Voormalige peperkoekfabriek wordt inloop- en opvangcentrum (Volt Architecten)

De peperkoek- en honingfabriek in de Blokmakerstraat in Sint-Niklaas stond al verschillende jaren leeg toen Volt Architecten er in 2013 zijn oog op liet vallen in de zoektocht naar een nieuw onderkomen voor CAW Oost-Vlaanderen in Sint-Niklaas. Die nieuwe vestiging moest het gebouw voor residentiële opvang in de Bremstraat en het inloopcentrum op de hoek van de Mercatorstraat en de Ankerstraat vervangen. Het kantoorgebouw met spreekruimtes in de Gasmeterstraat zou wel blijven bestaan. “De CAW-hulpverleners aan wie ik de site, een stedelijk binnengebied, voor het eerst toonde, moesten hun voorstellingsvermogen wel aanspreken. Het complex, geen beschermd erfgoed, was verouderd en het regende er binnen”, begint Tom Verhaegen van Volt Architecten te vertellen. “Een deel van de fabriek werd nog gebruikt door een eigenaar van een carnavalswinkel die dat huurde van de familie achter de peperkoeken- en honingfabriek, die nog steeds eigenaar was, maar de rest stond leeg en was aan het verloederen. De structuur was wél in orde en CAW Oost-Vlaanderen, dat wij met ons bureau op hun vraag eerder al enkele andere potentiële panden hadden voorgesteld, zag het potentieel.”

CAW Oost-Vlaanderen en Volt Architecten hadden de wind in de zeilen. “Een herbestemming was mogelijk, maar permanente bewoning was daarbij grotendeels uit den boze. Permanente woonfuncties mochten alleen worden ondergebracht binnen de eerste 18 meter gezien vanaf de straat, niet dieper. Daardoor was de site voor ontwikkelaars ondanks de ligging pal in de stad niet interessant. Het programma van CAW Oost-Vlaanderen voorzag echter slechts in tijdelijk wonen, in de vorm van studio’s waar mensen die een beroep doen op het CAW hooguit enkele maanden verblijven. En die vorm van wonen kon voor de stad wél overal op de site. De stad was ook opgetogen over het project en zijn programma, gezien de maatschappelijk meerwaarde.”

Twee jaar verbouwen

Na de administratieve procedures, zoals het verkrijgen van het stedenbouwkundig attest, de goedkeuring van de omgevingsvergunning en de indiening van een subsidieaanvraag bij het Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden (VIPA), kon de verbouwing in maart 2017 aanvatten. Twee jaar later volgde de voorlopige oplevering en nog een jaar later de definitieve. “Naast de studio’s kwam er ook een grotere studio voor crisisopvang, kantoorruimte voor 12 hulpverleners met vergaderzaal, een overdekte parking, bruikbare buitenruimteen een inloopcentrum met drie gesprekskamers, douches en een collectieve wasruimte. Daar kunnen oud-bewoners en mensen die het moeilijk hebben maar wel over een eigen woonst beschikken langskomen voor een drankje, een gesprek, een spelletje, een douche of om hun kleren te wassen. Ook bezoekers van de mensen die hier kortverblijven zijn welkom in het inloopcentrum”, gaat Geert Hillaert, algemeen directeur van CAW Oost-Vlaanderen, voort. “Dat is ongelofelijk wanneer ik terugdenk aan de staat waarin we het hier aantroffen.”

Tom Verhaegen licht toe hoe en waar een en ander een plaats kreeg in het gebouw. “De fabriek zit geprangd tussen de woningen in de Moerlandstraat en de Blokmakerstraat. De smalle voorgevel in die laatste straat doet niet vermoeden dat het gebouw zo groot is; in het binnengebied verbreedt het, zodat het van bovenaf gezien een beetje de vorm van een T heeft. De fabriek bestond uit een gelijkvloerse en eerste verdieping die samen plaats boden aan de productiehal en een collectief van organisch gevormde opslagruimtes. Die twee bouwlagen hebben we behouden. Op het gelijkvloers kwam een overdekte parking, te bereiken via een oprit annex brandweg vanaf de Moerlandstraat die de eigenaar van die weg via een erfdienstbaarheid ter beschikking stelde aan het CAW, het inloopcentrum met de douches en het wassalon, de drie spreekkamers en een centrale buitenruimte. Die hof creëerden we door een stuk vloer van de eerste verdieping weg te halen. Het gelijkvloers heeft ook een aparte ingang voor langzaam verkeer.”

“De eerste verdieping biedt plaats aan de studio’s, 17 in totaal, de kantoren en vergaderzalen en de studio voor crisisopvang, een duplex. We namen ook alle daken weg om er slechts een deel van te vervangen. De studio’s zijn immers houtbouwmodules en hebben dus zelf een dak en zo creëerden we op de eerste etage ook buitenruimte en gaven we licht en lucht aan het project. Bij de kleur- en materiaalkeuzes fungeerde de geschiedenis van het gebouw als leidraad. Zo werd het oude metselwerk geschilderd met een semitransparante coating waardoor de onderlagen zichtbaar bleven. Op die manier blijft de rijke historie van het gebouw aanwezig. Op het vlak van technieken hebben we ingezet op duurzaamheid, met onder meer een warmtepomp, zonnepanelen en ventilatie met warmterecuperatie.”

“Wonen is een basisvoorziening”

Het project is niet alleen een mooi voorbeeld van ruimtelijk rendement omdat het inzet op hergebruik, maar ook omdat het focust op drie van de tien kernkwaliteiten die het Departement Omgeving bepaalde om te werken aan een kwaliteitsvolle leefomgeving. Dat zijn inclusief samenleven, robuustheid en aanpasbaarheid, en gedeeld en meervoudig ruimtegebruik.

Geert Hillaert geeft tekst en uitleg bij dat eerste. “In het CAW-huis in de Gasmeterstraat helpen we, net als in onze andere vestigingen verspreid over de provincie Oost-Vlaanderen, mensen met al hun vragen en problemen die te maken hebben met welzijn: een moeilijke relatie, persoonlijke strubbelingen, administratieve, juridische of materiële problemen, familiale issues … We bieden ook hulp aan slachtoffers én daders van geweld en andere misdrijven, mensen met een verleden van drugmisbruik en aan betrokkenen van ongevallen. De dak- en thuislozen kunnen terecht op de site van De Biekens. Aan een verblijf in onze opvang is begeleiding gekoppeld met het oog op het verkrijgen van een permanente woonst op de reguliere of sociale woningmarkt. Want wonen is een basisvoorziening. Vandaar dat we elke vorm van uitsluiting op de woningmarkt aankaarten en opkomen voor een menswaardig leven voor iedereen. We gaan voor gelijke kansen en een harmonieuze samenleving.”

“Dankzij zijn specificiteit zet dit gebouw nog extra in op inclusie. Vroeger zetten we in onze opvangcentra in op collectief wonen. Dat was ontwerpmatig gemakkelijk; je vond er kamers en een gemeenschappelijke keuken en badkamer. In samenspraak met Volt Architecten hebben we er hier voor gekozen om te werken met studio’s. Wanneer de hulpbehoevenden weer klaar zijn om mee te draaien in de maatschappij, zullen ze immers óók zelfstandig wonen. Daarnaast draagt ook de specifieke ligging van de vestiging bij tot inclusief samenleven. We zitten hier niet op ‘den buiten’ of in een industriepark, maar wel pal in dichtbebouwd gebied. De meeste mensen die hier langskomen of wonen hebben maar een beperkt sociaal netwerk. Als je die mensen kilometers van dat netwerk gaat huisvesten, dan ‘deconnecteer’ je hen van de maatschappij met het eerste circuit waarin ze hulp en steun krijgen. Hier maken ze letterlijk nog deel uit van die maatschappij. En ondanks de ligging in een binnengebied, ervaren de mensen hier toch de geborgenheid die ze nodig hebben. Volt Architecten heeft de buitenruimtes immers zo ontworpen dat de inkijk mimimaal is, zonder dat ze hun open karakter verliezen.”

Aanpasbaar

“De robuustheid van dit project schuilt dan weer in de stevige structuur, die zijn hoofdkarakteristieken behoudt bij een verandering van de invulling van het gebouw, die het inloop- en opvangcentrum ook toelaat”, neemt Tom Verhaegen het weer over. “Het hergebruik van de betongewelven, metselwerkmuren en stalen liggers staat aanpasbaarheid niet in de weg. Als ooit een andere invulling moet worden gegeven aan dit gebouw, dan kan dat met minimale ingrepen. De studio’s, ik noem ze graag houten dozen, zijn bijvoorbeeld allemaal eenvoudig weer weg te nemen in hun geheel. Ze zijn onafhankelijk van de structuur van het gebouw.”

Geert Hillaert: “De inrichting van de ruimte is geschikt voor meerdere gebruikers en voldoet zo aan de kernkwaliteit gedeeld ruimtegebruik. Hier wonen dak- en thuislozen, werken mensen en komen dagelijks oud-bewoners en andere bezoekers over de vloer.”

“Iets teruggeven aan de stad”

De grootste uitdaging in het project was volgens beide heren om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen. “Om te realiseren wat we hier gerealiseerd hebben, moesten alle betrokken partijen aan hetzelfde zeel trekken: de stad, de brandweer, de aannemer, Volt Architecten en wijzelf. Het geeft veel voldoening dat wij als vzw die gefinancierd wordt met subsidies van de Vlaamse overheid en lokale besturen met dit project een stadskanker hebben kunnen wegnemen in een stad die dat project op alle mogelijke manieren gefaciliteerd heeft. Onze nieuwe vestiging in Sint-Niklaas is een win-win-win-win: voor de hulpbehoevenden, voor de maatschappij, voor de stad Sint-Niklaas en voor ons natuurlijk”, aldus een fiere Geert Hillaert.

Katrien Deckers, begeleidster in het centrum, krijgt het slotwoord en treedt haar algemeen directeur bij. “We zijn hier ontzettend goed ontvangen door de buurt. Bij de officiële opening twee jaar geleden was die hier in grote getale vertegenwoordigd, net als op het buurtfeest dat we nog niet zo lang geleden hebben georganiseerd. Gelukkig maar, want deze ligging pal in de stad is voor ons goud waard. Onze bewoners, die hoogstens een fiets hebben, vinden alle voorzieningen op een steenworp hiervandaan”, besluit ze.

Technische fiche

Datum: maart 2017 – maart 2020
Ligging: Blokmakerstraat 4 – 6, 8000 Brugge
Opdrachtgever: CAW Oost-Vlaanderen
Ontwerpteam: Volt Architecten
Aannemer: VMG-De Cock
Budget: ca. 3 miljoen excl. btw en erelonen
Omvang: 593 m² parking, 1.124 m² binnenruimte

Dit artikel kadert in een reeks met inspiratieprojecten rond ruimtelijk rendement die Palindroom en NAV in opdracht van het Departement Omgeving uitwerken. De reeks toont hoe de tien kernkwaliteiten uit de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2018) in de praktijk worden gebracht.

De volledige reeks van projecten die hoog inzetten op ruimtemlijk rendement vind je hier.