Vernieuwend hergebruik iconische WTC-project zet nieuwe standaard voor circulair bouwen

Het innovatieve project, dat de naam "ZIN in No(o)rd" draagt, heeft als ambitie de emblematische WTC I en II torens in het hart van de Noordwijk te hergebruiken. In plaats van een eenvoudig hergebruik van het bestaande gebouw, voegt het ontwerp een nieuwe dimensie toe door de torens te verbinden met een nieuw volume van 14 verdiepingen met dubbele hoogte. Hierdoor ontstaat een nieuwe conditie voor een gemengde invulling, met een nieuwe manier van werken, appartementen, een hotel, sport- en vrijetijdsinfrastructuur, commerciële ruimtes en veel groen. Ook de relatie met de stad is totaal herdacht, met een open gelijkvloerse verdieping, die uit meerdere adressen bestaat, en een meervoudige relatie met de stad en de publieke ruimte ontwikkelt. Met dit nieuwe flexibele concept, wordt een nieuwe standaard gezet voor gemengde grootschalige gebouwen in Europa.


Flexibel bouwen

Het project zet radicaal in op hergebruik, niet enkel door het bestaande gebouw te beschouwen als een materialenbank, maar ook door een vernieuwend architectuurconcept. Door slim in te spelen op de bestaande randvoorwaarden en door deze aan te vullen met een aantal strategische ingrepen en een toekomstgerichte visie, ontstaat een robuust gebouw dat zich ook in de toekomst flexibel zal kunnen aanpassen aan een wijzigend gebruik. Door de toevoeging van een nieuw volume met dubbelhoge plafondhoogtes, door het voorzien van verschillende circuits van circulatie met meerdere toegangen, en door het activeren van de stedelijke ruimte, al was het een gedeelde lobby, ontstaat een complex dat niet voor één type gebruik bedacht is, maar door de tijd heen zal kunnen evolueren.


Transformatie Noordwijk

De Belgische architectuurbureaus 51N4E en Jaspers-Eyers werden in samenwerking met het Parijse l’AUC uitgekozen door Befimmo voor het ontwerp van dit ambitieus project. De keuze volgde op een oproep tot kandidaturen die in 2017 in samenspraak met de Brusselse Bouwmeester werd opgezet. Het team wordt bijgestaan door deskundigen in engineering, duurzaamheid, kringloopeconomie, toegankelijkheid en welzijn.

Na hun selectie hebben de architecten een werkplek opgezet op een van de verdiepingen van de WTC I toren, die ze toen samen met verschillende andere actoren tijdelijk gebruikten, om het project “on site” te ontwikkelen met de verschillende partners en deskundigen. Tegelijkertijd, en dankzij de grote investering van LabNorth - een alliantie tussen 51N4E, Architecture Workroom Brussels, VraimentVraiment en Up4North die zich inzet voor en streeft naar de duurzame en innovatieve transformatie van de Noordwijk in Brussel - werden in 2018 verschillende initiatieven genomen om alle mogelijkheden van de Noordwijk te verkennen. Dit was een belangrijke proefperiode voor de introductie van nieuwe soorten toepassingen in de buurt, die geleidelijk de mogelijkheden van gemengd en hybride gebruik aantonen. Hoewel ze kwetsbaar zijn, kunnen deze initiatieven de basis vormen voor een andere toekomst voor de buurt.


Huurovereenkomst met Vlaamse overheid

Befimmo vroeg in 2018 de vergunning aan voor ZIN, de herontwikkeling van de site van het huidige WTC I en II. De eerste fase van de werken, het schoonmaken en de asbestverwijdering, start nog in het eerste kwartaal van 2019. De tweede fase zal starten midden 2020 na het bekomen van de nodige vergunningen. De werken zullen lopen tot midden 2023. Befimmo heeft al een akkoord met een aannemer voor de bouw van het project aan een verzekerde prijs. Ter herinnering, de huurovereenkomst die Befimmo had met de Belgische Staat (enige gebruiker van toren II) liep af op 31 december 2018. Enkele maanden later heeft Befimmo dus al een nieuwe huurder gevonden voor de gehele kantoorruimte.

De huurovereenkomst met de Vlaamse overheid, voor 70.000 m² aan kantoren, zal aanvangen in 2023 (bij voorlopige aanvaarding van de werken) en heeft een vaste termijn van 18 jaar. Ongeveer 3.900 Vlaamse ambtenaren zullen in « ZIN in No(o)rd » een nieuwe, inspirerende en duurzame werkplek vinden, gericht op het idee van uitwisseling en flexibiliteit. De kantoorruimtes bieden de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten en samen te werken in een groene en gezonde werkomgeving met gevarieerde sferen. De appartementen op de site zullen verhuurd worden en een vernieuwend concept is gepland voor het hotel, in samenwerking met een gespecialiseerde operator.


Voorbeeldproject

“Dit is een echt voorbeeldproject, op een ongeziene schaal. Het bestaande gebouw is de grondstof voor het nieuwe project: 68% wordt hergebruikt in het project zelf. Als je de recyclage op zich bekijkt wordt het gebouw tot 95% gerecycleerd. Voorbij die cijfers, laat het project ook zien hoe het circulaire denken de manier verandert waarop je architectuur concipieert. Door de grote maatvoering kan het gebruik in de toekomst evolueren: het vernieuwde project is robuust in de tijd, door de opbouw en dimensionering, door de verschillende circulatiemogelijkheden en door relatie met de stad. Door het inbrengen van groen wordt het ook een gezonde en aantrekkelijke bestemming. Die diversiteit aan condities maakt van het gebouw een vat van mogelijkheden voor een open en circulaire toekomst.” Johan Anrys, mede-oprichter van 51N4E.


De 4 kernpunten van ZIN

Werken, wonen, leven
Een nieuw centraal volume verbindt de twee bestaande torens, waardoor 14 buitengewoon ruime vloeren ontstaan met een vrije hoogte van ongeveer vijf meter. Zo krijgt de Vlaamse overheid een enorme werkruimte van meer dan 4.500 m² per verdieping, met panoramisch zicht. De grote en hoge (5,30 meter) binnenruimte maakt een ontelbaar aantal verschillende ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Bovendien is het dankzij deze afmetingen mogelijk bomen te planten op elke verdieping en zo een groene en gezonde werkomgeving te creëren.
Op de tussenliggende verdiepingen (die half zo hoog zijn) komen er appartementen (aan de oostzijde) en een hotel (aan de westzijde). Deze samensmelting van functies zorgt voor een gebouw waar altijd leven is, zeven dagen op zeven. Elke verdieping heeft een terras aan de oostkant en vormt zo samen met de daktuin een groene continuïteit met het Maximiliaanpark. Het project zal zo maximaal bijdragen tot de uitbouw van een echte en nieuwe dynamiek in de Noordwijk.

Stad maken
De Noordwijk in Brussel is een omgeving in volle transitie met enorme kwaliteiten maar ook uitdagingen. De bestaande WTC-torens, die werden ontwikkeld in de jaren ’70, sluiten niet langer aan op de verwachtingen van de markt. De flexibiliteit van het werken is vandaag een realiteit, zowel in de ruimte als in de tijd. Kantoorwijken worden steeds meer collectieve plekken, waar mensen elkaar ontmoeten om samen te werken, in steeds wisselende constellaties. Het principe van « stad maken » staat om deze reden centraal in het ontwerp. ZIN zal volledig geïntegreerd worden in het bestaande stedelijke ecosysteem en zal open zijn naar de stad. De begane grond wordt een transparante trekpleister met een riante serre, een ontmoetingsplek, en openbare ruimte. Het uitzicht vanop het dakterras vervolledigt het geheel. De verschillende functies op de site krijgen elk hun eigen adres en toegang, waardoor nieuwe stadsassen ontstaan.

Aanpasbaar bouwen
Ook op vlak van circulariteit wordt de lat hoog gelegd. Het bestaande gebouw wordt maximaal benut. De ondergrondse verdiepingen en de circulatiekernen blijven behouden. In totaal betekent dit dat 62% van het huidige gebouw zal worden hergebruikt. De delen die worden afgebroken krijgen daarna een nieuw leven. Tot 95% van het materiaal wordt gerecupereerd of gerecycleerd en meer dan 30 materialen van het nieuwe gebouw zijn C2C gecertifieerd.
Het circulaire denken is niet enkel gestoeld op recupereren en certifiëren, het wordt ook toekomstgericht opgevat. De neutrale opbouw zorgt ervoor dat binnen éénzelfde basisopbouw zowel kantoren, woningen als hotelkamers ingericht kunnen worden. Het gebouw is dus niet enkel gericht op de noden van vandaag maar kan ook aangepast worden aan de noden van morgen.

Duurzaam ontwerpen
Gebruikerscomfort en duurzaamheid gaan hand in hand. Een intelligente gevel garandeert comfort op een energiezuinige manier. Zonnepanelen aan de buitenzijde zorgen voor energie en bescherming van de zon. De opengaande ramen zorgen voor frisse lucht overdag, en een natuurlijke afkoeling ’s nachts.
De daken van het gebouw en de serre worden maximaal voorzien van zonnepanelen. Warmte en koude worden onttrokken uit de grond met een koude-warmteopslag-systeem, wat meer dan 60% van de energievraag dekt. Een uitwisseling van energie tussen de functies zal het energieverbruik verder reduceren.