Tivoli GreenCity: een BIM-project dat de wereld van morgen voorspelt

Het project rond de duurzame wijk 'Tivoli' is een van de meest ambitieuze die momenteel in Brussel worden ontwikkeld. De naam is afgeleid van een straat in Laken. Tivoli wordt ontwikkeld op een voormalige opslagsite nabij Tour & Taxis, in de kanaalzone, die wordt beschouwd als strategisch voor de socio-economische omschakeling.

Het terrein beslaat 4,5 hectare en strekt zich uit van de Dieudonné Lefèvrestraat tot de Tivolistraat en van de Molenbeekstraat tot de Claessensstraat in Laken. Van meet af aan was de wens om een nieuwe toonaangevende wijk te ontwikkelen op het gebied van duurzame ontwikkeling en sociale mix in stedelijke gebieden.

Omdat de wijk bijzonder dicht is, werden assen van zachte mobiliteit bedacht. Het groene plein, ingericht rond twee opmerkelijke bomen (platanen), vormt het centrum van de site. Het strekt zich uit tot promenade met winkels. Tot slot loopt er een 'draad van water' door de hele wijk.

Passief en zero energie

"Tivoli is "duurzaam" in de zin dat 35 % van de woningen energieneutraal zijn, en 65 % passief", merkt Olivier Vermeersch op, een van de vier architecten en projectleider (+ een landschapsarchitect). "Het project omvat onder meer een warmtenet, een warmtekrachtkoppelingscentrale, fotovoltaïsche panelen, maximale gevelisolatie, recuperatie van regenwater, groendaken ... Eén van de loten is bovendien een renovatie van een oud Belgacom-gebouw. We pasten een circulaire economie toe door bepaalde materialen terug te winnen."

De appartementen (van verschillende grootte) zijn ook ontworpen om te profiteren van zoveel mogelijk zonlicht in woonruimtes, maar ook in de kern van gebouwen (om de elektriciteitsrekening van de gemeenschappelijke ruimtes zo veel mogelijk te beperken).

Sociale mix

Concreet voorziet het project, naast de 397 wooneenheden, in twee crèches voor 62 kinderen elk en 770 m² commerciële ruimte. Een ander bijzonderheid: de sociale mix: 30 % van de sociale woningen wordt geïntegreerd in de 12 gebouwen, een primeur in België.

Bovendien zijn er verschillende gebouwen binnen gemeenschappelijke mede-eigendom. Ze delen elk gezellige ruimtes en tuinen in het interieur van een blok, evenals collectieve wasruimtes, voor hechtere sociale banden. Op dezelfde manier worden de daken omgetoverd tot moestuinen en worden er ontspanningsruimtes voorzien aan de bovenkant van elk gebouw.

'BIM, voor meer transparantie'

In het Verenigd Koninkrijk is BIM al enige tijd verplicht voor openbare aanbestedingen vanaf een bepaalde projectkost. Sinds ongeveer 2 jaar wordt het in België toegepast, maar enkel voor grootschalige projecten. Het is echter zeer waarschijnlijk dat het de komende decennia alle soorten projecten zal bestrijken.

"BIM is het resultaat van een natuurlijke evolutie die vanzelfsprekend is", zegt Mike Baetens, BIM Manager bij CFE Brabant. "Het toont de wil om te evolueren met nieuwe tools. Concreet optimaliseert het de werkzaamheden en zorgt het voor meer transparantie tussen de verschillende actoren. Het maakt het ook mogelijk om efficiënter en stroomopwaarts te werken dankzij 3D. Tot slot is het een zeer coöperatief systeem. Dankzij BIM leggen we onderaannemers niet langer een strikte planning op, maar vragen we hun om hun mening met het oog op proactiviteit. "

Olivier Mahieu, bouwmanager (van de firma BPC), is ook al even optimistisch over BIM. "Dit systeem maakt een betere samenwerking tussen de actoren en een diepere kennis van het project mogelijk. Dankzij BIM begrijpen we immers beter wat we moeten bouwen. We kunnen er ook op anticiperen, vooral wat de hoeveelheden betreft. BIM maakt ook complexere ontwerpen mogelijk. Een ander voordeel: wanneer men bijvoorbeeld een borderel voor het schrijnwerk moet aanpassen, worden alle wijzigingen met één klik doorgevoerd. Vroeger werd geval per geval  gecorrigeerd, waardoor het risico op fouten drastisch toenam ...".

10 tot 15 % minder fouten

Het door de architecten ontworpen 3D BIM-model gaat door de handen van de aannemer die de technische haalbaarheid ervan analyseert, en gaat vervolgens opnieuw naar de architect, die het project afrondt. "Correcties zijn veel sneller en nauwkeuriger dankzij 3D. We schatten dat we 10 tot 15 % van de fouten die normaal op een "klassieke" werf worden gemaakt, vermijden dankzij BIM. De kosten van BIM-opleidingen worden dus grotendeels afgeschreven, vooral omdat de werven sneller zijn. " Aanvankelijk was de Tivoli gepland voor 2020, maar volgens de laatste ramingen zal het in het voorjaar van 2019 worden opgeleverd.

"Zich omringen met de BIM-actoren"

Voor de uitvoering van het project moesten de architecten voor het eerst aan de slag met BIM. "Het is meer werk voor de eigenlijke start van de werf, maar daarna gaat alles veel sneller. Bovendien stelt het ons allemaal in staat om te interageren. "

Xella is één van de BIM-actoren met zijn Silka-elementen (voor de dragende wanden van gebouwen) en zijn Ytong-blokken. "We hebben ze gekozen vanwege hun gemakkelijke toepassing en het feit dat er geen afval op de werf is. Gezien de snelheid van uitvoerin, kan men zeggen dat de operatie financieel interessant is. Bovendien is Xella BIM-gecertificeerd, wat een absolute voorwaarde was. " 

Olivier Mahieu benadrukt ook het voordeel van een expert bij elk BIM-project. "Vanaf het begin is er een BIM-manager in het " Bouw Team" die zorgt voor de afstemming en codificatie tussen de verschillende spelers. Dit is een echte troef. "