Welke juridische uitwegen zijn er voor licht verborgen gebreken?

De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ zijn en anderzijds ‘verborgen’: ‘licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van (een belangrijk deel van) het gebouw aantasten, ‘verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

De aannemer en architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor de licht verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Voor de stabiliteitsgebreken staat dit uitdrukkelijk bepaald in artikelen 1792 en 2270 BW. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW, dat op quasi alle contracten van toepassing is en stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar dient aan te spreken.

1. Hoe zwaar is een licht verborgen gebrek? Een poging tot afbakening

Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw dus niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.

Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten - noch meteen noch op termijn - over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit niet in het gedrang komt.               

Wanneer het gebouw door het gebrek ongeschikt wordt voor zijn bestemming, sluit dit ook niet per se uit dat het om een licht verborgen gebrek zou kunnen gaan.Volgende gebreken dienen aldus te worden beschouwd als licht verborgen:

• Het niet functioneren van sanitaire installaties (toilet, badkamer, verwarming, ...) of van afvoerleidingen waardoor de woonfunctie in het gedrang komt.
• Onvoldoende zonnewering of koelvermogen waardoor het zonlicht de werknemers stoort of de temperatuur in een kantoorgebouw onaanvaardbaar hoog oploopt.
• Een te steile inrit van een ondergrondse parkeergarage of de ongelukkige plaatsing van kolommen in een parkeergarage waardoor deze (quasi) onbruikbaar wordt.
• Ook problemen inzake akoestiek, zoals geluidshinder tussen aanpalende woningen of appartementen onderling, worden in principe als licht verborgen gebrek aanzien.

De algemene tendens lijkt dus duidelijk, maar zoals dat nu eenmaal gaat met rechtspraak, bevestigt de uitzondering steeds de regel. Hier en daar zal er dus wel eens rechtspraak opduiken die bovenstaande voorbeelden toch kwalificeert als een zwaar gebrek in de zin van artikelen 1792 en 2270 BW.

Let wel: er zijn gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat zij in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van ballustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

2. De voornaamste juridische ontsnappingsroutes voor licht verborgen gebreken

Het is niet omdat de ontwerper door een technische fout het gebrek (mede) veroorzaakte, dat hij per definitie moet opdraaien voor de schade. Soms zijn er nog juridische uitwegen.

2.1 Contractueel uitsluiten van de aansprakelijkheid?

Elke aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken volledig uitsluiten lijkt in het licht van de huidige rechtspraak een brug te ver. In een zeldzaam vonnis – recent nog van de Rechtbank Van Eerste Aanleg te Bergen – wordt dit wel eens toegestaan, maar de grote meerderheid van de hoven en rechtbanken zal dit (nog) niet aanvaarden. Een dergelijke clausule opnemen in de overeenkomst lijkt dus weinig nuttig en bovendien is het wellicht evenmin evident om uw opdrachtgever hiertoe te overtuigen.

2.2 De redelijke termijn

Voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten, is het vrij duidelijk. Indien de bouwheer (of latere verkrijger) de ontwerper of aannemer wil laten opdraaien voor de schade, dient hij deze binnen de tien jaar na de oplevering of aanvaarding ten gronde te dagvaarden. Hoe lang de bouwheer al kennis heeft van het gebrek is daarbij van weinig belang.

Voor de licht verborgen gebreken ligt dit anders. Ook hier dient men de ontwerper ten gronde te dagvaarden binnen de tien jaar na de oplevering, maar de vordering dient ook binnen een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek te worden ingesteld.

Of de termijn al dan niet redelijk is, wordt aan de rechter overgelaten. Deze zal bij zijn beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het gebrek, de hoedanigheid van partijen, de vraag of partijen reeds onderhandelingen hebben gevoerd of in gemeen overleg pogingen tot herstel hebben ondernomen, ...

Hoe een rechter zal oordelen, is zelden met zekerheid te voorspellen. Zonder ons te willen 'verbranden', menen wij evenwel te kunnen stellen dat een vordering die wordt ingesteld nadat er over een periode van twee jaar geen enkele communicatie werd gevoerd tussen partijen, quasi zeker als laattijdig zal worden beschouwd door de rechtspraak.

2.3. Contractuele beperking van termijnen

De ontwerper kan in het architectencontract al een aantal bepalingen opnemen die het risico op aansprakelijkheid beperken in de tijd. Binnen bepaalde grenzen laat de rechtspraak dit ook toe, aangezien de aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken niet 'van openbare orde' of 'dwingend recht' is (in tegenstelling tot de aansprakelijkheid voor stabiliteitsproblemen).

a. Beperken van de waarborgtermijn

Men kan de aansprakelijkheidstermijn van tien jaar aanzienlijk inkorten. De geldigheid van een dergelijke clausule werd in enkele recente vonnissen en arresten bevestigd. In een arrest van 1 augustus 2013 was het Hof van Beroep te Brussel zelfs van oordeel dat het beperken van de waarborgtermijn tot slechts drie maanden na de voorlopige oplevering, rechtsgeldig is, nu een dergelijk beding volgens het hof niet in strijd is met een bepaling van openbare orde of dwingend recht. Het ging hier wel om een clausule in een aannemingscontract, maar wij zijn van oordeel dat een dergelijke clausule in een architectencontract ook als rechtsgeldig kan worden beschouwd, tenminste voor zover de opdrachtgever geen particulier is.

Indien de bouwheer wel een particulier is, dient men veiligheidshalve ook rekening te houden met het advies van 16 december 2009 van de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen. Hierin stelde de Commissie dat een termijn van één jaar na de oplevering onrechtmatig is en dat een termijn van drie jaar wel redelijk is. Het bedingen van een termijn van minder dan drie jaar wordt om die reden vaak als ongeldig beschouwd in de rechtspraak.

Uiteraard staat het u vrij om uw contracten voor elk project op maat te maken en dus een waarborgtermijn van minder dan drie jaar (bv. zes maanden of één jaar) te voorzien als het om een project voor een niet-particulier gaat, en een termijn van drie jaar als het wel om een particulier gaat. Indien u om praktische redenen steeds met hetzelfde modelcontract wenst te werken, kunt u er beter voor kiezen om de aansprakelijkheidstermijn te beperken tot drie jaar.

b. Bepalen van de proceduretermijn

Eveneens kan de ontwerper – naar analogie met de redelijke termijn – een clausule opnemen die vastlegt binnen welke termijn na het ontdekken van het gebrek de vordering moet worden ingesteld. Op die manier legt men op voorhand vast hoelang de redelijke termijn mag duren.

Ons inziens zijn er op het vlak van deze proceduretermijn geen (wettelijke) restricties waarmee men rekening moet houden. In het architectencontract kan dus uitdrukkelijk worden gestipuleerd dat elke vordering op grond van licht verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen pakweg zes maanden na kennisname van het gebrek.

c. Onze suggestie

In het licht van bovenstaande toelichting beveelt Protect aan om de volgende clausule standaard op te nemen in het architectencontract:

De aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken die niet gedekt zijn door de artikelen 1792 en 2270 BW wordt conventioneel beperkt tot een periode van 3 jaar na de voorlopige oplevering. Elke rechtsvordering uit dien hoofde is slechts ontvankelijk mits ze ingesteld wordt binnen een termijn van zes maanden na de dag dat de OPDRACHTGEVER kennis had of had moeten hebben van het gebrek. 

Deze clausule – die u ook terugvindt in onze modelcontracten - biedt ons inziens reeds een vrij ruime bescherming aan en zou bovendien met vrij grote zekerheid de geldigheidstoets van de hoven en rechtbanken moeten doorstaan.