The Pink Panther (DMOA): onderbenut perceel in Heverlee-centrum wordt nieuwe hippe plek

The Pink Panther ligt vlak naast het treinstation van Heverlee. Het project, gerealiseerd in opdracht van private ontwikkelaar Frederic Haven en uitgevoerd door aannemer Notermans, omvat twee nieuwe gebouwen. Het ene vervangt een verouderde rijwoning aan de Naamsesteenweg met op het gelijkvloers een frituur en het andere een verouderde kleinere rijwoning met aangrenzende inpandige garage aan de parallel en lager gelegen Groenstraat. Ook de transformatie van de verwilderde tuinen ertussen tot een nieuwe groene oase van rust en de verbouwing van de rijwoning naast de gesloopte woning in de Naamsestraat maken deel uit van het project.

Niet geaarzeld

Frederic Haven legt uit: "Het voormalige friethuis aan de Naamsesteenweg kon ik kopen via een makelaar nadat ik een gedurfd bod had uitgebracht. Dat was in 2013, de vastgoedmarkt was toen lang nog niet zo oververhit als nu. Het pand in de Groenstraat was in zeer slechte staat en stond al jaren leeg. Niet lang na de aankoop van het frituurhuis kwam het op de markt. Ik zag meteen potentieel en heb dan ook niet geaarzeld. Op zichzelf had het pand in de Groenstraat niet veel waarde, gezien de nabijheid van het spoor en het feit dat het in een dal achter de spoorwegtunnel ligt. Maar in combinatie met het pand in de Naamsesteenweg, werd ineens veel meer mogelijk. Twee jaar later, ons project was toen al opgestart, kreeg ik de kans om ook het studentenhuis met tuin naast het frituurhuis te verwerven. De toenmalige eigenaar nam daarvoor zelf contact met mij op."

Roze baksteen, roze zichtbeton en roze luifels

Het nieuwe gebouw aan de Naamsesteenweg herbergt de eventlocatie Hävn, restaurant Furbetto en vijf studio’s voor jongwerkenden, respectievelijk op niveau -1, het gelijkvloers en de drie verdiepingen erboven. Dat aan de Groenstraat bestaat uit een kleiner appartement op het gelijkvloers, een grote appartement op de eerste verdieping en daarboven een grote duplexwoning. Het gelijkvloerse appartement grenst – gezien het feit dat de Groenstraat lager ligt dan de Naamsesteenweg – aan de nieuw aangelegde binnentuin, waarvan het grootste deel bij de eventlocatie hoort. De studentenwoning langs de Naamsesteenweg werd gerenoveerd en voorziet nu nog steeds in studentenkamers.

The Pink Panther werd gefaseerd opgeleverd in het eerste deel van 2023. De twee nieuwe gebouwen hebben zonder meer een eigenzinnige uitstraling. Het zijn, zeker in het bestaande stedelijk weefsel, gewaagde architectonische ontwerpen, waarin vooral de roze baksteen, het roze zichtbeton en de roze luifels opvallen. Het is aan die elementen dat het project zijn naam te danken heeft. “Maar ook aan het feit dat The Pink Panther een diamant is en wij dit project in het centrum van Heverlee als dusdanig beschouwen”, vertelt Benjamin Denef, zaakvoerder van DMOA.

Voor zijn bureau viel het project binnen het geliefkoosde domein. “Wij zijn gespecialiseerd in op maat gemaakte architectuur en realiseren die het liefste in een complexe setting. Hoe gecompliceerder het bouwterrein en hoe denser het weefsel waar dat inligt, hoe liever wij er met DMOA onze tanden in zetten.”

Bureau van architect als inspiratie

De architect schetst hoe het project tot stand kwam. “Frederic Haven is eigenlijk een geneesheer, maar is daarnaast, vanuit een grote interesse in architectuur en bouwen, ook private ontwikkelaar. Wat zijn projecten typeert is dat ze niet alleen architecturale kwaliteit bevatten, maar ook ecologisch duurzaam zijn. Als Heverleeënaar wil hij in zijn thuishaven plekken ontwikkelen die mensen samenbrengen en een maatschappelijke meerwaarde hebben, want daar ontbreekt het wel een beetje aan in de Leuvense deelgemeente. Toen hij naar ons bureau kwam om te bespreken wat we op het perceel in Heverlee konden realiseren, raakte hij geïnspireerd door het ontwerp van ons gebouw, dat naast kantoorruimte ook een eventruimte en een woonstudio bevat. Hij wilde iets soortgelijks realiseren en gaf ons veel vrijheid om te verkennen wat er op dit compacte perceel mogelijk was.”

En dat was heel wat, zo bleek. “Het bijzonder plan van aanleg dat bestaat voor de Naamsesteenweg en Groenstraat beschreef dat bijna het hele plot bebouwd mocht worden, op 20% na”, aldus de architect. “Dat komt omdat de tuinzone eigenlijk is ingekleurd als economische zone, omdat het perceel pal in het centrum van Heverlee ligt. Daardoor konden we veel dieper bouwen dan de 15 meter diepte van de twee verouderde afgebroken woningen. Ondanks die bouwdiepte is de nieuwe tuin toch nog steeds voldoende groot en open, mede ook doordat de tuin van de gerenoveerde woning naast de nieuwbouw langs de Naamsesteenweg er deel van uitmaakt. Dat toont toch aan dat een uitgebreid programma niet per se betekent dat het project heel claustrofobisch wordt er een geen groen meer overblijft.”

Oscar Vandevenne, uitbater van Hävn, beaamt dat laatste. “Mensen die hier een event houden zijn naast de binnenruimte ook zeer te spreken over de tuin, waarin ik een Zuid-Franse sfeer heb proberen creëren. Wanneer er geen events zijn en ik aan het werk ben in Hävn, doe ik dat in de tuin of zet ik op z’n minst alle ramen open om het groen te kunnen voelen en ruiken. Zeg nu zelf, dat zijn toch arbeidsomstandigheden om jaloers op te zijn?”

Hävn organiseert allerlei soorten events. “In de week zijn die vooral b2b-gericht, denk aan zakenlunches, meetings of wijnproeverijen in de tuin, maar in de weekends vinden hier ook communiefeesten, yogalessen of trouwfeesten plaats. Alles is hier eigenlijk mogelijk”, stipuleert Oscar Vandevenne.

Intensivering

Niet alleen in de eventruimte is sprake van verweving – door de verschillende activiteiten die er kunnen plaatsvinden, dat is ook zo in de tuin van Hävn. “De bewoners van The Pink Panther mogen er immers in vertoeven wanneer er geen events doorgaan in Hävn”, aldus Oscar Vandevenne.

Maar The Pink Panther is toch vooral een voorbeeld van een verhoging van het ruimtelijk rendement door intensivering. “Door verdichting, stapeling van functies, deels ondergronds bouwen en door te voorzien in ruimtes voor zowel wonen als werken hebben we gezorgd voor een intensivering van het programma op de bestaande oppervlakte”, legt Benjamin Denef uit. “De verhoging van het aantal activiteiten zorgt ervoor dat de bouwgrond nu veel efficiënter benut wordt.”

Drie kernkwaliteiten springen eruit

Drie kernkwaliteiten waarmee het Departement Omgeving de kwaliteit van de leefomgeving in Vlaanderen wil verhogen, springen er bij The Pink Panther uit: economische vitaliteit (1), herkenbaarheid, leesbaarheid en aantrekkelijkheid (2) en energetische aspecten (3).

“Met eventlocatie Hävn en het restaurant Furbetto is er in The Pink Panther ruimte voor bruisende economische activiteiten”, licht Benjamin Denef concreet toe hoe die kernkwaliteiten invulling kregen. “Het project voldoet aan de kernkwaliteit herkenbaarheid, leesbaarheid en aantrekkelijkheid omdat ons ontwerp enerzijds aandacht heeft voor groen, aantrekkelijke uitzichten – dankzij onder meer de gebogen vormen en roze accenten – en een goede overgang tussen de publieke en private ruimtes – dankzij een vernuftige architecturale puzzel. En anderzijds omdat het bestaat uit volumes die qua schaal mooi in de omgeving passen. De kernkwaliteit ‘energetische aspecten’ tot slot, die stelt dat een project moet inzetten op energiezuinigheid en hernieuwbare energie, hebben we vertaald in verschillende ingrepen, zoals het maximaliseren van de isolatie en luchtdichtheid van de gebouwen, het plaatsen van vloerverwarming en balansventilatie met terugwinning en het integreren van regenwaterrecuperatie, via groendaken en de tuin, en geothermische warmtepompen. De benodigde energie wordt opgewekt via zonnepanelen en stroomoverschotten gaan naar het studentenhuis of naar twee grote waterbatterijen. Het hele energieplaatje wordt aangestuurd door een zogenaamd energiemanagementsysteem of EMS. De twee nieuwe gebouwen zijn door al die ingrepen bijna-energieneutraal.”

Uitdagingen

De geothermie vormde wel een uitdaging. “In totaal zitten er hier vijftien energiepalen in de grond om het project te kunnen koelen en verwarmen met aardwarmte, tot 60 meter diep”, verduidelijkt Benjamin Denef. “De machines voor de nodige boringen vlot hier krijgen was niet evident, omdat je hier pal in het centrum zit. Ook het afvoeren van het spoelresidu was minder vanzelfsprekend dan in een buitenstedelijk project.”

Maar de uitvoering van het project was om nog meer redenen uitdagend. Benjamin Denef: “Zo was ook het plaatsen van de beschoeiing om de eventruimte op niveau -1 mogelijk te maken een uitdaging. De Naamsesteenweg is immers een zeer druk bereden weg, ook door zwaar verkeer, waardoor de keerwanden heel zwaar moesten worden uitgevoerd. En ook het realiseren van het terras van Furbetto, aan de achterkant van het restaurant en bovenop de eventruimte, was niet zo simpel. Aan de ene kant kijkt dat uit op de binnentuin van Hävn, maar aan de andere kant op de tuin van de buurman – die in de praktijk wel slechts voorziet in parkeerruimte. Om de daglichttoetreding in de tuin van de buurman te vrijwaren, moesten we het terras van Furbetto aan die kant vanaf een bouwhoogte van 2 meter 45 graden laten inspringen. Dat hebben we uiteindelijk gedaan door op die hoogte teruggesprongen raampjes te voorzien, die dan meteen ook zorgden voor extra licht in de eventruimte erachter.”

Extra inspanningen voor goede akoestiek in restaurant

Gevraagd naar wat beter kon, noemt Benjamin Denef de akoestiek bij de opstart van het restaurant. “Er waren toen niet voldoende middelen om de nodige geluidsabsorptie op te hangen in die ruimte. Intussen is er bijgeïnvesteerd in een extra voorzetwanden en akoestische panelen en is die kinderziekte genezen. Voor de eventruimte was akoestiek uiteraard wel al van bij het concept een aandachtspunt. Concreet zorgen akoestische spuitpleister tegen het plafond en de kurkafwerking van de wanden voor een maximale geluidsabsorptie.”

Maatschappelijke meerwaarde

Furbetto is intussen al anderhalf jaar open. "Toen we hier voor het eerst kwamen kijken, waren we op slag verliefd op het grote terras. En uiteraard ook op de ligging hier pal in het centrum van Heverlee. We zijn fier op wat we er samen met interieurarchitect Evert van Dam van Okura Projects en schrijnwerker Bart Dereymaeker van Triple-d van de ruimte hebben gemaakt”, aldus Jasper Voet, de jonge Leuvenaar die het restaurant samen met goede vriend en stadsgenoot Gust Vanderwaeren opstartte. “Maart misschien nog trotser zijn we op het feit dat we voelen dat we met Furbetto iets betekenen voor de buurt. Wie vandaag een tafeltje boekt, moet dan ook drie maanden geduld oefenen. En nochtans kunnen we wel wat mensen kwijt.”

Ook Oscar Vandevenne ondervindt de maatschappelijke meerwaarde van het project naar eigen zeggen dagelijks. “De events die hier doorgaan, gaan vaak uit van bedrijven of mensen in de buurt. Van hen horen we dat ze al lang zaten te wachten op een eventlocatie als Hävn in Heverlee. Maar dit project biedt niet alleen meerwaarde voor de buurt. Zo merk ik dagelijks hoe de groene tuin van The Pink Panther ook de bewoners van het project zelf samenbrengt. Dat is mooi om zien, vind ik.”

Vlotte samenwerking met Stad Leuven

Benjamin Denef wenst tot slot nog de vlotte samenwerking met Stad Leuven te benadrukken. “De flow om van een eerste idee naar een vergunbaar project te komen zit in Leuven heel goed. Althans, zo ervaren wij het toch met DMOA. Die ziet er altijd hetzelfde uit: wij hebben een paar eerste ideeën en die sturen we naar een van de gemeentelijke omgevingsambtenaren. Die adviseert vervolgens wat beter of anders moet, bijvoorbeeld het voorgestelde programma of de voorgestelde volumes, waarna wij terugkoppelen met de bouwheer en ons ontwerp aanpassen en het daarna weer aan de gemeentelijke omgevingsambtenaren bezorgen. Zo komen we iteratief, stap voor stap, tot een eindresultaat dat niet alleen naar de zin is van de opdrachtgever, maar waar ook de stad zich in kan vinden. Die werkwijze zorgt ervoor dat we bijna nooit een project geweigerd zien. Dat pingpongen met de stad is voor ons essentieel om tot kwalitatieve architectuur te komen.”

De architect stelt wel vast dat datzelfde traject, waar DMOA bij zweert, in andere steden en gemeenten vaak moeizamer verloopt. “De dienst Stedenbouw geraakt in steeds meer steden en gemeenten onderbemand – ik denk nu spontaan aan Antwerpen en Mechelen – wat ervoor zorgt dat je soms heel lang moet wachten op een vraag die je per mail stelt. Dat maakt het voor ons architecten niet simpel werken. Zodra je opdrachtgever zich kan vinden in een eerste ontwerp wil die namelijk zo snel mogelijk weten of dat uitgevoerd kan worden. Het gebeurt dat we dan maanden moeten wachten op een antwoord op onze vragen. En dat zijn simpele vragen, hé: mogen we horeca voorzien in het project? Kunnen we van die woning appartementen maken? Ik vrees dat dat probleem op korte termijn alleen maar groter gaat worden door de vele besparingen. Maar goed, dat staat eigenlijk los van dit mooie project in Heverlee, waar we vandaag nog steeds met veel voldoening en trots op terugkijken”, besluit hij.

Technische fiche

Datum en oplevering: medio 2023

Ligging: Naamsesteenweg 213 en Groenstraat 66, 3001 Heverlee

Opdrachtgever: Frederic Haven

Architectuur: DMOA

Studiebureaus: Mieke Bornauw (BLENG)

Aannemer: Notermans

Dit artikel kadert in een reeks met inspiratieprojecten rond ruimtelijk rendement die Palindroom en NAV in opdracht van het Departement Omgeving uitwerken. De reeks toont hoe de tien kernkwaliteiten uit de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2018) in de praktijk worden gebracht.

De volledige reeks van projecten die hoog inzetten op ruimtemlijk rendement vind je hier.