VRIJE TRIBUNE. Lorenzo Van Tornhaut: 'Overregulering en cynisch protest ondermijnen betaalbaarheid van wonen'

Fundamental 1: Rente

We beginnen met de grootste boosdoener: rente. De ontleencapaciteit bepaalt wat mensen kunnen uitgeven aan een woning. De discrepantie tussen stijgingen van lonen en huizenprijzen is ondergeschikt aan de aflossingscapaciteit. Vandaag kan je met hetzelfde maandbedrag een veelvoud lenen van pakweg 30 jaar geleden omwille van de erg lage rentes. In de jaren ’80 piekte de rente, om sedertdien structureel te dalen door toedoen van de centrale banken. Sinds de jaren ’80 stijgt de woningprijs ook sneller dan de lonen. De dalende rente laat immers toe steeds meer te lenen en te bieden voor een woning.

Stijgende lonen en fiscale stimulatie (woonbonus, lagere registratierechten) drijven de ontleencapaciteit en de prijs verder op. Vandaag kan men goedkoper en meer lenen, maar banken vragen ook een eigen inbreng. Tot ca 15 jaar geleden was dit met een goede job geen probleem, want je kon meer dan 100% lenen en de eigen inbreng was een detail. Vandaag vormt de eigen inbreng een zware drempel. Dit verklaart waarom het woonprotest er nu pas komt en vooral een zaak is van jongeren zonder welstellende thuis. Zij raken, ondanks een goede job, niet over die drempel. De bank speelt de rol van poortwachter.

Fundamental 2: Schaarste

De vraag stijgt en het aanbod kan niet volgen. Grondwaarde is de grote prijsopdrijver van de woningprijzen, en is de spons die alle extra ontleencapaciteit opslorpt. De stijgende vastgoedprijzen komen zo vooral de (hoofdzakelijk particuliere) grondeigenaars ten goede. Bouwen wordt wel duurder, maar is weinig relevant in de dominante projectbouw omwille van het mechanisme van de residuele grondwaarde. Hierbij worden van de totale verkoopwaarde van een project alle relevante kosten in mindering gebracht (bouwkost, erelonen, taksen, minimale marge etc.). Wat overblijft is de “Grondwaarde” van een project.

Het toont aan waarom veel overheden boter op het hoofd hebben wanneer zij hun gronden verkopen en de grondwaarde willen maximaliseren. Het impliceert maximale verkoopsprijzen en een maximaal programma (cf. de Arsenaalsite te Gent). Dit in tegenstelling tot Community Land Trusts waar de overheid net haar residuele grondwaarde op 0 euro zet.

Elke ontwikkelaar start dus met de vraag “Wat willen mensen, en wat zijn ze bereid ervoor betalen?”. Realistische verkoopsprijzen en een haalbaar bouwprogramma zijn fundamenteel. In die zin is het fout om telkens te spreken over “grondwaarde”. De sleutel voor extra aanbod ligt bij “bouwrechten”, en die bepalen ook de waarde van een grond.

'Ruimtelijke ordening werkt steeds verstikkender, vooral in de steden. Je moet tussen de ruimtelijke plannen en verordeningen laveren die zich vooral op conformiteit en beperking van bouwrechten gericht zijn. Administraties, adviesinstanties en kwaliteitskamers zorgen vaak voor extra insnoeringen van het bouwvolume. Nooit staat men stil bij de consequenties rond betaalbaar wonen.'

Schaarste counter je door méér aanbod: herbestemmen, opsplitsen, meervoudig ruimtegebruik, maar vooral (!) bouwen. Vandaag houdt extra aanbod amper de groei van de gezinnen bij en loopt ze achter in de steden. Het aandeel woningen op ‘overschot’ is een restfractie. Je kan immers tegelijk knelpuntberoepen en werklozen hebben. Er moet een kwalitatieve en geografische match zijn tussen vraag en aanbod.

Wat houdt extra aanbod tegen? Reguleren en protesteren. Ruimtelijke ordening werkt steeds verstikkender, vooral in de steden. Je moet tussen de ruimtelijke plannen en verordeningen laveren die zich vooral op conformiteit en beperking van bouwrechten gericht zijn. Administraties, adviesinstanties en kwaliteitskamers zorgen vaak voor extra insnoeringen van het bouwvolume. Nooit staat men stil bij de consequenties rond betaalbaar wonen. Eens je de vergunning hebt, word je bovendien geconfronteerd met buurtcomités die, bijgestaan door een vast kransje advocaten, de procedures cynisch uitmelken en de complexiteit tegen de onderbemande vergunningsverlener keren.

De grootste weerstand tegen nieuw aanbod bevindt zich waar de grootste vraag is: de steden. Steden worden gated communities van de ‘haves’ die enkel geïnteresseerd zijn in het verhogen van hun woonkwaliteit en de deur voor de ‘have-not’s’ liefst sluiten. Lokale politici hebben hier oor naar, want ze worden niet verkozen door toekomstige bewoners. Je kan je de vraag stellen of de doorgedreven ontvoogding wel een goed idee was.

De kritiek dat de meeste nieuwbouw voor de rijken is, is onterecht. Uitvoerig academisch onderzoek toont aan dat aanbod voor het topsegment zorgt een voor verhuisketen en extra aanbod tot op het goedkoopste segment. Elk aanbod drukt de prijs in het algemeen, en elke minieme prijsdaling geeft een groep mensen toegang tot de woonmarkt. Elke inperking van het aanbod, waaronder prijscontroles op (huur)prijzen, duwt mensen uit de markt. De hesp wordt onderaan gesneden.

Sociale woningen zijn evenmin een brede oplossing. Creatie van extra aanbod verloopt zo mogelijk nog moeilijker en trager, en zorgt voor het insider-outsider effect. Onbereikbaar wonen i.p.v. onbetaalbaar wonen: je kan niet om de schaarste heen. Sociale woningen zijn bovendien groter en minder dens dan private woningbouw; waardoor deze minder efficiënt omgaan met schaarse bouwrechten. Daarnaast kampen ze ook nog eens met een significante leegstand.
 

Wonen als grondrecht

Laat ons inbeelden dat we, gezien bouwrechten de prijsopdrijver zijn, elke burger het grondrecht geven om op het even waar op de eigen private grond en ongeacht de bestemming een eerste eigen woning op te richten van 65m²; zonder dat dit geweigerd of aangevochten kan worden. Personen zouden hun rechten kunnen koppelen om een gezinswoning of een meergezinswoning op te richten. Grondwaarde zou kelderen en wonen zou voor quasi iedereen toegankelijk worden. Radicaal, zeer effectief en bovendien een enorme welvaartsherverdeling van rijk naar arm. Wat wil je nog meer?

Dit extreme voorstel toont aan dat ruimtelijke ordening en woonbetaalbaarheid onweerlegbaar communicerende vaten zijn. Schaarste regeert en prijsvorming reageert. Laat ons daarom in het hele woondebat tot de essentie komen: de rente en het aanbod in de vorm van extra bouwrechten. De rente is de bevoegdheid van de ECB, maar het insnoeren van het aanbod hebben we vooral aan onszelf te danken.