoe we omgaan met energieconsumptie en ecologie …