Steen & Been: Sofisme

Een sofisme is, volgens de oeroude Griekse filosofen, een redenering, die niet klopt maar toch aannemelijk lijkt. Een proeve van verdraaide logica, die schijnbaar recht praat wat scheef zit en die niet zelden een eigenbelang moet dienen. Een voorbeeld? Beweren dat een banaan krom is omdàt ze anders niet in haar schil past. Nog een voorbeeld? Het gespin rond appartementen.

Ik vat het zomernieuws in dat verband samen. Aalst, toch niet de grootste of compactste stad, kondigt een appartementenstop in de landelijke (!) deelgemeenten af. De promotoren en zelfs de architectenvakbond staan op hun achterste poten. Ondertussen zien steden en gemeenten hoe bijna dubbel zo veel appartementen als huizen én als acht jaar geleden vergund worden. Antwerpen, toch niet de rijkste of duurste stad, legt sinds kort minimale oppervlaktenormen voor appartementen op. De promotoren en zelfs de Vlaams Bouwmeester protesteren tegen deze maatregel, die appartementen 50.000 euro duurder en alleen voor bemiddelde burgers zou maken. Klap op de vuurpijl is de late roeping van een ex-verkavelaar, nu bekeerd tot zelfverklaard buurtenbouwer: hij waarschuwt voor verappartementering.
 

"Promotoren hebben de verdienste (in beide betekenissen van het woord) om het appartement als woningtype gedemarginaliseerd te hebben. Vroeger was de flat het noodlot van onvermogenden en gescheidenen, vandaag mag deze woonvorm terecht als gemeengoed beschouwd worden. Men mag evenwel niet vergeten dat het appartement vastgoedgewijs het eenvoudigste concept met het hoogste rendement is en dus vooral het enige kunstje van de banale promotor."

Mag ik deze en andere oprispingen de juiste context geven? Deze kwestie is immers geen nieuws maar een sofisme.
Eén, promotoren hebben de verdienste (in beide betekenissen van het woord) om het appartement als woningtype gedemarginaliseerd te hebben. Vroeger was de flat het noodlot van onvermogenden en gescheidenen, vandaag mag deze woonvorm terecht als gemeengoed beschouwd worden. Men mag evenwel niet vergeten dat het appartement vastgoedgewijs het eenvoudigste concept met het hoogste rendement is en dus vooral het enige kunstje van de banale promotor.
Twee, dat rendement van appartementen drijft de prijs van bouwgronden omhoog. Langzamerhand wordt elk terrein de potentiële drager van stapelunits en dus de cash cow van investeerders. Lokale overheden, steden en gemeenten, doen graag mee aan dit opbod en verkopen, om de eigen kas te spijzen, hun gronden aan de hoogste bieder, die er uiteraard van uitgaat volop appartementen te mogen bouwen.
Drie, nu de grond zo duur werd moéten wel appartementen gebouwd worden om die investering terug te verdienen. Zo worden àlle percelen duurder alsof er overal appartementen mogen komen. Dan willen grondeigenaars eveneens een graantje meepikken: ook zij hebben gezien wat de opbrengst was van service- of studentenflats, een mercantiele vorm van compactering en ‘less is more’.
Vier, de perceptie van de markt wordt selectief gestuurd. De focus valt steeds op de visibele maar dure nieuwbouw, op jaarbasis slechts goed voor geen 2% van het woningaanbod. Daarom wordt àlle nieuwbouw, dus élk appartement, altijd verkocht aan de rijkere middenklasse. 98% van de markt blijft onbesproken. En daar zitten de kwantitatieve en kwalitatieve tekorten: sociale huisvesting, betaalbare woningen, huurpanden. Trouwens, Antwerpen is niét de rijkste of duurste stad omdat daar nog zoveel woonkrotten bestaan, waar de overheid en de markt helemaal niet wakker van liggen.
Vijf, de (wel)sta(n)dsvlucht zal niet keren dankzij grote of kleine appartementen maar zal alleen stoppen door het afschaffen van de subsidies om in de rand, buiten de stad, een drie- of viergevelwoning met salarisauto te kunnen kopen.
Zes, minimumnormen voor appartementen zijn fatsoensnormen, tegen een zieke vastgoeddoctrine in. Betaalbaarheid mag niet het gevolg worden van een konijnkotenpolitiek in naam van loutere kostenbeheersing.

Kortom, appartementitis is geen nieuws maar een sofisme. Wanneer promotoren hun riante winstmarge en hun conceptuele luiheid willen vrijwaren, dan moeten ze de verkoopprijsstijging, die vooral te wijten is aan de speculatieve grondprijshausse, neutraliseren door de marchandise kleiner te maken, dus door te compacteren of te verdichten (als eufemisme voor dat konijnenkotelen). Daarom overheerst paniek wanneer een lokale overheid normen oplegt. Het real estate-egoïsme heeft zichzelf zo besmet dat er niet veel opties overblijven. Ofwel moeten die gefatsoeneerde appartementen verkocht worden aan de bijhorende prijs, die vooral bepaald wordt door de grondwaarde en de winstmarge, maar dat zal niet lukken. Ofwel moet rendement ingeleverd worden maar ook dat zal niet lukken. Ofwel moet de capaciteit nog meer naar omhoog, moeten nog meer mini-appartementen op een klein perceel gepropt worden, maar dat zal maar één keer lukken. De tweede keer wordt de grond weer zo veel duurder omdàt de capaciteit naar omhoog gaat.Kortom, de verappartementering heeft zichzelf krom geredeneerd om toch maar niet bezig te moeten zijn met correcte huisvesting.