Steen & Been: Vasthoudgoed (Filip Canfyn)

Stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele blijft qua inhoud en vorm volledig zichzelf in zijn nieuwste essay (het vijfde in de reeks, dat door de Stad Gent wordt uitgegeven), dit keer over stedelijk vastgoed: met veel geduld formuleert hij stellingen in de hoop dat er iets blijft hangen bij lokale bestuurders en ambtenaren. Hij vertelt in se niks nieuws maar blijft wie zich zonder inzicht, inzet of interesse moeit met stedelijke ruimte en belangen wijzen op eigen verantwoordelijkheden en andere mogelijkheden.

“Stadsontwikkeling is geen projectontwikkeling, en omgekeerd.” Met een variante op deze quote van bOb Van Reeth leidt Vanden Abeele zijn essay in: “Stadsontwikkeling is meer dan het ontwikkelen op stadsgrond. Het is stad ontwikkelen.” Impliciet bedoelt hij dat het als stadsontwikkeling verkochte woonvastgoed zich vooral over zichzelf bekommert maar nood heeft aan publieke ruimte, infrastructuur en voorzieningen om succesvol, lees winstgevend te worden. Private lusten bestaan dankzij publieke lasten. Bovendien zorgen die private lusten voor publieke neveneffecten: de stad wordt duur, gegentrificeerd, selectief. Private ontwikkelingen en publieke investeringen leveren bovenal een waardestijging op voor het vastgoed en de gronden. De stadsbouwmeester zoekt naar een publiek tegengewicht maar moet vaststellen dat Gent het strategisch potentieel van de eigen vastgoedportfolio onvoldoende gebruikt en nog geen volwaardig vastgoedbeleid als instrument heeft uitgebouwd. Hoewel evident als boodschap, het getuigt van moed om vanuit zijn positie dit op papier te zetten.

Vanden Abeele ziet ook dat ondertussen de grondprijzen stijgen op basis van een speculatieve logica. “Hoe groter de ontwikkelingsmogelijkheden, hoe hoger de mogelijke opbrengsten en dus ook de residuele grondwaarde. Maar … vandaag rekenen grondeigenaars (en ook doorverkopers) zich snel rijk. Ze zien bij voorbaat hoge ontwikkelingsmogelijkheden en vragen disproportioneel veel voor hun grond. Waardoor de bovengrens van wat kàn, de facto de ondergrens wordt van wat een ontwikkelaar moét realiseren, wil hij winst maken. Vandaag volgt de overheid hierin nog te vaak vanaf de zijlijn. Dat komt vooral omdat het gesprek over de gewenste stadsontwikkeling gevoerd wordt met de verkeerde partijen. We staren ons blind op de impact van de ontwikkelaar, terwijl het eigenlijk de initiële grondeigenaar is die met de vastgoedmeerwaarde gaat lopen. En dat zonder dat ze enige betrokkenheid vertonen, verantwoordelijkheid nemen of risico dragen.” De stadsbouwmeester stelt daarom voor een nulmeting voor alle resterende sites vast te leggen en dus de ontwikkelingsmogelijkheden exact te limiteren zodat de grondwaarde niet meer overschat wordt en marge voor stedelijke waarde overlaat. Ook deze boodschap is evident maar het getuigt weer van moed om vanuit zijn positie dit op papier te zetten.

En nu maar wachten op de verticale klassering van dit stadsessay.