STEEN & BEEN. Woonzaak = noodzaak (Filip Canfyn)

Eind 2021 legt Woonzaak, een coalitie van middenveldorganisaties, bij het Europees Comité voor Sociale Rechten een collectieve klacht neer tegen de Vlaamse overheid. Vertrekpunt voor dit juridisch offensief is het grondrecht op huisvesting, dat in zowel de Belgische Grondwet als de Vlaamse Codex Wonen neergeschreven is. Woonzaak stelt dat de overheid de afgelopen decennia te weinig bijdraagt tot de verbetering van de woonsituatie van huishoudens (en zeker van de meest woonbehoeftigen) en zelfs beleidsinitiatieven neemt, die tegen de grondwettelijke verplichtingen ingaan.

De klacht wordt neergelegd op 17.12.21. De repliek van de Vlaamse regering dateert van 15.11.22., het wederwoord van Woonzaak van 15.01.23. en de eindrepliek van de Vlaamse regering van 11.04.23. De lectuur van deze Engelstalige juridische stukken maakt de reden van de klacht nog duidelijker.

DE GROND VAN DE (WOON)ZAAK

Woonzaak stelt concreet drie eisen. Eén, de overheid moet ophouden met het schuiven van de voordelen van eigendomsverwerving richting de hogere inkomens maar moet die middelen gebruiken voor ondersteuning van de sociale en private huurmarkt. Twee, de overheid moet actief ingrijpen op de private huurmarkt, met steunmaatregelen voor zowel huurders als verhuurders, in functie van een verantwoorde verhouding tussen huurprijs en woningkwaliteit. Drie, de overheid moet het sociale huuraanbod verdubbelen.

In mijn recente boek ‘Woon(on)betaalbaarheid  - Over problemen, randfenomenen en oplossingen’ (Gompel&Svacina, 2023) duid ik de stellingname en argumentatie, zoals door Hugo Beersmans neergeschreven in ‘Woonzaak’ (EPO, 2022).

De overheid wil alleszins, als duidelijke beleidsprioriteit, het eigenwoningbezit bevorderen. Echter, hoewel het gemiddelde aandeel van eigenaar-bewoners toeneemt tussen 1985 en 2016, winnen de hoogste inkomens veel eigenaars maar verliezen de laagste inkomens er ook veel. Het stimuleren van het eigenwoningbezit blijkt feitelijk een bevoordeling van de inkomens, die geen ruggensteun nodig hebben, en wordt zelfs contraproductief wanneer betoelaging een eigen woning nog niet haalbaar maakt voor een grote groep huishoudens met een lager inkomen.

Privaat huren wordt voor een significant deel van de huishoudens een noodzaak, omdat een eigen woning onbetaalbaar blijkt en een sociale woning onbeschikbaar. Ondertussen treedt een residualisering van de private huurmarkt op. De gebruikers worden inkomensgewijs almaar zwakker, met meer slechte woningen als gevolg: kwaliteit kan blijkbaar niet voor een haalbare prijs. Zolang de vraag groter blijft dan het (kwalitatief en betaalbaar) aanbod groeit de dominantie van de verhuurders, die voorrang geven aan de financieel sterkste huurders en (te) slechte woningen aan (te) dure prijzen blijven leveren. En zolang renovatiesubsidies alleen voor eigenaar-bewoners bestemd worden moet niet onmiddellijk gerekend worden op afdoende  initiatieven van kwaliteitsverbetering op de private huurmarkt. De woningkwaliteit verbetert globaal maar de slechte woningen blijven slecht, worden nog slechter en belanden op de private huurmarkt.

Rest nog de sociale huursector. Eind 2020 staan 169.000 huishoudens op wachtlijsten, 60% meer dan in 2012. 250.000 huishoudens op de private huurmarkt behoren dan weer, op basis van hun inkomen, tot de doelgroep van de sociale huursector. In plaats van het huidige aandeel van 6% bestaat een reële behoefte aan 14% sociale woningen binnen het totale woningpark. Die dubbele behoefte leidt alvast niet tot consistente en urgente actie, integendeel. De gemiddelde cijfers van de recentste periode (2015-2020) tonen de uiterst beperkte groei: plus 1.775 woningen of 0,06% per jaar. Eigenlijk moet vastgesteld worden dat het Bindend Sociaal Objectief, dat tussen 2009 en 2015 50.000 sociale woningen in meer ambieerde maar tegen het einde van 2020 maar 16.000 units op de teller heeft, niet bereikt wordt.

DE REPLIEK VAN DE VLAAMSE REGERING

1.

De Vlaamse regering vindt het onterecht dat de klacht tegen haar gericht wordt. Hoewel huisvesting regionale materie is, wordt gewezen op de bevoegdheden van de federale overheid (fiscaliteit en BTW, inkomenspolitiek, armoedebestrijding, economie) en van de lokale overheden. De Vlaamse regering wil niet aansprakelijk gesteld worden voor het verleden, toen huisvesting nog federaal was, en voor het deel van het heden, dat federaal of lokaal is.

2.

De Vlaamse regering meent dat het grondrechtstatuut van huisvesting geen absolute plicht oplegt. Een overheid kan geen resultaat bereiken dat onhaalbaar is. De klacht wordt beschouwd als een ideologische keuze, die het grondrecht maximaliseert maar negeert dat een beleid het recht heeft om een doel stapsgewijs te realiseren met (en wegens) beperkte middelen. Het grondrecht verplicht enkel tot het leveren van voldoende en adequate inspanningen.

3.

De Vlaamse regering ontkent dat de inspanningen en resultaten onvoldoende zijn. Het beleid houdt zich evenwel aan het principe dat slechts ingegrepen wordt in de markt wanneer die imperfect functioneert en dus niet wanneer het huishouden zijn huisvestingsrecht zelf kan realiseren. Dit principe sluit dan weer niet uit dat eigenaarschap mag gestimuleerd worden. De laatste tien jaar gaat het trouwens in stijgende lijn met het aantal sociale woningen en huursubsidies, met de woningkwaliteit, met de renovatiesteun, … Bovendien stijgen sinds 2016 het eigenwoningbezit sterker en de woningprijzen matiger in vergelijking met de Europese gemiddelden. Tenslotte wordt gewezen op het Woonbeleidsplan Vlaanderen 2050. De Vlaamse regering meent dat de klacht de vermeende onvoldoende inspanningen en resultaten onterecht uitzoomt tot een schending van het grondrecht.

4.

De Vlaamse regering beschouwt het stimuleren van eigenaarschap als een legitieme beleidskeuze. (Er wordt zelfs gesuggereerd dat dit moét omwille van het federaal beleid, dat lage pensioenen betaalt.) Deze keuze mag echter niet contraproductief voor het grondrecht genoemd worden. Immers, beleidsinspanningen kunnen niet ontkend worden en verscheidene inkomensgroepen, ook huishoudens met een reële woonbehoefte, krijgen aandacht. Meer sociale woningen, meer middelen voor sociale huisvesting, de realisatie van het BSO en de herstructurering naar (sociale) woonmaatschappijen worden als voorbeelden geciteerd. De private huurmarkt wordt ook geholpen met huursubsidies of -premies en met geconventioneerde huurwoningen. De Vlaamse regering noemt tenslotte de ongelijke verdeling van het woningbezit over de inkomensgroepen correct en “obvious”, want te wijten aan cohorte-effecten.

De Vlaamse regering wijst dus de klacht af dat haar woonbeleid contraproductief is voor het huisvestingsrecht van bepaalde groepen, dat het Mattheuseffect overheerst, dat de woonbonus niet verschoven wordt naar de private huurmarkt. Meermaals wordt in de repliek herhaald dat de pro-eigendom-doctrine pro-sociale-en-private-huur-initiatieven niet uitsluit. Echter, indien duurzaam eigenwoningbezit voor huishoudens met een woonbehoefte zelfs met steun niet haalbaar is, dan moeten die huishoudens niet ondersteund worden.

De Vlaamse regering verzet zich ook tegen de eis voor 14% sociale woningen en tegen de suggestie dat het BSO niet bereikt wordt. Zij voert aan dat de inspanning belangrijker is dan het maximaal resultaat, dat niet iedereen van die 14% rechthebbenden een sociale woning wil en dat er andere armoedebestrijdende maatregelen genomen worden. De ambitie en de toekomstplannen worden benadrukt, naast de meerhoeveelheid van sociale woningen en middelen.

7.

De Vlaamse regering wijst de klacht af dat het tijdelijk maken van sociale huurcontracten alleen gemotiveerd wordt door het tekort aan sociale woningen en sociale huisvesting reduceert tot een ultiem vangnet. De Vlaamse regering repliceert: het niet meer voldoen aan de inkomensvoorwaarden betekent dat een voldoende budget bestaat voor de reguliere woningmarkt, en het doel blijft het vrij maken van woningen voor wie wel aan de inkomensvoorwaarden voldoet.

8.

De Vlaamse regering wijst de klacht af dat (gedeeltelijk) woningbezit als uitsluitingsvoorwaarde disproportioneel toegepast wordt, vooral naar huurders van vreemde origine toe. De Vlaamse regering repliceert: zowel inkomen als vermogen moeten in rekening gebracht worden, om te bepalen of een huishouden zelf zijn huisvestingsrecht kan realiseren. Wie (een deel van) onroerend goed bezit kan de verkoopsinkomsten ervan gebruiken om zijn huur te betalen of het goed zelf bewonen.

9.

De Vlaamse regering wijst de klacht af dat lokale toewijzingsregels, zoals ‘lokale binding’ als criterium, zowel de woonmobiliteit als de integratie van nieuwkomers verhinderen, zodat de huishoudens met de grootste woonbehoefte geen toegang krijgen. De Vlaamse regering repliceert: de lokale autonomie moét gerespecteerd worden en garandeert maatwerk, dat het sociaal weefsel beschermt. De lokale binding-eis dwingt trouwens gemeenten om een eigen sociaal aanbod te hebben.

10.

De Vlaamse regering wijst de klacht af dat toewijzingsvoorwaarden rond taalkennis en werkwilligheid tot exclusie leiden zonder alternatieve oplossing voor wie geen toegang tot sociale huisvesting krijgt. De Vlaamse regering repliceert: taal is de basis voor samen leven en resulteert in niet-exclusie, terwijl werk de stimulans is voor een klim op de sociale ladder.

De Vlaamse regering stelt werk te maken van de private huurmarkt want de problemen zijn haar bekend. Ze noemt drie componenten van haar beleid: woonzekerheid voor huurders, een return voor verhuurders en een minimumkwaliteit van huurwoningen. De klacht dat een structureel betaalbaarheidsprobleem bestaat, dat niet financieel ondersteund wordt en een correcte verhouding tussen huurprijs en woningkwaliteit ondermijnt, wordt afgewezen. Er wordt gerepliceerd dat de (gemiddelde) onbetaalbaarheid niet gestegen is en dat reeds 45.000 huishoudens een huurpremie krijgen. Ook de klacht rond discriminatie (de schaarste op de huurmarkt discrimineert de laagste inkomens omdat verhuurders de voorkeur kunnen geven aan hogere inkomens, met een analoge situatie inzake etniciteit) wordt afgewezen. Er wordt gerepliceerd dat discriminatie onwettelijk is en dus sanctioneerbaar, en dat flankerende maatregelen genomen worden in samenspraak met verhuurders en makelaars. De klacht rond de woningkwaliteit (de globale kwaliteit stijgt maar de zeer slechte woningen blijven) wordt gecounterd met een verwijzing naar beleidsinspanningen, zoals het promoveren van de verplichting van een conformiteitsattest.

12.

De Vlaamse regering oordeelt dat de klacht van Woonzaak ongegrond is.

HET WEDERWOORD VAN WOONZAAK

(De nummering van de repliek hierboven wordt behouden voor de argumenten van het wederwoord hieronder.)

1.

Woonzaak stelt dat de Vlaamse regering de belangrijkste en dus aansprakelijke actor is van het huisvestingsbeleid. Daarom moet zij (en niet federale of gemeentelijke overheden) met de klacht aangesproken worden.

2.

Woonzaak begrijpt dat de Vlaamse regering het grondrecht op huisvesting louter als een stap voor stap te realiseren engagement beschouwt en niet als een verplichting, maar deze visie kan geen excuus worden om stappen uit te stellen, om géén actie te ondernemen, om groepen van huisvesting uit te sluiten, om de situatie te laten verslechteren. Woonzaak stelt ook dat het als ‘ideologisch’ beschouwen van de klacht, die het grondrecht zou maximaliseren terwijl een beleid het recht heeft om een doel stapsgewijs te realiseren met (en wegens) beperkte middelen, onterecht is. Als de middelen inderdaad beperkt zijn is het ontoelaatbaar dat de overheid het grootste deel ervan gebruikt voor maatregelen ten voordele van een brede bevolkingsgroep zonder huisvestingsnood én ten nadele van het huisvestingsgrondrecht van anderen.

3.

Woonzaak  vindt de globaal goede huisvestingssituatie geen argument om de ongelijkheid tegen te spreken. Een gemiddelde ontkent niet dat een probleem bestaat, dat niet geremedieerd wordt, ook niet door de stap-voor-stap-aanpak. Woonzaak wijst er ook op dat het Woonbeleidsplan Vlaanderen 2050 vandaag geen oplossing biedt en meer ambities dan instrumenten en middelen bevat.

4., 5.

Woonzaak noteert dat de niet-haalbaarheid van eigenwoningbezit voor de huishoudens met de grootste woningnood door de Vlaamse regering onderkend wordt maar door de ondersteuning niet verholpen wordt. Woonzaak heeft geen probleem met het hoog aandeel van eigenaar-bewoners en het beleid pro eigendom kan een legitieme beleidskeuze zijn maar ondertussen verhogen de incentives pro eigendom de vraagprijs en belanden ze vooral bij hogere inkomens ten nadele van anderen. Het Mattheuseffect blijft ongemoeid. Woonzaak voert aan dat ondanks de uitdoving van de woonbonus de jaarlijkse uitgaven hiervoor nog tot 2020 stegen en nu pas gradueel verlaagd worden, zonder dat de minderuitgaven geheroriënteerd worden voor werkelijke noden. Woonzaak merkt ook op dat de verlaging van de registratierechten opnieuw kostprijsverhogend werkt, vooral bij goedkope woningen (tot +7% volgens de Nationale Bank). Kortom, er wordt bevestigd dat het beleid pro eigendom lagere inkomens uitsluit.

Woonzaak stelt dat het tekort aan sociale huurwoningen ontegensprekelijk is, dat de wachtlijsten aangroeien, dat de (beperkte) absolute stijging van het aantal sociale huurwoningen eigenlijk een relatieve daling camoufleert, dat middelen ongebruikt blijven en dat de BSO-operatie niet lukt. Het basisdoel, 9% sociale huurwoningen, wordt niet gehaald. Meer nog, gezien de stijging van het aantal huishoudens (2007-2025) zal zelfs bij een (niet meer haalbare) volledige invulling van het 9%-BSO-doel uit 2007 het aandeel in 2025 maar 7% worden. Tenslotte blijkt dat gemeenten het BSO als een maximum hanteren, niet als een minimum.

9., 10.

Woonzaak wijst het argument af dat de lokale binding-eis nuttig is als instrument om  gemeenten te dwingen een eigen sociaal aanbod te hebben. Dit moet vanuit het BSO opgelegd worden.

Woonzaak stelt vast dat de Vlaamse regering de problemen op de private huurmarkt (betaalbaarheid, woningkwaliteit, energieprestaties, schaarste) onderkent. Tevens klopt de vrije keuze als prioriteit van het beleid niét: het pro-eigenwoningbezit-beleid ondermijnt dit principe en residualiseert de huurmarkt. Intussen verbetert de verhouding tussen inkomen en woonuitgaven voor private huurders niet, integendeel. Tenslotte wijst Woonzaak de beschuldiging af dat opgeroepen wordt tot een strenge huurregulering: er wordt alleen gepleit voor een selectief ingrijpen aan de onderzijde van het aanbod.

12.

Woonzaak handhaaft de klacht.

DE EINDREPLIEK VAN DE VLAAMSE REGERING

(De nummering van de repliek en het wederwoord hierboven blijven hieronder behouden. Er worden wel weinig nieuwe tegenargumenten geformuleerd.)

1.

De Vlaamse regering bevestigt dat de klacht terecht tegen haar gericht wordt.

2.

De Vlaamse regering stelt dat vooruitgang geboekt wordt, dat de investeringen in bijvoorbeeld sociale woningen de demografische groei bijhouden en dat systematisch inspanningen geleverd worden. Spijtig genoeg is het resultaat van dit alles ook afhankelijk van macro-economische factoren en van pragmatische budgetbeperkingen, zodat een maximaal resultaat niet mogelijk is.

3.

De Vlaamse regering verdedigt nogmaals het Woonbeleidsplan Vlaanderen 2050 als finale oplossing.

4., 5.

De Vlaamse regering herhaalt haar pleidooi voor eigenwoningbezit als legitieme beleidskeuze. Er wordt op gewezen dat de uitdoving van de woonbonus en de verlaging van de registratierechten antwoorden zijn op de vraag en kritiek van Europa.

De Vlaamse regering herhaalt dat het aantal sociale woningen toenam. Ze onderkent wel de behoefte aan ‘nog meer’ maar wijst het doel van 14% af. Ze vermeldt de operatie met geconventioneerde woningen en de ernstige renovatie-inspanningen.  De Vlaamse regering stelt dat het BSO gaat over stimuleren, niet over verplichten, omwille van de lokale autonomie.

9., 10.

De Vlaamse regering wijst er op dat lokale binding een criterium is voor kandidaten voor een sociale huurwoning, die voldoen aan de inkomensvoorwaarden en dus een woningnood hebben. Het basiscriterium wordt zo niet ontlopen.

De Vlaamse regering verdedigt opnieuw, voor de private huur, haar keuze voor vrijemarktwerking en woningkwaliteitsbewaking. Tekortkomingen worden onderkend maar ook geweten aan externe en moeilijk controleerbare factoren (zoals de energiecrisis). De Vlaamse regering stelt dat het beleid het eigenwoningbezit niét prioritair stelt, gezien de annulatie van het belangrijkste instrument (de woonbonus) en de toename van de middelen voor sociale huisvesting.

CONCLUSIE – COMMENTAAR

De klacht van Woonzaak is zo solide onderbouwd door overtuigende facts & figures dat louter inhoudelijk repliceren op deze mathematisch secure bewijsvoering niet mogelijk wordt. Zo’n verdediging zou dan snel lijken op het ontkennen van het bestaan van de zon. Toch meent de Vlaamse regering te moeten tegenspreken met eigen interpretaties van getallen. Dit pover verweer, dat alleen maar bevestigt dat het beleid niet meer doet dan de schade beheren en beheersen, moet wat meer envergure krijgen dankzij een beproefde methode: niet de data maar de conclusies aanvallen en de kritiek neutraliseren door ze ideologisch te noemen. Het willen doorschuiven van de verantwoordelijkheid past ook binnen deze strategie. De poging om het federaal en lokaal niveau mee in het bad te trekken blijkt evenwel ijdel, het schuilen achter externe factoren (macro-economie, energiecrisis) en budgetbeperkingen (nota bene opgelegd door de Vlaamse regering zelf) wordt finaal een zwaktebod.

De zelfverdediging van de Vlaanse regering klinkt in elk geval krampachtig. Er wordt vooral geschermd met ambities, plannen, initiatieven, maatregelen en inspanningen, maar veel of consistente resultaten leveren deze ‘goede bedoelingen’ alvast niet op. De cijfermatige argumentatie wordt soms pijnlijk. Meer sociale woningen? In absolute termen wel maar relatief gezien niet omdat de demografische aanwas niet bijgebeend wordt. Het BSO in uitvoering? Ondanks de ruime verlenging van de termijn wordt nog niet de helft van het doel verwezenlijkt en wordt het aandeel van 6% sociale huurwoningen niet verhoogd. Meer eigenwoningbezit? Ja, gemiddeld maar deze toename wordt zeer ongelijk verdeeld: zeker lagere maar nu ook modale inkomens vallen uit de eigendomsboot. Geconventioneerde huur? Hoe kan een (voorlopig) eenmalige operatie, die amper 3.000 woningen plant, aangevoerd worden als oplossing voor een wachtlijst van zeker 50 keer meer?

Er komen zelfs repliekargumenten op tafel, die op zijn minst hardvochtig kunnen genoemd worden. Zeggen dat de ongelijkheid in de verdeling van het eigenwoningbezit “obvious” is, dat is negeren dat het zowel een recent verschijnsel als een gevolg van het gevoerde beleid betreft. 50 jaar geleden hadden binnen élke inkomensgroep de eigenaars een aandeel van 60% tot 70%. Een these als “indien duurzaam eigenwoningbezit zelfs mét steun niet haalbaar is voor huishoudens met een woonbehoefte, dan moeten die huishoudens niet ondersteund worden” getuigt van een kil cynisme, dat als pragmatiek verkocht wordt. De nood aan 14% sociale huurwoningen in vraag stellen door op te merken dat niet iedereen van die 14% rechthebbenden een sociale huurwoning wenst, zo’n magere démarche kan alleen maar uitgelegd worden als een poging om de realiteit van amper 6% te doen vergeten of als voldoende te promoveren. De significante stijging  van het aantal huurpremies en -subsidies inroepen als als een pluspunt en een verdienste van het beleid wordt al helemaal ridicuul maar vooral wreed: die stijging is de confronterende indicator dat nog meer huishoudens al minstens 4 jaar op de wachtlijst staan en zich moeten beredderen op een kreupele huurmarkt.

En voor alle duidelijkheid, niet alleen de huidige minister moet zich door de klacht aangesproken voelen. De Vlaamse regering en het huisvestingsbeleid vandaag zijn de pars pro toto voor alle actoren en acties van de voorbije decennia, van zowel ministers als parlementsleden, van zowel meerderheid als oppositie, over alle partijgrenzen heen. Wie heeft van het huisvestingsgrondrecht een strijdpunt gemaakt? Wie heeft meer gedaan dan wat rommelen in de marge?

De lofzang van het beleid pro vrije wil en keuze heeft de markt en de lokale overheid vrij spel gegeven maar de woonsituatie van huishoudens met lagere en modale inkomens niet verbeterd, integendeel. Die klacht als ideologisch wegwimpelen, maar doen alsof de (inefficiënt gebleken) doctrine pro eigenwoningbezit, hoewel legitiem, niét ideologisch is, dat getuigt van onwil. Dat suggereert dat ideologie een lelijk woord wordt zodra het gaat over een andere mening dan de heersende ideologie van het beleid.

Om te vermijden dat doodzwijgen de nieuwe tactiek wordt blijft Woonzaak een bittere noodzaak.