“Voor mij mag de betonstop morgen al beginnen”

Zal 1 december 2016 de geschiedenis ingaan als een historische dag? Het kantelmoment waarop onze overheid eindelijk formeel paal en perk stelde aan de ongebreidelde ruimte-inname, de potsierlijke lintbebouwing en de massale verharding in de Vlaamse regio? Het begin van een duurzamere toekomst met een verantwoordere land use en een hogere woondensiteit? De aanloop naar een radicaal andere bandering van onze ruimtelijke ordening? Als het van Leo Van Broeck afhangt wel: “Sinds 06u15 deze ochtend zijn de vele sms’jes en telefoontjes volop binnengestroomd. Ik ben enorm blij dat we ons eindelijk op dit keerpunt bevinden. We hebben het meer dan twintig jaar geleden al eens geprobeerd, maar we zijn toen duidelijk te licht bevonden. We waren onvoldoende ambitieus en zijn er destijds niet in geslaagd om ons slordig ruimtegebruik een halt toe te roepen. De beslissing die vandaag genomen is, is overduidelijk van een andere orde. Ik ben verbaasd over de hoeveelheid politiek draagvlak.”

Fout perspectief

Na deze licht triomfantelijke inleiding stond Van Broeck stil bij de relatie tussen (slimme) vastgoedontwikkeling en land use. Volgens hem hanteren we daarbij een fout perspectief: “Before you can act local, you have to think global, en effectief: onze problemen zijn planetair geworden. De natuur is in onze verstedelijkte maatschappij afgegleden tot een afgeleid beeld waarmee we steeds minder reëel contact hebben. Op onze aarde zijn er nog 8,7 miljoen andere levensvormen die geen fotovoltaïsche cellen, passiefbouw of BREEAM nodig hebben, maar die wél iets vergen wat de mens blijkbaar niet kan voorzien: plaats. Uiteraard zijn onze problemen deels te wijten aan global warming of CO2-uitstoot. Maar het klimaatdebat gaat voorbij aan de essentie, want als we niet opletten, bouwen we straks de hele planeet vol met onze ultraduurzame en CO2-neutrale projecten. De mens bestrijkt nu al 70 % van de vruchtbare fractie van de aarde, de kritische bovengrens die een dominante soort in elk ecosysteem mag opeisen. De twee grootste faunagroepen – de aan de mensheid behorende dieren (veestapel en huisdieren) en de mens zelf – hebben een voedselbehoefte die we niet meer kunnen afdekken met het vruchtbare aandeel van Moeder Aarde. Qua biodiversiteit is het vet van de soep, al gaat het prima met de natuur in Tsjernobyl (lees: omdat wij daar weg zijn). Kortom: we zijn op allerhande manieren te veel planeet aan het gebruiken en moeten dringend beginnen inzetten op verdichting, want real estate is niet voldoende smart als het alleen maar om energie draait. Telkens als we plannen maken voor nieuwe vastgoedoperaties, zullen we in plaats van extra ruimte in te nemen dus ook extra ruimte moeten creëren. Dat zou weleens veel smarter kunnen zijn dan te focussen op E-peilen, zeker als we het combineren met een collectief maatschappelijk project.”  

“Het klimaatdebat gaat voorbij aan de essentie, want als we niet opletten, bouwen we straks de hele planeet vol met onze ultraduurzame en CO2-neutrale projecten”

Ruimtebeslag

Van Broeck gaf het in het verleden al meermaals aan: verkaveld Vlaanderen is een ruimtezuiper. “De bevolkingsdichtheid van België is de derde hoogste in Europa, maar dat geeft een vertekend beeld omdat het op zich niets zegt over het ruimtebeslag (oppervlakte van het land min het landbouwgebied, de natuurzones en de  waterlopen). Als je de dichtheid in de bebouwde zone overschouwt, dan doen we het veel minder goed. Zelfs in onze drukste steden kan het een pak beter – Parijs is liefst drie keer denser dan Brussel, zelfs met een Housemaniaans gemiddelde van zeven à acht bouwlagen. Het Verenigd Koninkrijk heeft een lagere bevolkingsdichtheid dan België, maar heeft een veel efficiënter ruimtebeslag. Mocht je het Engels model toepassen op onze bebouwde zone, dan zou er – zonder nog één extra vierkante meter ruimte te gebruiken – plaats zijn voor 6 miljoen extra inwoners. Dat is de kerngedachte van de betonstop, en van mij mag dat proces vandaag al beginnen. Verdichting is immers smart van nature.”

De Bouwmeester wijst in dit verband ook op de overduidelijke link tussen ruimtebeslag en mobiliteit. “In Vlaanderen en Wallonië geraakt slechts 18 % op het werk zonder auto, in het Brussels Gewest is dit al 41 %, en in Manhattan maar liefst 83 %. We verbruiken een enorme oppervlakte, en dat creëert gigantische mobiliteitsproblemen. In ons huidig ruimtelijk model is efficiënt openbaar vervoer een utopie. Zolang we niet evolueren naar compacte kernen, zullen we het tij niet kunnen keren. Je kan vandaag zelfs al niet meer ruraal gaan wonen omdat ook het platteland kapotverkaveld is. In de toekomst moeten dorpen dan ook ministadjes worden waarin het veel fijner wonen is, met een goed functionerend netwerk vol rijwoningen met tuintjes, winkels, horeca, crèches, scholen, een toren met bejaardenflats (in plaats van palliatieve megafermettes in the middle of nowhere) en bossen die opnieuw oprukken tot op 250 meter van de dorpskern.”

“In de toekomst moeten dorpen evolueren tot ministadjes waarin het veel fijner wonen is”

Grondrechten ruilen en transfereren

Maar hoe maken we dit concreet mogelijk? Hoe zorgen we ervoor dat mensen hun dromen omtrent een vrijstaande woning met een tuintje en een boompje opzijzetten ten voordele van compactere levensstijl in een verdichte kern? Ook daar heeft Van Broeck zijn ideeën over: “We zullen grondrechten moet ruilen en transfereren. We moet ervoor zorgen dat bepaalde mensen hoog willen bouwen zonder dat hun buren dat ook willen doen, bijvoorbeeld door de grondrechten evenredig en onafhankelijk van de uiteindelijke configuratie te verdelen over alle mede-eigenaars van een bouwblok – hoog of laag bouwen heeft dus geen positieve of negatieve invloed. Manhattan is op die manier gebouwd, en dat functioneert prima. Als je niet op deze wijze te werk gaat, krijg je een zeedijk.”

Enig probleem hierbij: de regelgeving is (nog) niet mee. In plaats van proactief en stimulerend, is ze veelal verbiedend en restrictief, ervaart de Bouwmeester: “Regelgeving is de meest onderschatte vorm van ontwerpen, maar helaas wel één die vaak gebaseerd is op teksten van dertig jaar geleden die we terugvinden in stoffige schuiven. De meeste stedenbouwkundige voorschriften zijn allerminst slimme concepten voor een efficiënte ruimtelijke ordening. Als we naar een ander soort real estate willen evolueren, moeten we de regelgeving dan ook dringend herscholen en moeten we ze beschouwen als een dynamisch en flexibel aanpasbaar proces”, stelt Van Broeck. “Denk in plaats van de klassieke vergunning voor één functie bijvoorbeeld aan vergunningen voor verschillende functies die voortdurend mogen wijzigen met het oog op de marktvraag. Of denk aan die overvloed aan ondergrondse parkings. In de toekomst zal het bezit van een eigen wagen (die gemiddeld 23 uur per dag stilstaat) overbodig zijn – onder meer door de voordelen die verbonden zijn aan de tijdelijke ontlening van een zelfrijdende auto en beter openbaar vervoer – waardoor we naar 10 à 20 % van het huidige wagenpark zullen evolueren. Wat doe je dan met al die kelders, die overduidelijk niet futureproof zijn en in verhouding enorm veel kosten, zeker als je er bij het begin van je project vervuilde grond voor moet weggraven? En wat als ontwikkelaars de bovenliggende appartementen vervolgens niet verkocht krijgen omdat ze de kost voor de parkeerkelder moeten afschrijven op die paar woningen? Samen moeten we op diezelfde nagel blijven kloppen tot lokale besturen het eindelijk snappen. Er is nood aan gemeenschappelijke parkeergebouwen die later een nieuwe functie kunnen krijgen of die zelfs tijdens hun bestaan als parking al extra functies huisvesten (winkels, sportvelden, fuifzalen ...). IKEA Hamburg heeft simpelweg geen parking meer, maar levert enkel aan huis op tijdstippen dat het de koper uitkomt. Dat heet urban convenience.” 

“Regelgeving is de meest onderschatte vorm van ontwerpen, maar helaas wel één die vaak gebaseerd is op teksten van dertig jaar geleden die we terugvinden in stoffige schuiven”

Geesten masseren

Onze in electorale logica gepokte en gemazelde beleidsmakers doen inzien dat het anders en beter moet, heeft an sich al heel wat voeten in de aarde. In die zin is het beleidsplan Ruimte Vlaanderen in theorie een enorme stap vooruit, al zal dit helaas niet volstaan om het roer volledig om te gooien. Ook de geest van de Vlaming moet grondig gemasseerd worden, beseft de Bouwmeester: “Alles begint bij de burger, want de regelgeving is het resultaat van een democratisch politiek proces. En enkel via een langdurig wisselwerkingsdebat kunnen we invloed hebben op het beleid. Maar: dan moet er wel sprake zijn van inzicht, en ook op dat vlak is er nog werk aan de winkel. We vertrekken namelijk van een hardnekkige versnipperingsmentaliteit. Ecologie staat voor velen nog steeds gelijk aan lichtgevende tuinkabouters op zonnecellen, die vermoedelijk middels een massale CO2-uitstoot geproduceerd worden in China en gegarandeerd binnen de twee maanden kapot zijn. Het komt erop aan om de Vlaming te doen inzien dat een verdichtingsmodel op allerhande vlakken veel meer mogelijkheden biedt. Dorpen zijn in het verleden altijd al goed geoliede ministadjes geweest, en geen zielloze verkavelingen zoals ze hier de laatste halve eeuw als paddenstoelen uit de grond zijn geschoten. Leg verkavelingen aan rond de dorpen in Toscane en geen kat zal er nog naartoe willen. We zijn met andere woorden op verkeerde voet vertrokken in Vlaanderen, dus het is hoog tijd om dat te herijken via het plan dat nu op tafel ligt.”

“Ecologie staat voor velen nog steeds gelijk aan lichtgevende tuinkabouters op zonnecellen, die vermoedelijk middels een massale CO2-uitstoot geproduceerd worden in China en gegarandeerd binnen de twee maanden kapot zijn”

Meer omzet voor bouwsector

Maar wat met het bouw- en vastgoedwezen? Is de geplande ‘betonstop’ slecht nieuws voor een sector die momenteel al erg onder druk staat? “Zeker niet”, beweert Leo Van Broeck. “Dat er geen extra ruimte meer mag worden bebouwd, wil absoluut niet zeggen dat er niet meer gebouwd zal worden. Integendeel: als we plaats maken, zal de bouwsector net meer omzet draaien. Er zal nood zijn aan grotere, geïntegreerde projecten, want we kunnen niet verdichten met de individuele bouwer. Schaalvergroting is onvermijdelijk. Het steeds voortschrijdende principe van de sharing economy vereist ook voor real estate een heel ander engagement. Dat een liberale energieminister zich op een Klimaattop afvraagt waarom een eigenaar van een industrieel gebouw zijn 2 hectare grote roofing niet verhuurt aan iemand die een fotovoltaïsch park wil exploiteren en aldus pleit voor een coöperatieve, vormt het bewijs dat ideologische tegenstellingen versmelten tot een nieuwe nood aan efficiënter ruimtegebruik. Het komt erop aan om de vastgoeddruk op onze planeet – de aarde als bron van kapitaal – om te zetten in een vorm van maatschappelijke meerwaarde. Heel wat moderne shoppingcenters zijn ’s nachts gigantische, geïsoleerde spooksteden waarvoor kilometers asfalt is aangelegd. Het contrast met de Galeries Royales Saint-Hubert in Brussel, een complex dat al meer dan honderd jaar bestaat, is schrijnend: 66 % huisvesting, theater, cinema, restaurants, kortom: levend stadsweefsel en meervoudig, smart gebruik van kostbare ruimte. Dit toont aan dat we zeker ook iets kunnen leren uit het verleden en dat onze toekomst niet enkel schuilt in verdichting, maar bovenal in doordachte land use met een surplus voor mens en maatschappij.”

“Het komt erop aan om de vastgoeddruk op onze planeet om te zetten in een vorm van maatschappelijke meerwaarde”